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楼面价暴涨六成 7月土地市场高烧不退

柳九邦 刘展超

2013年08月15日07:59    来源:第一财经日报    手机看新闻
原标题:楼面价暴涨六成 7月土地市场高烧不退

  全国多地今夏频现极端高温,同样高烧不退的还有土地市场。

  昨日,北京土地市场再度出让四宗经营性用地,万科、葛洲坝和融创联合体等皆有斩获,总土地出让金为67.2亿元。迄今为止北京年内土地出让金累计已达943.8亿,8月份突破千亿指日可待。同一天,上海崇明陈家镇滨江8号地块挂牌出让,最终溢价率达到102%。

  《第一财经日报》记者从中国房产信息集团(CRIC)获得的数据显示,7月全国53个重点城市平均成交楼板价高达3030元/平方米,较上月提升28%,同比上涨59%,创近一年来新高。而上海易居房地产研究院发布的数据则显示,7月包括北上广深在内的十大城市土地出让金收入合计912.9亿元,创下近31个月的新高。

  包括京沪在内,今年重点城市土地市场堪称火爆,7月亦延续了上半年的走势。但与往年略有不同的是,目前虽然地价、房价均保持上涨态势,但市场并未预期楼市调控政策会再度趋紧。相反,个别城市因市场低迷已开始酝酿松绑,业界也没有预期中央会对此举进行叫停。

  这种市场氛围的背后,是宏观经济下行压力增大,房地产对经济的带动作用正被重新审视。此外,限购等调控措施过于行政化和短期化,高层似乎有意建立更长效的市场调节机制。

  北上广深土地成交均价创41个月新高

  昨日下午,上海崇明陈家镇滨江8号地块挂牌出让,尽管只有3家开发商参与现场竞价,但最终溢价率还是飙升到了102%。面对高溢价,该地块竞得人三湘股份的一名高管连连向记者感慨“没有办法”。他表示,楼板价和公司的预计相比,还是稍微有一点偏高,但在目前的市场行情下,这样的溢价率也很正常。

  一名接近三湘股份的业内人士告诉记者,上半年三湘股份至少参加了十几次上海土地的竞拍,但始终未能如愿,原因就在于土地市场的异常火爆,导致三湘股份这类较为谨慎的开发商很难拿到土地。“这样的情况,也只是在楼市最为火爆的2009年曾经出现过。”

  根据CRIC监测数据,今年7月全国53个重点城市经营性用地成交总建面共计5026万平方米,环比微跌8%,同比提升15%,成交总金额为1523亿元,环比上涨18%,比去年同期提升82%。计算下来,7月重点城市平均成交楼板价高达3030元/平方米,较上月提升28%,同比上涨59%,创近一年来新高。

  上海易居房地产研究院发布的数据则显示,7月包括北上广深在内的十大城市土地出让金收入合计912.9亿元,环比增长54.2%,同比增长155.1%,创下近31个月的新高;7月十大城市土地成交均价为3474元/平方米,环比增长50.0%,同比增长92.7%,价格创41个月新高。

  值得一提的是,北上广深四个一线城市7月的土地成交均价为7025元/平方米,环比增长72.7%,同比更是暴涨181.5%,同样创下近41个月新高。

  某中型房企的副总经理对记者表示:“很多房企原来去二三线城市做开发,但不少被套住了,最终他们还是认定在一线城市开发是相对安全的,所以都回来了。包括一些以前没有在一线城市开发、在二三线开发赚了钱的房企,也看到再在二三线开发空间不大,也往一线城市挤,导致一线城市现在土地市场非常热。”

  据中国指数研究院的统计,2013年上半年十大房企在一二线城市的拿地面积、金额占全国比重分别达到76%、91%,房企回归一二线态势非常明显。

  “一些首次进入一线城市的开发商,拿地根本就是不计成本。”上述房企副总经理告诉记者,它们必须以一个项目来切入,进入这个城市把关系打通开始做,做完一个项目,熟悉所有的流程和关系,然后才可能做更多的项目。

  对于下半年土地市场的走势,汉宇地产市场研究部分析师张颀认为,目前随着越来越多的房企将战略重心缩小至一二线城市,增加购地需求量的同时,土地市场的供需矛盾被进一步加剧,土地价格上涨趋势显著,同时政策层面对于当前土地市场少有干预手段,因此房企积极拿地的格局很难被扭转,预计下阶段土地市场仍将保持高温状态。

