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国务院督查组完成楼市会诊 业界称新政最快8月祭出

2012年08月14日09:44    来源:南方日报     手机看新闻

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  楼市调控继续进入“深水区”,近期各地楼市重现回暖迹象。为防止楼市反弹,,7月下旬,国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。近日,督查组已“会诊”结束陆续返京,尽管督查结论尚未公布,但督查组再次重申了楼市调控的决心,业界对后续的政策呼声也越来越大。

  “结束调研后出台新政是惯例动作”,业内人士指出,在最严楼市调控基础之上,中央仍握有调控新手段,除继续推进房产税试点、开征存量房房产税、重启问责制以外,土地市场或成为下半年调控重点,且新政最快在本月祭出。

  督查组“会诊”各地楼市“一石三鸟”

  在货币政策逐渐宽松、地方政府频频微调、开发商以价换量等策略之下,2012年以来,国内房地产市场成交行情出现了一股暖流,“楼市的反弹已成共识,虽然目前的反弹力度还在可控范围内。但是一旦形成过量反弹,调控政策的公信力将再次减弱,所以预调微调的必要性非常大”,北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。

  在此背景下,7月下旬,国务院派出8个调查组对16省市房地产情况进行督查,督查的重点在于:住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。国务院督查组深入有关部门和机构核查政策落实情况,尤其是限购政策的落实情况,实地查看商品住房项目,听取基层群众意见和建议。

  这一路督查组包括国土部、住建部、银监会和国税总局的相关人士,通过调阅当地房地产及土地市场数据,听取地方政府汇报,现场走访保障房和商品房楼盘,召开开发商和房地产业内人士座谈会,国务院督查组切实了解当地房地产市场的运行情况。

  “督查组会诊楼市只问不答,即以询问为主,很少作出指示或表态”,一位参加北京座谈会的业内人士向记者透露,督查组主要是向市场人士了解最新动向,查看一些楼盘并走访北京的部分中介门店。

  据了解,督查组在其他省市的“会诊”情况亦是如此,且询问多在楼市调控执行层面。

  目前,督查组已陆续返京,尽管正式的结论报告尚未公布,但各地政府已经纷纷表态,将继续严格楼市调控。

  “督查组对各地楼市调控执行情况询问的同时,并未忽略个别地方楼市异动情况”,链家地产市场研究部常清表示,针对楼市异动,督查组也给出了警示,并再次重申了楼市调控不放松的基调。

  针对督查组此次会诊,住建部政策研究中心副主任王珏林指出,国务院房地产督查组的工作将会达到“一石三鸟”效果。

  他说,其一督查现有政策的执行情况,对于全国有警戒作用,会让一些有意微调政策的城市就此打住;其二防止政策执行可能存在弱化问题;其三了解上半年全国房地产的各个方面情况,为下半年的政策提供决策参考。

  房企走出最艰难时期 土地市场水涨船高

  尽管楼市调控严厉程度不减,但在各项因素叠加之下,楼市依然呈现出了回暖迹象,业界称,“8月已经到了楼市最为关键的时刻”。

  国家统计局最新数据显示,7月,全国住宅销售面积为7731万平米,虽然低于6月单月的9789万平米,但是依然是年内高点。从7月的销售额来看,达到了4544亿,继续创造年内新高。

  在此情况下,房企资金情况明显好转,资金压力最大的时期已经过去。数据显示,1-7月份,房地产开发企业本年到位资金50832亿元,同比增长6.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。

  此外,根据北京中原市场研究部统计数据显示,截至13日,公布上半年年报的33家房企总营业收入同比大涨,合计总营业收入达到了595.25亿,同比去年上半年的上涨幅度达到了29%。在33家企业中,同比上涨的企业达到了20家,万科等企业的营业收入均实现了大幅上涨。

  “在2012年上半年,大部分房企都经历了比较明显的降价换量的过程,降价在换量的同时明显影响了利润。此外,成本增加,大部分企业的库存有所增加,这些库存的持有成本以及目前市场的资金利用成本都同比上涨,也使得房企在销售回暖的同时,利润下降”,但张大伟指出,总体而言,房企已经走出最艰难时期。

  楼市的回暖还直接传导至土地市场,近期,随着各大房企资金流逐渐宽松,年初降至冰点的拿地积极性再度高涨。6月以来,大型房企已纷纷开始在全国各地囤地,据链家地产市场研究部统计,十大标杆房企今年以来拿地支出556亿元,仅在7月拿地支出便高达142亿元,环比上涨16%。

  “下半年开发商拿地的速度很有可能会加快。”分析人士认为,随着销售好转,房企资金回笼加快,资金紧张局面缓解,使开发商有实力大手笔拿地。一方面是开发商的积极拿地,另一方面,考虑到土地财政压力过大,地方政府下半年推地也加快步伐。

  新政可能强化限购限贷

  楼市回暖不改调控大势,在督查组完成16省市房地产调控督查后,对于房地产调控后续政策出台的呼声也越来越大。

  “8月的房地产市场对于调控来说将是极为重要的月份,它的变化不仅会影响金九银十的状况,甚至决定着后半年的房地产走向”,业界普遍认为,督查组结束后或对楼市有所动作,“这也是调查组结束调查后的惯例动作”,且最快在8月祭出新政。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,当前房价面临重新上涨的压力,不出新政则下半年必涨无疑。至于新政的内容,他表示,总体上可能以强化限购、限贷、限价等旧政的执行为主,同时推出少量更有针对性的新政策,增加抑制投资投机性购房需求的砝码。

  同时,业界普遍认为,问责制或将重启成为最有可能祭出的手段。业内人士指出,此次督查缘起在于“控房价”,而在此次的督查过程当中,一些督查组的座谈也首先询问了当地的房价控制目标和完成情况。

  中国房地产学会副会长陈国强认为,“若没有房价控制目标,就缺乏问责地方政府的依据,也就无法落实地方政府的责任。”他进一步指出,自调控以来,地方政府和中央一直处于博弈状态,在土地财政压力之下,不少地方政府屡次试盘松绑调控,部分城市房价上涨幅度较大,但尚无地方政府因此受到问责,因此,问责制的重启尤为重要。

  “比较有可能的是在当前政策的执行层面上更加严格,同时,加快房产税的推进”,常清并强调,鉴于土地市场升温的异动,未来政策调控或重点转向土地市场,切实落实土地供应及避免高价地块的出现。

  此外,有媒体报道称在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上,全国30多个省市和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训,从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点,提供技术储备。

  “在存量房的定义上,除了对城市所有已购房地产采取‘普遍征收原则’,以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外;也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期,并对逾期未售的房地产征税,从而有力地防止开发商捂盘惜售;或对购房者的二套(含)以上住房征税,从而提高闲置住房的出租率”,中国房地产税改革专家组成员、顾问曲卫东表示。

  ●南方日报驻京记者 刘晓静

(来源:南方日报)

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