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土地收入萎缩 地方低价推地意愿增强

2012年09月06日11:14    来源:南方日报     手机看新闻

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根据上海易居房地产研究院最新报告显示,8月,包括北上广深等10个典型城市土地成交建筑面积创下2012年来新高,环比上涨24.7%。对此,业内人士指出,各大城市深受政策影响,土地市场依旧低迷,市场景气度低,地方政府期望通过调低土地出让底价来促进成交。

  ●南方日报驻京记者 刘晓静

  根据上海易居房地产研究院最新报告显示,8月,包括北上广深等10个典型城市土地成交建筑面积创下2012年来新高,环比上涨24.7%。但值得注意的是,土地出让金收入则大幅下滑五成,与此同时,土地成交均价亦环比下降三成,10个典型城市土地成交均价为1315元/平方米。

  对此,业内人士指出,各大城市深受政策影响,土地市场依旧低迷,市场景气度低,地方政府期望通过调低土地出让底价来促进成交。

  “这直接导致地方财政吃紧,事实上,今年将是地方政府债务风险最大的时期。”业内人士指出,在地方财政压力空前、土地市场复苏和房企资金压力缓解的多重情况下,“金九银十”期间土地交易将步入高潮。

  土地成交连续4个月环比增长

  8月,10个典型城市土地成交建筑面积创下2012年来新高,共成交2475万平方米,环比上涨24.7%,同比下降21%。自2012年5月开始,土地成交已经连续4个月环比增长,但与去年同期比较依然处于低位。

  “土地市场持续增长,且8月创下了2012年以来新高,预示着土地市场已经开始解冻,不仅各地逐渐开始增加供应,流标情况也有所好转。部分开发商对未来房地产市场乐观程度有一定提高。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受南方日报记者采访时分析指出。

  然而值得注意的是,尽管土地成交量创年内新高,土地出让金则大幅下滑近五成,来自上海易居房地产研究院的数据显示,8月,10个典型城市土地出让金收入为325亿元,环比下降9%,同比下降47%。从2010年12月达到近5年来最高值后,土地出让金收入开始进入波浪式下行通道,至今已经连续同比负增长长达12个月,8月跌幅同比较7月缩小4个百分点。

  1-8月,10大典型城市土地出让金收入为1649亿元,与2011年同期相比下降52%。与此同时,土地成交均价亦环比下降三成,10个典型城市土地成交均价为1315元/平方米,环比下降27%,比去年同期下降33%,降幅持续扩大。整体来看,2009年全年土地均价呈现波浪式上行,从2010年3月开始进入下行通道,至今连续9个月负增长。

  对此,杨红旭称,各大城市深受政策影响,土地市场依旧低迷,土地流标流拍总量依然较大,市场景气度低,地方政府期望通过调低土地出让底价来促进成交。

  “土地出让金正处于历史低位,而土地出让金收入的大幅下降会使地方政策放松调控的驱动力增强。”杨红旭作出以上判断。

  金九银十将迎来土地交易高峰

  事实上,受土地财政大幅缩水影响,地方财政压力正步入空前。根据财政部《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》的数据计算得出,预计2012年地方本级收入为57680亿元,地方本级财政支出为105281亿元,收支差额为47601亿元,差额较2011年增长19.1%,预计2012年的收支压力将大于2011年。

  此外,审计署公告也显示,2011年-2012年将是我国地方政府债务集中到期的高峰时间段。2011年我国地方政府债务到期额为26246亿元,占全部债务总额的24.49%;2012年我国地方政府债务到期额为18402亿元,占全部债务总额的17.17%。

  “由于2011年到期债务大部分将以再融资的方式周转到2012年,预计2012年到期债务本金额或超过3万亿”,杨红旭称,加上进入新年度后利息调整,2012年将是我国地方政府债务风险最大的时期。

  在此压力之下,一线城市进入推地高峰,根据链家地产统计数据显示,北京、上海、广州和深圳的一线城市2012年8月推地的面积超过800万平方米,环比增长30%,创年内新高。不过1-8月份累计依然下降超过40%。

  链家地产市场研究部常清在接受南方日报记者采访时解释,一线城市受调控影响较大,土地财政萎缩明显,地方政府推地意愿较强,从8月份一线城市推地情况看,不仅量的方面明显放大,而质的方面也相对较高,多幅优质地块推出加剧了9月份土地市场升温的预期。

  一方面是推地积极,另一方面,资金压力开始解冻的房企拿地热度也走向高涨。链家地产统计数据显示,8月万科、龙湖、中海、金地4家大型房企拿地金额合计121.44亿元,环比7月上涨了4.85%。其中龙湖和万科成为8月房企购地的焦点。

  常清对此表示,进入下半年,大房企拿地表现尤为积极,在去库存取得明显成效后,加大土地储备扩张也尤为重要。尤其目前全国土地市场相比前两年波动较小,地价相对处于低位,同时由于调控后地方土地财政明显缩水,下半年地方政府推出优质地块的意愿也相对较高,这也促进了大型房企拿地的积极性。“8月份正是上海、杭州等重点城市大幅推出优质地块吸引了房企的大幅拿地”。

  “9月土地市场或提前进入成交高峰期。”常清指出,上半年全国的土地出让量较少,这与国土部下达的全国住宅用地的供应指标还相差甚远,因此,在地方财政压力空前、土地市场复苏和房企资金压力缓解的多重情况下,“金九银十”期间土地交易将步入高潮。(南方日报驻京记者 刘晓静)

(责任编辑:聂丛笑、刘阳)
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