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人民财评:楼市早已回暖?限购与市场将如何博弈

杨子岩

2012年09月29日10:22    来源:人民网-理财频道     手机看新闻

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据报道,北京楼市今年10月计划开盘数量在30个左右。由于资金压力较去年明显缓解,开发商在价格制定上,既没有低开的压力,也没有低开的动力,“金九银十”的丰收季节似将成为现实。

回顾今年以来的楼市走势,从四五月份开始全国各地价出现反弹势头,且在7月份达到一个小高峰。国家统计局数据显示,7月份全国70个大中城市中,新建商品住价格环比上涨的城市达到了50个。

七月底八月初,国务院派出督查组,检查各地落实中央房地产调控政策的执行情况,并表示可能对调控不力的地方政府实施问责。在调控政策的高压下,消费者回归观望情绪,楼市出现了一定的降温苗头。8月份70个大中城市中,新建商品住房价格环比上涨的城市减少为36个。从二手房情况来看,七八两个月份,70个大中城市中二手房价格环比上涨的城市数量均为38个,但是最大涨幅由7月份的2.2%缩小至0.9%。因此,“金九银十”两个月各地房价会呈现怎样的走势,尤为引人关注。

“金九银十”在土地市场亦有表现。高房价带动高地价,高地价助推高房价,高房价与高地价犹如一对孪生兄弟。9月21日,北京市出让通州和亦庄四宗地块,合计金额达到38.43亿元,通州地块溢价率超过120%,亦庄两块住宅用地溢价率接近40%。另据统计,9月5日-13日,万科、万达、恒大、招商、华润等10家大型房地产企业在全国土地市场频频出手,买地金额超过140亿元。较之上半年,9月份住宅用地土地成交溢价率也大幅上升,如9月12日招商地产以8.86亿元竞得一上海地块,溢价率达到75%。

业内人士表示,房地产企业拿地的积极性源自从5月份开始的楼市回暖。在这种情形下,地方政府供地欲望也开始逐渐强烈。房企愿意高价拿地,政府愿意推出优质地块,两者似乎皆大欢喜。但是,现在的高地价很可能意味着未来的高房价。

楼市正进入深度博弈阶段。尽管放松调控的呼声一再响起,但当前的楼市格局显然不具备解除限购的条件。这是因为,只要房价不断上涨,哪怕已涨到房价收入比和房价租金比极高的地步,追涨买房的投资者就不会停止,而自住型的购房者唯恐房价再涨,以后更买不起,也会恐慌性地入市购买,使房价越涨越高,越高越涨。如果取消限购必将引发房价报复性上涨,房价泡沫将一发不可收拾。

严厉的调控政策是房价疯涨的必然结果,也是经济结构转型的必然要求。从消费的角度来说,收入增长远远落后于房价的涨幅,购房者只能抑制其他消费行为,从而形成房价对消费的“挤出效应”;从投资的角度来看,高房价形成的高利润吸引各路资金纷纷进驻房地产领域而不能自拔,形成对其他实业投资的“虹吸效应”。高房价还通过房租和劳动力成本提高对我国的制造业和创业企业形成挤压。

投资房地产能够赚大钱和赚快钱,谁还愿意辛辛苦苦做实业?当房地产的金融属性越来越强的时候,只有挤压开发商的暴利并限制投机资金的活动空间,使其利润趋向社会平均利润率,才可能使资金更好地流向实体经济。

地方政府作为房地产市场的重要参与方,出于财政收入的考虑,往往从局部利益出发,对房地产调控大计并不十分热心。当前,一方面经济增长下行压力加大,另一方面房价面临向上的推力,房地产调控在这个“金九银十”的季节面临着新的挑战。

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(责任编辑:朱瑶、贺霞)

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