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经济下行压力不减 “回暖”的楼市随时可能变盘

项峥

2012年08月30日08:01    来源:经济参考报     手机看新闻

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据国家统计局公布的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,7月新房价格环比上涨的城市由6月的25个上升至50个,二手住房价格环比上涨的城市也由6月的31个增至38个。楼市前期“量价齐升”并未带来预期的房地产开发投资增长,这表明房地产开发企业对未来楼市运行的预期总体较为谨慎。

  

 
 
“回暖”的楼市随时可能变盘(网络配图)

    据国家统计局公布的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,7月新房价格环比上涨的城市由6月的25个上升至50个,二手住房价格环比上涨的城市也由6月的31个增至38个。可以说,7月份房价出现全国性的“普涨”,是二季度以来住房需求急剧释放的集中反映。但随着购房动能减弱,且经济下行压力不减,预期未来楼市随时可能出现变盘。

  首先,楼市前期“量价齐升”并未带来预期的房地产开发投资增长,这表明房地产开发企业对未来楼市运行的预期总体较为谨慎。2012年1至7月,全国房地产开发投资同比名义增长15.4%,增速比1至6月份回落1.2个百分点;其中,住宅投资同比名义增长10.7%,增速比1至6月份回落1.3个百分点。无论是土地购置面积还是新开工面积,均出现了明显回落,反映出当前房地产开发企业投资开发意愿存在不足。这显然与“房价上涨预期上升”以及“恐慌性购房需求入市”的观点相背离。事实上,经过近四个月喧嚣,8月份全国楼市重归于平静。据中介机构市场研究,43个重点城市8月份前两周的成交量环比下降了5.8%。7月份,全国房地产开发景气指数为94.57,比上月回落0.14点。

  第二,经济下行压力不减,房价上涨基础被削弱。从7月份宏观经济运行数据看,工业增加值、进出口、信贷等数据均弱于市场预期,反映出经济仍然面临下行压力。从各国情况看,宏观经济平稳较快增长是房价上涨的基础。宏观经济增长放缓,企业盈利下降,居民收入增长放缓,势必减少房地产购买需求,进而带动房价回落。2007年以来,美国经济增长放缓,房价出现了绝对下降。

  第三,楼市去库存压力依然不减,房地产开发企业资金面总体较紧。7月末,全国商品房待售面积31667万平方米,比6月末增加259万平方米。其中,住宅待售面积增加88万平方米。如此规模庞大的库存以及库存占用的资金规模,仍是当前开发商经营面临的主要困境。据半年报显示,万科6月末存货值由年初的2083亿元上升8%至2264亿元,位居各大房企之首。在万科各类存货中,已完工开发产品(现房)81.9亿元,占比3.62%,较2011年同期的2.8%略有提升。因此,下阶段加快去库存化进程,加大资金回笼,仍是房地产开发企业的主要经营策略。

  当前,由高房价带来的高租金现象,已经严重阻碍了企业投资和再投资的进程;与此同时,高房价大幅侵蚀居民购买力,是制约内需扩大的重要障碍。因此,房价停涨或适度回落,符合稳增长的要求。特别是当前楼市需求有可能随着经济增长放缓出现明显萎缩,用今年房地产投资开发下降来分析未来楼市供不应求,进而得出明年房价将会上涨的观点值得商榷。目前,综合各方面情况看,中央对房价上涨已保持高度警惕。在新一轮调控预期下,未来房价和交易量同时上涨的情况不太可能出现。在宏观经济困难仍将持续一段时间的情况下,不排除未来房地产开发企业采取“现金为王”抵御性策略的可能性。所以,要冷静思考当前房地产市场的“普涨”局面。(项峥)

(责任编辑:聂丛笑、乔雪峰)
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