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上半年各地地王频出 温州炒房客卷土重来【3】

2012年08月07日08:06    来源:瞭望东方周刊     手机看新闻

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  地王潮真的来了吗

  土地市场也许没有想象的那么热火朝天。上海业内人士一度将唐镇新市镇A-03-11住宅地块的拍卖结果作为土地市场的风向标。

  7月25日,绿顺以16.44亿元夺得浦东新区唐镇新市镇A-03-11住宅地块,溢价率37%,楼板价约为15054元/平方米。

  此次竞标中,该地块起始总价约为12亿元,折合楼板价为11000元/平方米。实际上,该地块在2011年12月曾挂牌出让过一次,当时的土地起始总价为15.83亿元,起始楼板价14500元/平方米。

  也就是说,此次拍卖的高溢价,很大程度上是由于调低起始价而来的。

  唐镇地块的最终拍卖结果也说明,开发商的积极性虽有恢复,但态度依旧谨慎。唐镇板块2011年前还出让过2幅普通商品房用地,溢价均在100%以上,其中绿城以16.6亿元摘得的浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块就紧邻本次出让的地块。

  这不是孤立的个案。7月18日,宁波慈溪两宗2011年底因无人竞拍而流拍的土地成交,不过此次拍卖的成交价却只相当于上次拍卖时起始价的7.14折。同样的例子还有宁波鄞州区下应街道的鄞州投资创业中心II-3-C地块,在2011年4月和7月,该地块两度流拍,最终7月5日被万科拿下,但价格只有首次挂牌时的近7折。

  “和2009年地王频出时不同,企业都很谨慎,对成本和利润的计算很精确,并且严格遵守既定的策略,不愿过于追高。而且很多迷你地块大企业并不愿意做,所以现在的地王不是很有代表性。”李耀平说。

  炒房客的新猎物

  住宅市场的扑朔迷离,对李石燕的投资影响不大。虽然也是重回楼市的投资者,但她“抄”的却是商业地产的“底”。李石燕说,2011年3月到9月,上海就曾出现过一波商业地产的投资潮,市场最热时的7、8月,商业地产的成交量甚至超过普通住宅,不过,随着银监会叫停未竣工商业地产的按揭贷款,商业地产的炒作也戛然而止,产品也出现了严重的积压。正是看准商业地产困境能创造出比住宅更大的价差,很多原本只炒住宅的投资客如今都被吸引到了这一市场。

  21世纪不动产提供的数据显示,在上海纳入监测的110个写字楼项目中,2012年5、6月期间,多数出租率在90%以上,仅17个项目出租率在90%以下。

  21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部区域经理朱永锋告诉本刊记者,2008年到2012年,上海写字楼租金始终平稳上涨,唯一出现租金下调的板块还是租金最高的板块。

  戴德梁行的数据显示,2012年上半年,上海写字楼平均租金为269.5元/平方米/月,同比增长13.16%,同时上海的写字楼供应量却下跌了27.74%。

  “空置的办公楼没有现金流,很难在银行获得贷款,这就为我们创造了抄底的机会,多的能拿到7~8折的折扣。”李石燕说,上海写字楼均价从2010年一季度到2011年三季度期间,从最初的3.09万元/平方米快速上涨到最高5.37万元/平方米,2011年四季度又猛跌到4.07万元/平方米,到2012年二季度,均价依然只有3.83万元/平方米。“很多人说这是一个双重抄底机会。”

  投资客的进入,或许也为上海的开发商提供了信心。公开数据显示,2011年4月到2012年4月期间,上海办公楼、商业经营用房开发投资累积同比增速多数月份都是负增长,但在最近两个月,两项增速指标同时出现正增长,2012年6月间分别达到11.1%和27.7%,而同期上海住宅投资增速还只有10.7%。2012年6月,上海居住用地成交3幅,溢价为15.7%到71.4%不等;同期商业用地成交10幅,最高溢价率超过400%。

  当然,开发商在商业地产领域加强投入,也是投资客看好商业地产的重要原因,因为这意味着更多的投资载体。以绿地集团为例,张玉良就告诉本刊记者,2012年,绿地产品的销售额中,住宅占60%,商业地产占40%,但张玉良的目标是将这个比例颠倒过来,也就是让商业地产的销售额占60%,“这还不包括绿地自己持有的商业物业”。

(责任编辑:财经实习、聂丛笑)

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