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十大经济学家解析房价:降价误读 稳价才是真目标

高林胜

2013年04月22日08:02    来源:扬子晚报    手机看新闻

自今年3月1日国家出台20%个税严格开征、扩大限购等杀伤力巨大的新规之后,房地产就成为都市里最热门的话题。然而与以往历次调控的迅速落地不同,除北京积极行动之外,其他城市的地方细则实质性内容都不多,这一动一静为何反差巨大?20%个税严格开征后,北京一位卖房人却将28万元税款悉数转嫁给买房人,调控会不会成为涨房价的诱因?昨天,十位重量级经济学家对房价、个税、房产税等众多热点话题进行了全方位的解析。 扬子晚报记者 王 烨/文 高林胜/摄

热点之一 房价

十年九调,房价为何还是往上走?

有媒体统计,从2003年起到2013年的“国五条”,国务院常务会议10年来9次调控房地产市场,但房价却一直走高,房价为何像难以驯服的野马,总是管不住?房地产市场调控该如何吸取教训,避免走回过去的老路?

降房价是误读,稳房价才是真目标

贾生华认为,其实老百姓和媒体对于房地产调控有一个误解,调控的目标到底是什么,是让房价降下来吗?实际上不是这样。这10年来,所有的文件出台都是说抑制房价过快上涨,或者稳定房价。房价合理回归的提法并没有出现在文件里面。包括今年的国五条都是说要稳定房价的目标。有人因此称,这不是降房价的目标,这是涨房价的目标,这反映了一个理解上的偏差。实际上国家目标本来就是要稳定房价,不要让它过快上涨。能做到这一块,就已经很不错了。

房价难降是房地产的责任太多

为什么房价难降,专家们认为原因很多,很大程度上是因为房地产业对国民经济的影响很大,在抗击亚洲金融危机和世界金融海啸之时,房地产都起到了“救经济”的作用。陈东琪认为,客观地看,房地产至少有四大功能。一是从稳增长的角度来看,房地产的投资量非常大,对拉动宏观经济起到了很大的作用。第二,房地产是一个劳动密集型产业,对就业的贡献功不可没。第三在经济快速发展过程中货币投放量是很大的,房地产分流了一些资金,使之不进入商品消费领域,对控通胀、稳定CPI还是起了一定的作用。第四,房地产对财政的贡献很大。

儒家文化导致人们对房子有特殊情结

房价为什么不理性,除了经济方面的原因,刘桓认为其中还有一个重要的因素是文化传统。“我们是儒文化,农耕文化,重视不动产,树高千丈,叶落归根,中国人对房地产有特殊的情结,和欧美不一样。纽约人比北京人有钱得多,但纽约的住房自有率是41%,北京是86%。不仅中国,凡儒文化圈的国家和地区,房价都高。比如两岸四地,还有马来西亚、韩国、日本等等。日本房地产最高的时候,有一种说法是把东京卖掉可以买整个美国,把日本卖掉可以买八个美国,美国像牛那么大,日本像蚕那么大,一条蚕可以买八头牛,没有泡沫才怪呢。”

经济增速放缓时,房价就会跟着降

房价难降,但是不是真的不会降呢?专家们认为也未必。陈东琪认为房价下跌有三次:第一次是1989年、1990年,经济下去了;第二次是2008年、2009年上半年,经济也下去了;下一次他估计是在2018年,经济增速会回落到6%以下,房价自然下跌。“不要想在经济上升的时候去降房价,CPI上涨,人民币币值上涨,土地价格涨,什么都在涨,你让房价下跌可能吗?”

热点之二 调控

本轮调控是“最严版”还是“温和版”?

3月底,有30多个城市公布了 “国五条”实施细则。然而,细心的人们发现,不少城市的落地政策都是微博体、“一句话调控”。除了北京等个别城市之外,“国五条”的20%个税、扩大限购等严厉措施在各大城市均未得到实质性实施,“国五条”会不会遭遇“软着陆”?

