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北京学区房:一路之隔单价能差上万元

2012年08月27日15:25    来源:北京晚报     手机看新闻

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周边非学区房,双榆树东里一套64平方米房子,总价240万元,单价37500元;商品房满庭芳园,精装修94平方米的二居,业主报价335万元,单价35000元。丰台南三环蒲黄榆区域的一师附小附近,其学区房的楼盘有景泰东里,销售单价为29000元,而周边二手房单价基本在25000元左右。

  要开学了,学区房又成为不少人的关注点。多家中介的监测显示,今年以来,学区房的价格上涨凶猛:少则千元,多则万元。目前,各个区域房况相似的学区房与非学区房,价差平均达到25%左右,还有扩大趋势。

  典型案例

  一条马路隔出两个世界

  “这条胡同以北,新风南里、北里,新外大街甲8号院的房子是学区房,均价已经50000元以上了,即使朝向、房况较差的,也都45000元以上。胡同南边是新明胡同的房子,不是学区房,均价40000元左右。就隔这么一条胡同,房子就能差5000元到1万元。”昨天,记者跟随一家中介的经纪人小陈来到了马甸桥西南的居民区看房,从新康街北侧的一条胡同进去后,小陈这样介绍说。

  80平方米左右的二居室,位于这条胡同南侧的一栋塔楼里,业主报价320万元。一进门,房主就非常实在地说:“您要为孩子上学,要考虑清楚,这房子上不了育翔小学。”

  从这栋楼出来向北,记者又随小陈来到新风北里一套60平方米的房子里。这套房子位于一栋红色小板楼里,南北通透,业主报价330万元。

  小陈告诉记者,来这个区域买房的客户,70%是为孩子上学。这个区域除了育翔小学,还有市重点中学北师大二附中。“我们最近刚成交一套新风南里的学区房,一个4层的4居,111平方米,成交价568万元,这么大的房子,单价都51000元了,面积小的,就更贵了。这套房刚挂出来的时候,连我们店长都说,这么贵,哪儿卖的出去呀,结果两个星期就卖出去了,谁都没想到。”

  小陈说,“您要不是非买这一片的学区房,西边靠二环的今典花园报价也就4万元,北三环边的冠城园报价才35000元,都是2000年左右建的商品房。年代老一些的志强园、文慧园、月季园更便宜。这两个区域的房子不是西城的,属于海淀。西城的房子因为好学校多,都比较贵,德外大街东边六铺炕、黄寺一带,因为是西城重点小学西师附小的学区房,价格也都在45000元以上。”

  之后,小陈带记者看了学院南路的两套房子,一套建于上世纪80年代,58平方米小两居,总价181万元,单价仅31000元;一套为56平方米一居,总价200万元,单价37000元。“这儿的房子离二环更近,交通、生活都很方便,就是不是学区房。”小陈说。

  在看房过程中,记者发现,小陈对该区域的学校及入学行情如数家珍,能清楚地区分“电脑派位”、“推优”、“点招”等专业术语,甚至知道哪个小学刚换了校长等信息。“和买房的客户聊的都是这些,我都可以改行给家长做‘入学指导’了。”小陈开玩笑说。

  市场现象

  学区房价格越涨越疯

  据链家地产统计,今年3月份成交量开始上涨时,学区房价格就开始缓慢上调,六七月份价格快速上涨,涨幅少则千元,多则万元,与周边区域二手房成交均价差距拉大。

  西城区重点学校皇城根小学周边是本市二手房最贵的区域之一,学区房大红罗厂小区的房子报价在65000元至70000元之间,大拐棒胡同和毛家湾胡同的房子报价在55000元至65000元之间;而非学区房爱民里的房子报价在46000元左右。

  皇城根小学的低年级部在其西侧的国家京剧院附近,周边富国里小区的二手房均价4.5万元,一套83平方米的房子,报价375万元。之所以相对较低,是因为该小区的房子虽然离皇城根小学低年级部很近,但并不是该小学的学区房。根据小区划片,在此落户的孩子对应小学是官园小学。

