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国税总局:房屋交换价格相等免契税

潘彧、何颖思

2012年10月09日07:55    来源:广州日报     手机看新闻

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  分析称以屋易屋难度大成功率低 专家担忧换屋或可“做”评估价以避税

  昨日,国家税务总局纳税服务司明确,房屋交换价格相等的免征契税。不过记者了解到,由于实际操作中交换价格还要通过税务机关的核价,所以房屋价格相等的情况很少。

  另外,有房地产研究人士担忧其或会产生避税漏洞。但多位市场交易专业人士表示,理论上,如果房屋交换的两套房子价格相差不太大,可以通过做价来达到避税目的,但是,由于房屋交换难度较高,成功率较低,实际操作中避税空间并不大。

  国税总局指,根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条规定,土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换,按照前款征税。

  “价格相等”机会微乎其微

  税务人士告诉记者,理论上房屋交换价格相等是免税的,但实际上这种情况很少。因为按照规定,所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。房屋交换时各自申报房屋价格,要经过税务机关核定,两套房屋价格完全相等的情况很少见。

  “从未听说过还有此规定!当前,我国购买新房的唯一税收就是契税,已满五年的二手房,最大项的税收也是契税。如果这样免征,不知会不会有交易者寻求从中避税。”昨日,上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其实名认证微博中表达了担忧。

  记者了解到,利用房屋交换避税的空间确实存在。

  一位不愿具名的业内人士表示,目前二手房交易都是由评估机构来做价格评估,在契税方面,主要参照网签的价格,由税务部门把关,但是这两个要想稍微“造假”,难度都不算太大。“评估公司很好说话,而网签价格是由交易双方报上去的,只要别太低就不会有事。”

  他认为,只要交换双方的房产价格不相差得太离谱,通过“做价”来免除契税理论上是可行的。

  中介行罕有办理换房业务

  但是,由于房屋交换性质特殊,大部分依然是亲戚朋友之间的交易为主。记者询问广州市各大中介行,均称其从未办理过房屋交换的业务。

  “房屋交换的风险还是挺大的,由于是传统的以物易物,过户的时候又不一定能同时,很有可能造成纠纷。”满堂红高级经理周峰表示。

  而中原地产相关人士则表示,“除非是学位房这种类型的房屋,否则交换行为很难达成。”

  市场实操

  多套房拥有者

  或可“换屋”购房

  广东胜伦律师事务所律师刘继承则表示,实际操作中,真正利用房屋交换避税的可能性并不大,但是在目前限购的环境下,利用房屋交换可能可以达成一些比较特殊的目的。“比如说已经有几套房产了,不想卖房去获得买房资格,可能可以利用自己的一套房产去交换学位房等需要的房屋。”刘继承说。

  广东胜伦律师事务所律师王欣亮也表示,目前限购政策中,只涉及“购买”行为而未涉及到房屋交换行为,多套房拥有者利用房屋交换来换取自己需要的房屋理论上是可行的。文/记者潘彧、何颖思

(责任编辑:薛白、乔雪峰)
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