房地产的泡沫总有一天会破掉

刘志彪认为,从各地的国五条细则能看出一个现象,不少地方并不是真正想调控房地产,“地方政府对房地产的依赖,使得其既是调控主体,又是利益主体。包括这次实施细则都是温和的,还没有进入真正的调控。只是把价格增长的势头缓一点,银行也好,地方也好,拥有房产的人,大家都高兴。但是这个游戏玩不长,总有一天房地产的泡沫要破掉。”

一把钥匙难开调控之门

裴长洪形象地说,目前政府希望调控是一把万能钥匙,来打开稳定楼市的大门。可这把锁有很多锁眼,有的是机械的,有的是密码锁。市场主体利益多元化,有房的人,没房的人,政府,开发商,就导致了预期的多元化。影响市场的因素也多种多样,有文化因素,有社会因素,也有价格因素,非常复杂。从国五条出台的背景来看,应该是政府希望将房价压一压,但政策设计时有没有详细论证?会不会忽略掉别的因素?比如说假离婚的问题有没有考虑到?会不会因为仓促出台,而遇到一些抵触,导致执行不到位?

调控要管住土地和钞票

沈明高指出,调控要有效,需要解决三个问题。一是货币流动性和经济增长的关系,“过去十年房价涨幅这么高,跟大量资金的投放和货币流动性宽松是有关系的,因为钱会跑到楼市,从而推高房价。”其次是民间投资渠道要增加,“政府打击房地产的投资性和投机性需求,但百姓的钱放在什么地方,放银行吗?”此外,一个国家对于房地产的依赖程度跟创新能力成反比。“如果我们真正实现房地产调控,经济马上就会放慢,再搞一个刺激计划吗?”提高了国家的创新能力,自然会减轻对房地产的依赖。

吴柏钧也建议“政府管两段”,除了把钱管好,还要把土地管好。

建议中央管考核,地方管调控

对于调控,专家们建议还是要多用市场的手段。王洪卫指出,“真的要调控,我建议中央政府负责市场机制的建设,调控的落脚点要变成地方政府。中央政府给地方定考核目标,地方政府来具体实施调控。”他认为,全国各地的楼市发展水平差异很大,北京、上海的户均住房是0.8套,但全国平均户均已经超过了1套,三四线城市可能达到1.05套。城市的供需状况完全不一样。全国一刀切已经做不到了。让地方政府在中央考核前提下,分化调控的措施,是比较合理的。

热点之三 个税

20%个税,会不会成涨房价的诱因?

20%的个税被称为是史上最严厉调控措施,但是争议也从未停止过,既有对政策合理性也有对其可行性的质疑,目前除北京真正严格执行外,大部分城市仍在观望。20%个税从技术层面上是否可行,全面推开,会产生什么样的影响,会不会导致二手房的崩盘?

现在开征还不是时候

对于20%个税,与会专家们多不看好,认为这一征税方式虽不是新事物,2006年就已经提出,但一直搁置。现在重新执行,一方面是有没有必要,另外,能不能起到调控的作用也不一定,有可能因增加成本转而推高房价。

吴柏钧以烤鸭做比喻,他认为20%个税不是不能征,但是“太早了”。“中国老百姓私人财富的比例还是太小,就像一只不太肥的鸭子,烤一次还可以,不会焦,但是三次就不行了。个人所得税到底是什么目的,政府其实还是没太想明白。”

买卖环节征税容易被转稼

刘桓认为,所得征税20%,其实严格说起来不可怕。“因为所得税是在买卖环节当中实现,所以这个税是可以转嫁的,就是你付还是我付。看到媒体上说,北京首次实行史上最严格的政策以后,有人交税了,交税结果是经过双方协商,是由买方承担,因此这个税收毫无疑问就变成了房价上涨的一个因素。所以这也可以解释了,很多经济学家说十年九调,房价越调越高,所有加在交易环节的税收最终都会变成房价上涨,这是我们几十年来,搞中国房地产调控一个基本的教训。”

热点之四 离婚潮

调控为何总跟婚姻“过不去”?

3月以来,二手房交易爆棚引发各地离婚率急剧上升。有人认为,20%个税今后若严格开征,最简单的规避方式就是假离婚,以达到满五年唯一住房免征税的目的。而北京的单身禁购二套房,则有可能推高结婚率。甚至有人认为,在房地产市场调控的冲击下,婚姻的神圣感已经大大降低。为何结婚离婚变成了化解经济问题的最简单方式?是政策本身有瑕疵,还是执行的环节有漏洞?调控为何总跟婚姻“过不去”?

