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否认撤退 铁狮门中国进退维谷

2012年09月13日13:13    来源:时代周报     手机看新闻

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  外资在华投资最为悲情的当属素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司(以下简称“铁狮门”)。日前,铁狮门正在叫卖上海“地王”—这条商业信息最近在国内外地产行业热传,转让总价为人民币48亿元。

  这块地王是4年半前,铁狮门以挂牌底价67.517亿元收入囊中的新江湾城F地块。业界认为,铁狮门的举动显然具有非同寻常的意义,可以说是外资从中国楼市大撤退的一个缩影。然而,铁狮门却声称,在中国长期发展战略不变,不会退出。

  自2008年起,铁狮门已在北京、上海、天津和成都4个城市进行战略布局,至今仍未有明显成效。日前上海地王转让之说更是甚嚣尘上,尽管铁狮门对此否定,但同时表示不排除寻找合作方。这被业内认为,这或许亦是另一种退出方式,而没有公开披露任何信息的北京等地的项目至今也是扑朔迷离。

  就连华远地产股份有限公司董事长任志强亦对此感叹,“铁狮门最受伤,每次都在最高潮时进入就赶上低潮退出,何不坚持到底?”

  然而,铁狮门却在回复时代周报的声明中表示,我们在中国积极寻求更多投资机会,持续发展。

  新江湾城前世今生

  上海历年来推出的最大一幅综合用地、上海有史以来出让总价最高的“地王”和美国最大的综合房地产开发公司之一等多个要素,注定了新江湾城F地块的故事非同寻常。

  2007年12月24日,新江湾城F地块公开挂牌出让,这幅包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业的规划用地,占地达26.7万平方米,容积率3.37,总建筑面积90万平方米,挂牌起始价67.517亿元,是为历年来推出的最大一幅综合用地。

  值得注意的是,彼时政府对于竞买主体的限制条件相当苛刻:所开发建设的甲级综合商办项目不小于200万平方米;有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理业绩;有超高层建筑建设业绩;拥有和管理不小于500万平方米商业物业;有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米;获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证等。同时,必须在2008年1月9日前缴纳7亿元的保证金。

  彼时,长江实业集团等众多意向竞拍方,均被淘汰出局,不得不败兴而归。唯一符合条件的,就是作为美国最大的综合房地产开发公司之一的铁狮门。

  实际上,在此之前,铁狮门蛰伏上海已久,更是在上海成立铁狮门总部,但一直在土地市场上没有任何收获。

  早在2005年3月,铁狮门就有意竞标上海长风生态商务区项目,该地块出让面积173.73亩,集商办与娱乐用途为一体,但是最终由北京天鸿房地产与美国蓝马克娱乐集团共同获得。时隔一月,铁狮门与香港万都集团进行谈判,寻求共同开发上海襄阳路服饰礼品市场所在地块的可能性,孰料也是无功而返,该地最终由新鸿基地产竞得。

  至2007年,铁狮门开始募集房地产基金中国基金I号。这一年,在上海土地市场上不乏铁狮门的活跃身影:铁狮门参与竞拍上海黄浦区163街坊地块,却被苏宁环球捷足先登,最终以44.04亿元竞得,再次空手而归。

  2008年1月23日,作为唯一竞购方,铁狮门最终毫无悬念地以挂牌底价67.517亿元将觊觎已久的上海新江湾城F地块纳入囊中。值得注意的是,铁狮门高歌猛进之势在两个月之后同样在美国上演:铁狮门参与了纽约西区地铁上盖项目哈德逊广场的投标,以10.54亿美元总租金的投标价夺标。彼时,在大洋彼岸,美国房地产次贷危机风暴已然在酝酿之中,而铁狮门与雷曼和黑石的合作已悄然埋下了隐患。

  2009年3月4日,铁狮门将新江湾城F地块项目正式命名为“尚浦领世”知识商务广场,并举办了开工仪式,项目的总投资预计高达170.75亿元。不过,时隔不久,该地块即进入搁浅状态,传闻四起,不乏转让或合作之说。

  其实,根据F地块的招标文件要求,该地要在签订《国有土地使用权出让合同》之日起两年内动工,动工建设后3年内,竞得人必须完成F地块内总建设量的50%。然而,直至2010年11月22日,具备上海新江湾城项目一级土地开发背景的上海城投控股股份有限公司(600649.SH,以下简称“城投控股”) 发布公告,下属全资子公司置地集团分别与铁狮门集团下属7家公司签署了《合资经营合同》及《产权交易合同》,以评估价格分别收购其持有的沪风、开古、建奇、康州、东荣、合庭、高泰7家公司各36%股权,总金额达26.61亿元。

  2011年6月22日,尚浦领世项目正式举行一期住宅项目的开工仪式。搁置近3年,其开发启动的转机则被认为是来自城投控股的介入。

  然而,城投控股介入不过一年,铁狮门转让新江湾城F地块之说再起,这再度将铁狮门推向风口浪尖。

  高潮时进低潮时退?

