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3月温州房价仍领跌全国 三四线楼市泡沫开挤

2013年04月02日10:45    来源:南方日报    手机看新闻

“炒房客”撤离,温州楼市“高台跳水”。新华社发

  4月1日,中国指数研究院发布的《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,新建住宅价格环比2月下跌的16个城市中,温州以3.65%的跌幅居于首位。伴随着各地“新国五条”细则纷纷出台,“跌跌不休”的温州楼市是否将成为国内更多城市,尤其是三四线城市的未来写照?

  温州楼市曾因房价上涨速度快,一度被称为全国楼市的“风向标”。眼下,温州楼市正因为连续领跌全国而受到行业的关注。2012年,温州是全国几大城市中房价降幅最大的城市,2013年温州楼市下跌的趋势仍在延续。

  现状

  温州楼市三年多缩水至少35%

  温州天浩置业总经理陈鸿告诉南方日报记者,虽然温州楼市的跌幅被一些媒体称为“腰斩”略显夸张,但其现状确实“惨烈”。

  “2009年的时候,某楼盘成交价曾高达每平方米6万,如今已跌至4万。整个温州房市至少缩水了35%。”陈鸿称,温州楼市曾一度陷入疯狂的境地,“以2010年10月份为例,一个新开盘的楼盘有300个名额,却引来了五六千的买客。不仅出现了通宵排队抢房排号的局面,甚至一些投资者在抢到号后直接现场拍卖10万、20万,当场成交!”

  温州大学房地产研究所提供的市场监测数据表明,在2006年到2011年的6年时间里,市区新房销售均价从8045元/平方米,一路上涨至34674元/平方米,上涨了惊人的4.2倍。即使是在遭遇金融危机的2008年,全国包括北京、上海等在内的大多数城市房价滞涨或者微跌,但温州却一枝独秀,年均价达到15477元/平方米,涨幅为惊人的58.1%

  温州二十一世纪不动产运营总监黄慧华表示,从2009年开始,在各种因素影响下,温州房价上涨幅度非常明显,到2011年上半年到达顶峰。“当时的价格甚至超过了国内的一线城市,单价高于8万元/平方米的豪宅也不在少数。”

  随着国家多次出台楼市宏观调控政策,炒房热潮开始降温,“炒房团”也开始撤离,房价随之下降。浙江省温州市物价局近期监测数据显示,2012年温州市住宅交易价格明显下降,新建商品住宅销售价格同比下降14.3%,全年新建商品住宅成交均价25886元/平方米,同比下降24%。

  在温州的二手房市场上,曾代表温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场,2010年巅峰时二手房价格已经接近10万元/平方米,如今在二手房交易网站上的最新挂牌价格则只要4.5万-5万元/平方米。

  据国家统计局数据,2013年1月份,70个大中城市中温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅位居全国首位。2013年2月份,温州新建商品住宅价格同比降幅达8%,持续领跌全国。而中指院昨日刚刚发布的百城房价指数报告则显示,3月份温州的新建住宅价格仍然下跌,并以3.65%的跌幅继续位居降价城市首位。

  探因

  今年供应量为去年销量的2.4倍

  眼下,温州楼市的“跌跌不休”似乎还远未结束。温州市物价局监测预警分局最新公布数据显示,2013年温州市区将有19个项目上市,再加上目前80万平方米的库存,市场供应可能达到160万平方米,该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍,是近几年楼市销售最高峰2009年销售量的1.5倍,预计需要约29个月去库存。

  “投资泡沫破灭是导致温州楼市下跌的最主要原因。”陈鸿认为,温州楼市出现下跌,直接原因是民间借贷趋紧。“全民炒房,彻底打破了温州楼市的供需平衡。”

  陈鸿表示,一方面,民间借贷风波使得温州楼市投资者的资金链断裂,按揭断供,推动温州房价迅速下跌,成交量急剧萎缩;另一方面,限购、限贷和房产税等的调控政策“重拳”,也进一步抑制了市场上的投资性需求。

  中原地产项目部总经理黄韬也指出,温州民间融资发达,相当部分高利贷资金流进房地产开发领域,或直接投资投机性购房。

  “温州的楼市在过度炒作之后价位过高,明显违背市场规律,因此下跌空间很大。”黄韬说,温州的楼市投资者偏好短线投资,当地刚性需求不足,导致了市场库存严重,供过于求。同时,由于房地产市场与经济环境关系密切,温州出口导向型的民营经济在2011年欧债危机升级后受外需大幅萎缩影响,当地经济萧条,也是楼市低迷的原因之一。

  不过,黄韬认为,在2006-2007年房价上涨的阶段,温州曾一度成为全国楼市的“风向标”,但从2011年起,这种“风向标”的作用已不明显。“当前的温州楼市是极端个案,不能代表整体楼市的发展前景。”

  三四线城市面临供大于求风险

  4月1日,中国指数研究院发布了《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示,3月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9998元/平方米,环比2月上涨1.06%,涨幅比上月扩大0.23个百分点,其中84个城市环比上涨。

  南方日报记者从中国指数研究院了解到,尽管3月全国100个城市中,有16个城市出现了新房均价的环比下跌,23个城市出现同比下跌,但环比和同比下跌城市的数量比上月分别减少26个和18个。

  这份报告显示,房价自2012年6月止跌后已经连续第10个月环比上涨。而此前国家统计局发布的2月份70个大中城市新建商品住宅价格数据也显示,上涨的城市达到66个,房价连续9个月环比上涨。

  “在‘新国五条’细则出台的市场背景下,由于政策尚未在各地落地,政策‘末班车’的效应导致一二手房市场短期内爆发冲量,以规避政策对于市场的影响,从而出现‘日光盘’与销售量回升的现象。”同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟说。

  张宏伟表示,目前国内楼市走高的数据有其特殊性,而像温州与鄂尔多斯的情况都属于极少数,不能代表三四线城市的整体发展态势。但三四线城市确实存在过度开发、监管环节薄弱等问题,“当地往往不顾实际需求,几十万平方米的房产项目一弄便是几十个。”

  陈鸿也认为,温州现象由于其特殊性,只是个案,不会引发传导效应。目前国内三四线城市房价总体稳中上扬,保持3%-4%的态势。但陈鸿也坦言,国内三四线城市的楼市已经呈现出供大于求的局面,风险较大。

  中国指数研究院数据显示,2009年以来,我国部分三四线城市住宅市场供应规模增长较快,营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列。由于土地供应量过高,在售住宅项目规模庞大,这些城市的消化时间在6年以上。相比之下,北京现有土地存量消耗时间不足两年半,上海和广州则分别不足一年半和一年。

  张宏伟表示,从全国来看,三四线城市目前上涨动力不大,供大于求,一线城市由于刚性需求稳步上升,二线城市则成为目前最有潜力地区,“像恒大等房地产企业前些年曾大举进军三四线市场,但最近已回归二线市场。”(记者 牛思远 实习生 张曦)

(来源:南方日报)



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