婚姻和财产制度自古就分不开

刘志彪表示,宏观调控采取微观措施,必然会对社会产生作用。老百姓是很精明的,他总能找到规避的办法。“如果你要是以家庭为单位来做经济调控,一定会诱导家庭发生变化。比如有的国家按照家庭收税,结果就出现大量不结婚只同居的现象。再比如,前苏联曾经考核锅炉的生产。最早是用吨来考核,结果生产出来的锅炉很重。后来改按个,结果造出来的就很小,又不行。改成按照体积来考核,结果就生产得很大。”

史晋川曾在十多年前写过一篇文章,题为《财产制度与婚姻制度》。他谈到,解放前有些少数民族地区,有一妻多夫的制度,即兄弟共妻,其中重要的原因就是为了避税,“部落的头人向下面征税,是按照户征的,所以有一些家庭为了避税就两三个兄弟娶一个妻子,只要交一个税就可以了。从古今中外来看,婚姻制度和财产制度的关系都是很密切的,调控导致离婚潮,可能是政策设计者对这一点没有很好地洞察。”

建议政策模糊一点给民众选择空间

要如何解决经济问题对社会的影响,刘志彪表示,唯一的办法就是模糊一点,才可以给民众、给家庭自主选择,才不会出现反效果。“就是所谓要行大道,政府要做大事情,小事情不要去干预。”

沈明高指出,税收政策应该是一个很严肃的政策,是比较稳定的长期政策,确实会影响到人的行为。中国调控楼市,导致离婚潮,法国向富人加税,导致移民潮。“有影响很正常,关键是减少影响。如果让人大立法机关来决定这个政策,相对来讲就会比较长期一点,所以我认为,税收政策对于微观活动的干预一定要小心谨慎,并不是说不能征税,但是出台税收政策的时候要通盘考虑。”

热点之五 房产税

房产税全面开征还在等什么?

除了限购、个税、房贷等调控手段外,目前呼声较高的调控新政还有房产税和不动产登记制度。房产税能否成为稳定房价的“杀手锏”?而不动产登记制度又对调控房地产市场有何作用?

房产税可解决“土地财政”

虽然老百姓不愿意加税,但房产税势在必行。刘桓认为,国外房产税征收一大目的是解决地方的财政收入。房产税属于财产税,财产税的核心是要为地方政府解决收入问题。“我们现在地方收入主要是靠土地财政,但这不能持久,地总会有卖光的一天。所以要在不动产上下工夫,只要有房就有税,就有收入。”

十年前刘桓在北京市地税局挂职时,曾经担任过四个月的物业税试点小组组长。在昨天的论坛上,他以当时的亲历介绍了试点过程中所遇到的若干难题。

“一是产权归属,北京很多央产,房子卖给了个人,但在北京市没有登记,房子是谁的查不到。这种房子在当时有55%。第二是异地置业。第三是评估,谁去评估,大家是不是服你,这是大问题。第四,人员不够,香港估价师大概有几千人,中国有多少搞不清楚。第五,能不能全国联网。第六,房价涨,其实是地价在涨。但地不是我的,凭什么让我交钱?地价怎么剥离?我们10年前碰到的这些问题,现在我看一个都没跑掉。”

不动产登记是为房产税做准备

刘桓认为,目前国家提出的不动产登记制度,也正是为征收房产税做准备,可以解决房主是谁、异地置业的问题。“如果登记制度不完善的话,是执行不了的。所以国家规定在明年的6月30号以前,要完成全国40个城市不动产信息的联网互通,除了反腐的作用,查‘房叔’‘房婶’外,也是为房产税打基础。”

增税的同时要减税

高波指出,开征房产税的同时,要考虑清税、减税。“如果说要考虑开征房产税的话,应该把个人所得税的起征点,从现在的月收入3500元,提高到8500元。哪一个城市开征房产税了,就把起征点调一调。”

同时,减税也包括在交易环节减少。“我们在买房的时候,包括开发商在建房时,已经对政府作出了巨大的贡献,在流转环节里面交了很多的税。所谓减税,意味着要减少税种,减低税率。”高波认为,普遍开征房产税,可能尚需时日。

(责编:薛白、乔雪峰)

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