  “在中国最不成功的境外投资者大约要算铁狮门了。北京国贸退出是首案,其后,每次都在最高潮时进入就赶上低潮退出。为啥每次都不肯坚持一下呢?”这是任志强对于铁狮门的评价。

  在铁狮门回复时代周报的声明中,铁狮门亦将其业务布局归为,“上海、天津、成都及苏州项目”。不过,在天津和成都,铁狮门的发展都是浅尝辄止。2007年上半年,铁狮门中国基金(巴巴多斯)有限公司进入成都市场,收购成都东大街板块一栋大厦的在建工程。

  2007年9月20日,铁狮门再次以1440万元/亩的价格获取成都市挂牌出让的东大街7号、8号地块,该地块净用地面积38.0075亩,建筑总面积为17.6万平方米,计划总投资25亿元。该项目由2008年9月开工建设,而目前7号地块一期工程基本完工,8号地块二期工程正在施工。尽管铁狮门一度对外表示将采取“只租不售”的模式经营,但是据记者了解,目前其写字楼部分已经整售予平安集团。

  2008年,铁狮门转战天津,拿下天津和平区的成都道项目和南京路项目,其中成都道为2.2万平方米的商业项目,引入百货、购物中心和超级市场等;而南京路项目规划为4万平方米酒店、2.3万平方米零售商业、2万平方米办公楼。不过,记者查阅诺亚财富针对铁狮门人民币基金的报告时,其中写道:铁狮门已于2011年出售了南京路地块。诺亚财富为第三方理财机构,铁狮门之后将与其在上海募集首只人民币基金。

  铁狮门的进退选择,不过在一年之间。2010年10月19日,铁狮门与天津新金融投资公司签约合作投资开发于家堡金融区一期中的5个地块,其中包括地标双塔建筑,开发总面积超过52万平方米,项目开发投资总额超过60亿元。值得注意的是,就是在此前后,铁狮门在上海新江湾城地块引入了城投控股,之后将天津南京路地块出售。

  铁狮门的扩张之势,起于2008年,然而,亦是很快地收缩。尤其是在地产高峰期收购物业的价格过高,其投资并不能覆盖融资成本,主要是基于升值预期,这也使得铁狮门成为这一年金融危机的直接受害者,旗下多个基金一度出现严重亏损。其中,与雷曼的合作失败,与黑石的合作亦弱化了铁狮门一向引以为傲的基于地产基金模式的融资能力。

  知情人士向时代周报记者透露,铁狮门只是想缓解一下资金链,并不等于要退出中国。

  商业地产专家杨咏诗对时代周报记者表示:“据我了解,现在是围城状态,在华外资三成想要进来,七成想要出去,卖掉在华物业进行套现。”

  希望拓展更多项目

  2008年,实际上是铁狮门在中国区域大肆扩张的一年,彼时,铁狮门对外公开已完成在上海、北京、天津和成都四城市的战略布局。然而,进退之间,已不复当年布局之初的蓝图。

  早在2005年,铁狮门就已联手美国投资公司GSC Partners组建房地产投资公司,双方分别占60%和40%。其中,铁狮门负责房地产运营业务,GSC负责资金筹集并提供技术指导,双方计划筹资5亿美元在上海和北京开发高端商业和住宅项目,预计3-4年内开发46.5万-92.9万平方米的甲级写字楼和豪华公寓楼。

  事实上,铁狮门在北京闯荡已久。2008年4月,传闻铁狮门进军北京,与某高校达成合作,然而至今亦未见任何披露信息。在铁狮门在上海、北京、天津和成都4个城市的战略布局中,其中则是将“北京金融商务区E04地块合作项目”列入其中,但是至今也未有任何下文。

  记者查阅其境内管理架构发现,北京和天津为同一办事处统管。

  “铁狮门在苏州低腰秋裤的对面还有一个承诺要坚守。”在铁狮门作出“铁狮门公司始终坚定对上海新江湾项目的承诺”的声明时,一名上海银行人士如是评价道。

  在苏州的金鸡湖畔,大型商业综合体相继进驻苏州工业园区之际,铁狮门早已悄然落子,这是铁狮门继成都、上海、天津之后正式进军的第4个城市。

  2012年5月2日,铁狮门宣布,封闭首个完全由中国投资者组建的人民币房地产基金,该基金总额高达12亿元,将用于收购苏州两宗土地,开发大型综合地产项目。

  这两个项目共占用苏华路上的两个地块,位于苏州工业园区,沿金鸡湖西岸的苏州中心商业区内,包含两栋集办公楼、商场与豪华住宅于一体的建筑,总面积达11.43万平方米。

  与铁狮门在中国的其他项目相比,苏州项目显然无法媲美。其独特之处在于,这是铁狮门在中国募集的首个人民币基金投资项目。

  该基金启动于2011年10月,就是从启动募集到基金封闭,经历了1年时间。这只完全由中国投资者组建而成的基金,除了一家央企投入部分资金之外,核心资金主要来自华宝信托。

  铁狮门联席首席执行官徐杰儒 和徐瑞柏表示:“该基金的成功设立可谓是中国资本市场的发展道路上的重要分水岭。此外,项目所在地区经济的持续增长以及当地基础设施的日益改善令我们坚信,现在正是在当地开发顶级物业项目,满足世界一流租户需求的最佳时机。”

  “我们在中国积极寻求更多投资机会,持续发展,希望在其他更多城市中拓展开发项目”,铁狮门在回复时代周报的声明中表示,“我们对于中国经济的长期展望表示乐观,同时我们也相信,目前是继上海、天津、成都及苏州项目之后,进一步拓展业务的适当时机。”

  截至目前,铁狮门在中国共拥有逾175万平方米的开发项目。

(责任编辑:薛白、刘阳)
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