  东北二环外和平里九小是东城区重点小学,其周边和平街7区的房子是该小学东城户籍的学区房,虽然房况差一些,均价也超过4万元。而仅隔一条青年沟路,马路另一侧的和平街8区就是朝阳地界的非学区房了,一套63平方米的小两居,总价210万元,单价3.5万元。离该小学更远一些的柳芳北里、光熙门北里,均价在3万元左右。

  海淀区双榆树附近的科源小区紧邻中关村二小,也是该校的学区房,目前有十几套房子在售,其中一套83平方米的小三居,总价380万元,单价46000元;另一套62平方米的小两居,单价更贵,达到48000元。周边非学区房,双榆树东里一套64平方米房子,总价240万元,单价37500元;商品房满庭芳园,精装修94平方米的二居,业主报价335万元,单价35000元。

  丰台南三环蒲黄榆区域的一师附小附近,其学区房的楼盘有景泰东里,销售单价为29000元,而周边二手房单价基本在25000元左右。

  市场分析

  学区房是怎么涨起来的

  在购房人金女士的记忆中,西师附小周边六铺炕二区的房子均价应该在4万元出头。时隔半年,当她再次关注该区域的学区房时,报价50000元的房子已经比比皆是了。

  房产经纪人程远在这个区域干4年多了。学区房价格的这轮上涨,他也没想到。“六铺炕一、二、三区都是西师附小的学区房。之前,价格稳定了两年左右,当时我们都觉得单价4万元,差不多到顶了,没想到现在奔着5万去了。”

  程远明显感觉到房价上涨,是在今年5月份,特别是降息之后。“以前看的人挺多,但真正成交的少。5月份,成交量一下子比之前翻了一番,连以前没人看的几套朝北、顶层的也卖出去了。到7月中旬,单价不超45000元的基本都成交了。再往后,47000元的价格都有成交的。”

  分析成交量和价格上涨的原因,程远认为,还是有实际需求,“过了5月,本来就是学区房租售的高峰期,加上降息,一些购房人对房价的预期变了,并且担心通胀,房价再涨起来,就迅速出手了。”

  程远说,买学区房的人年龄多在35岁左右,有一定财富积累,甚至还有一两套房子,卖一买一,压力并不大。根据他所在门店的统计,在六铺炕、马甸南村一带买学区房的人,50%是原户籍在朝阳区的,60%是一次性付款,购房目的就是孩子落户上学。

  学区房房价涨得快,还有一个因素是出房少。“这些区域的房子出行、购物方便不说,基本都是当年单位分的房,物业费、停车费都少,还有许多熟悉的老邻居,除非特殊情况,如年纪大了,爬楼爬不动了等原因,很少有卖房的。”

  程远认为,学区房房价这轮上涨,有非理性的成分。比如他的一个客户买房时还不知道具体面积呢,就交了钱。从8月中旬开始,虽然新补充了一批新房源,但这个区域学区房的成交速度和成交量明显降下来了,证明一部分人对这个价格是不认可的。

  房价心态

  这就是一个“金蛋”

  吴先生在西单实验二小附近的佳慧雅园有一套60多平方米的小两居,对于吴先生来说,这套房就是一个“金蛋”。

  目前,吴先生以每月5300元的价格,把房子出租给了一户学生家庭。同时,也在网上挂着出售信息:总价350万元,单价58000元。挂了3个月了,虽然看房者寥寥,但吴先生并不着急。

  “我为什么挂这么高呢?北京有几个实验二小呀。我这房子要卖了,就买不来了。”对于这套房子,吴先生虽然挂着出售,但心里有很强的“舍不得”。

  “真的太疯狂了”

  今年4月,杨女士第一次看和平里7区的房子时,60平方米的房子,业主报价215万元,但杨女士一直希望能买到再便宜一些的。

  两个月过去了,这边的房子一平方米一千元一千元地往上涨,让杨女士越来越着急,“这房价太疯狂了,真是太疯狂了。”从6月份开始,杨女士几乎每天看房,最后以240万元的价格买了一套60多平方米的小两居。“再不买,可能245万元也买不下来了。”杨女士说。(记者 李海霞)

(责任编辑:乔雪峰、聂丛笑)
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