  业界:今年楼市前高后稳

  国家统计局数据显示,今年1~7月,全国商品房销售面积61133万平方米,同比增长25.8%,增速比1~6月回落2.9个百分点;商品房销售额39549亿元,增长37.8%,增速比1~6月回落5.4个百分点。

  在大CBD区域及品牌投资价值论坛上,中国房地产研究会副会长顾云昌表示,对今年房地产的判断是前高后稳,上半年可能高而下半年趋稳,上半年全国房地产销售面积总体增加28.7%,销售额同比增加43.2%,这样的增长速度很快。

  他认为,由于这样的销售高增长,导致今年上半年地方财政收入同比增加了13.5%,地方财政的增速很大程度上是由于房地产的明显回升,如果没有房地产上半年的回升,今年全年财政收入增幅肯定是一位数。

  财政部13日发布的“2013年7月份财政收支情况”也认为,地方财政收入增长,主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加,带动相关地方税收增加。

  之所以认为下半年会稳,顾云昌的理由是供需关系会有所改善。“去年下半年以后一些大城市拿地开始踊跃,这样今年下半年的供应量比上半年会好。而需求方面由于去年四季度和今年一、二季度需求的大量释放,下半年的需求释放会相对减少,供应方面改善需求方面相对减弱,这就会导致市场相对稳定。”

  中原地产市场研究部总监张大伟也认为,下半年的量价走势将是平稳中见回归,具体而言就是增速回落,一线和部分核心二线城市还会面临价格上涨压力,而其他的二三线城市将面临一定的去库存压力。

  “成交量方面,受去年下半年高基数的影响,增速会明显放缓。而去年下半年成交基数不高的一线城市仍将会有不错的表现,不过整体仍是平稳回归。价格方面,受持续一年多来的火热成交影响,市场需求已消化相当一部分,因此潜在需求的入市积极性下降,价格上涨压力明显减小,未来将是平衡的格局。”张大伟称。

  温州释放地方调控松绑信号?

  当前,中国房地产市场的区域性特征愈加明显,一二线城市如京沪等地由于需求旺盛,房价上涨压力犹存,而一些三四线城市由于前期土地供应量过大,已经出现供应过剩问题。

  在前述论坛上,顾云昌表示,这一年来的楼市跟过去比有明显变化:冰火两重天。大城市还在讨论怎么控制房价上涨,会不会加强房地产调控,而不少中小城市却是空置量增加,供大于求的局面已经形成,这些地方如果调控,将不是限制购买,而是鼓励消费的问题了。

  “楼市出现这样明显的变化,(这时)如果让中央出台政策怎么出台?到底是收紧还是放开?用总理的话说,让市场的手更好地发挥作用,我们过去调控很频繁,导致人们对市场政策的依赖性很强,来回倒腾。现在房地产政策的稳定有利于发挥市场调控对楼市的支配作用。”顾云昌称。

  近期的中央政治局会议未提“房地产调控”字眼,更令外界猜测中央至少近期不会出台房地产调控政策。

  中房协副会长朱中一14日在“2013博鳌房地产论坛”上也表示,房地产市场是地域差异性很大的市场。中央政府应允许地方政府在中央政策的原则指导下,各地可因地制宜、分类决策。近日温州调整限购政策便可视为一个案例,近日还有媒体猜测,类似舟山、珠海、金华、宁波等城市,都有可能成为限购松绑的“潜力”城市。

  上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中对记者称,温州房价已经连续下跌22个月,而且以往的限购过严,这样的微调并没有普遍意义。现在各地市场出现了分化,接下来政策也会有差别对待,从这个角度看,温州的所谓“限购放松”政策应不会被叫停。

  至于其他限购城市会否效仿温州的做法,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,温州限购定向宽松政策只不过是和其他城市限购政策基本看齐而已,从这个角度来说,温州限购政策这点调整也不为过。其他限购城市,由于没有和温州类似的放松空间,因此很难在现有限购政策基础上再度放松。

  但鉴于房地产对地方经济的重要作用,一旦中央对楼市量价齐涨局面“按兵不动”,且对地方放松调控之举不加干涉,地方可能纷纷效颦,通过刺激楼市来增加土地出让收入,以缓解地方债的还债压力。

  张大伟称,在经济放缓时期,各地对房地产的依赖明显加强,房地产调控执行力度和意愿减弱,地方政府更依赖土地收入。他预测,地方政府局部松动政策的可能性很大。虽然这些微调松动政策在实际执行中对市场直接影响不大,但如果累计多次(调整)将对购房者入市积极性、开发商定价心理有非常大的影响。

  (编辑:李燕华)

(责编:周素雅、曹华)

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