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行业调控风声再起 房企面临商业模式转型岔路口

2012年10月29日10:50    来源:证券日报     手机看新闻

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  2012年8月2日,中国指数研究院在京举办“未来五年中国房地产住宅市场趋势研究”房地产金融报告发布仪式,对未来五年房地产住宅市场趋势作出预测,与会嘉宾还就未来房地产企业转型提出建议。

  一时间,更严厉的房地产调控政策会否出台成为热门话题,调控会否造成房地产行业的又一轮洗牌?房产企业该如何危中择机?

  住宅市场平稳增长刚需将主导住宅市场

  中国指数研究院报告显示, 2010年-2011年,中央加强土地供应,全国住宅用地供应面积连续两年突破10万公顷,明显高于2005-2008年间(约6万公顷);同时,土地价格2011年开始涨幅明显放缓,也为未来几年住宅市场供应量的平稳增长奠定基础。

  中国指数研究员预测2016年,住宅销售面积、新开工面积、竣工面积分别为14亿平米、27.6亿平米、11.3亿平米,复合增长率分别为8.3%、14.5%、7.8%,增速相比前几年有所放缓;销售均价为6428元/平方米,复合增长率为5.5%。

  同时,中国指数研究院报告认为在住宅市场整体平稳增长的同时,未来五年乃至更长时间,政府将加大中小套型用地的供应;并继续鼓励和支持刚性需求。而城镇化率稳步提高、城市群日趋成熟以及特殊的人口年龄结构等因素,为刚性需求增长带来支撑,未来刚需市场规模将继续扩大,占整个市场的比重仍将超过六成。

  房企转型“轻资产”模式 效率优势是关键

  北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹博士提出调控背景下房地产企业从重资产向轻资产战略转型。

  杜丽虹博士指出目前房地产上市企业数据显示,毛利润率在行业排名中靠前,但资产周转率排名倒数。根据反映股东权益投资回报水平的核心指标计算,利润率和周转率共同决定了回报率。

  在未来,随着预售款的监管、土地款的加速支付和信贷政策的严控,长期来看地产企业的财务杠杆在降低;同时调控背景下,资本成本在上升,房屋升值速度在减缓,利润率的上升空间也受到限制;那么未来股东回报的提升将更多依赖于资产周转效率的提高。

  从而地产企业将从储备更多的土地赚取资产升值收益为主的“重资产模式”走向赚取资产升值收益为主的“轻资产模式”。

  杜博士认为,轻资产战略下需根据企业的价值链优势来选择最适合的商业模式,即期权、代工、定制开发、托管模式、售后回租等,并以最恰当的方式来吸引资本资源,从而实现效率资源与资本资源的最有效结合;同时根据业务线的风险收益特性选择最适合的金融模式,即基金平台、私募债权平台、证券化平台,以此组合最恰当的资本资源,实现产品线与金融投资人之间的风险收益匹配。

  海外融资好景不再 长期收益型基金前景好

  兆阳国际房地产高级合伙人关博仁认为目前房地产企业从海外上市及贷款的资金融资渠道存在障碍。

  在欧债危机、美国经济裹足不前、政府对房地产市场调控决心坚定的影响因素下寻求海外上市并不是好时机;同时由于欧债危机或全球的金融风暴往往由于总行的银根紧张,欧美银行回收在亚洲的贷款可能导致企业无力偿还负债而破产,因此海外贷款也存在很大风险。

  关博仁认为,房地产企业融资仍存在新路径,例如参考北美模式(结合开发与基金管理),定位于高级开发商,寻求机构投资者(非基金而是基金背后的出资人,如养老基金)作为合作对象使其成为成熟物业的长期持有者从中获得收益,此类房地产基金也将成为长期收益型基金。

(来源:证券日报)

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