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专家解读陕西房地产“限利令”——

专家:如能避免30%“灰色成本”房价可“打对折”【2】

王梦婕 张昢昢

2012年10月25日10:18    来源:中国青年报     手机看新闻

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陕西省住建厅的一纸“限利令”,再次搅动有关“商品房利润几何”的一江春水。”  但北京才良律师事务所主任、知名房地产领域专家王才亮和吕随启副主任均提示,上述说法回避了成本中的“灰色支出”部分。

  “灰色支出”致房价飚红,开发商仍嫌赚得不够

  扑朔迷离的利润率,令老百姓弄清某批商品房的成本,都成了难事一桩,何谈“限利”?

  针对为何学界与开发商会如此“各说各话”,吕随启副主任的答案是,除计算口径不同外,关键之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”,既难以公开,又无法测量,以致房价虽一路高企,开发商却仍嫌赚得不够。

  “房地产的成本构成,大致有以下几块:以1块钱的房价为例,其中30%-40%左右是政府收取的土地价格;20%-30%是税费,税与费合计数十种,也是政府和事业单位收取;10%-30%是建筑成本,包括水泥、设备、劳动等,一般10%-20%才是利润。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军向中国青年报记者详解。

  在李战军看来,房地产的成本构成比较清晰,“内行只要知道土地价格和销售价格,就可以算出成本和利润,没有秘密可言。”

  但北京才良律师事务所主任、知名房地产领域专家王才亮和吕随启副主任均提示,上述说法回避了成本中的“灰色支出”部分。

  “这部分支出,据我估算约占真实成本的30%,土地出让金、建筑成本及税费,合计只占70%。”吕随启副主任表示,“灰色支出”大部分被用作公关费用,与“权钱交易”等地产腐败密切相关。“这部分成本,最终会反映到房价上,但基本上很难暴露在阳光下。因此,商品房成本报表的真实性,就要打折扣。”

  王才亮也证实,房地产界远非“有钱就能进入”,需要协调各方面的关系。“像土地成本、销售税金、施工造价等数字,相对容易核算,但其余的开发成本、管理费用、销售费用,则弹性很大,也是房地产业腐败的‘高发区’。”他说,“这部分信息若不透明,就很难说成本数字准确。”

  专家分析,真实成本难以截获的另一原因,在于“相当一部分成本流向了政府”。

  据媒体报道,2009年全国“两会”期间,全国工商联向全国政协递交的《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》称,全国九城市“房地产企业开发费用”调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

  李战军也向中国青年报记者分析,拿地成本和税费合计起来,已约占总成本的60%-70%。因此,整个房地产企业的利润“其实不高”,“比医药行业和石油行业低。”

  抑制房价,政府应带头“晒”成本

  如何破解上述成本之谜?首都经贸大学法律系副教授、房地产法专家周序中认为,这关系到陕西“限利令”的成败。

  “如能借‘限利令’,做到精确地核算房地产成本,是一件难得的事,但须首先破除‘政商利益共同体’。”他告诉中国青年报记者。

  有评论指出,“限利令”若出台细则,需注意两方面:一是政府部门所掌握的房价构成元素应该公开;二是对开发商的开发成本、管理费用、销售费用等,引入第三方独立评估机制。吕随启副主任对此表示赞同。

  “当前情况下,可限利的空间很大,政府不应只盯着开发商,自己应该出更多力。”吕随启副主任表示,“比如,如果土地出让金和相关税费降下来了,至少可公开的成本能更趋合理;如果30%的‘灰色成本’也在阳光下被避免了,目前的房价‘打对折’都没有问题。”

  中国房地产业协会副会长顾云昌也认同,政府仅仅限制地产商的利润,不能服众。

  记者看到,日前国务院发展研究中心发布的研究报告《土地制度改革与转变发展方式》,披露了这样一组统计数据,2001年全国土地出让金仅为1295.89亿元,2010年全国土地出让金就已经攀升到27100亿元,十年间全国土地出让金增长了近20倍。

  “政府高地价是高房价的重要原因之一,控制房价首先要降低地价成本。”北京市律协房地产法专业委员会主任陈文向中国青年报记者表示。

  而周序中副教授进一步分析,陕西省“限利令”即使推行,也只能作为临时调控举措,根本上还是应当推动保障房建设,让供需平衡。“毕竟,没有法律授权政府对房价作利润率限制,终究还是要按经济规律办事。”

  王才亮的观点则更加直接:“房价调控的关键,是‘市场的归市场,政府的归政府’。调控既要把政府拿走的利益降下来,避免政府通过房地产牟利;也意味着政府承担应有的责任,包括减税、限购、限贷、信息公开,也包括建设中低收入家庭也能买得到的房子。”

  2010年4月起,“新国十条”的出台拉开了中央政府坚定调控房价的帷幕。两年来,已有效遏制房价过快上涨的趋势。另一方面,据媒体报道,2010年起,我国已开始加快保障房建设。2010年保障性安居工程建设规模为580万套,2011年扩大至1000万套,2012年的建设计划是不低于700万套。照此估算,2013年-2014年将迎来保障房入市的高峰期。

  “商品房价格高出来的部分,政府应该投入到保障性住房里边。保障房的供给充足了,中低收入家庭对商品房的需求也会减少,部分商品房的价格会更趋合理,这是一种良性循环。”周序中最后说。

  本报北京10月24日电

(责任编辑:值班编辑、李海霞)
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