2016《政府工作报告》解读之七

“因城施策”化解房地产市场风险

王若宇

2016年03月08日07:46  来源:人民网-财经频道
 

今年《政府工作报告》中提出的“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存”,目的是促进房地产市场平稳健康发展。

当前一线城市房价非理性上涨,楼市的“升温”逐渐演变为“发烧”,偏离了房地产市场平稳健康发展的轨道。

综观全国房地产市场,有两个显著特点:一是两极分化,一线城市量价齐升,三四线城市“去库存”压力仍然巨大;二是改善性需求与投资需求集中释放,加上中介与开发商热炒,推动一些大城市房价短期内过快上涨。

“冰火两重天”的市场行情却与“去库存”的政策目标并不一致,一线楼市的投机氛围一旦形成,将为转型中的中国经济带来新一轮风险。因此,房地产市场宏观调控“因城施策”、“一城一策”已是当务之急。

房地产市场有很强的区域性特点。当前,三四线城市受到经济转型、人口结构、供应大于需求等因素的影响,面临较大“去库存”压力,“去库存”有助于缓解经济下行压力,并化解资金沉淀带来的金融风险。另一方面,一些大城市房价持续快速上涨将促使房地产投资资金因为避险和逐利的需要加快从三四线城市抽离,并迅速涌向北上广深等一线城市,这一局面不仅与“去库存”的政策初衷背道而驰,而且房价的非理性炒作酝酿金融风险。

部分大城市楼价上涨过快将诱使房地产投机氛围再次抬头,投机风险通过互联网金融工具进一步放大。中原地产等中介的数据显示,当前深圳购房客中,投资需求占比已经达到25%-30%。媒体报道指出,杠杆资金已成为深圳楼市火爆的推手,众筹、P2P、“首付贷”产品纷纷面世。以互联网金融为背景的“首付贷”为例,在无抵押贷款的情况下,“首付贷”最低可贷1万元,最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是,平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品对外发售。互联网金融工具的普及,将地产投机风险层层传递到普通投资人,市场出现大幅度的波动或者回调,往往会对金融秩序和社会稳定造成不利影响。

本次一线楼市“发烧”的原因是多方面的,改善性需求的释放仅是因素之一。证据表明,中介和开发商炒作,以及一些不实信息的广泛传播是这次楼市过热的重要推手。诸如“千万豪宅一夜售空”,“上海将无房可卖”等消息已经被证伪。然而过热的氛围却抬高了市场预期,营造出过于乐观的投资氛围。无论是参照东京、香港等城市在经济转型期的楼市波动,还是对比上海等城市的历史数据都不难发现,“房价只涨不跌”是不存在的,市场氛围如果偏离理性,尾随而来的往往是调整。无论从保障民生还是严防地产行业出现较大风险的角度考量,地方政府都应该把引导房地产市场回归理性作为当前工作的重点。

在国内经济面临转型升级挑战的当前,实体经济比楼市更需要资金。房地产投机如果得不到遏制,将像一块海绵一样吸收流动性,造成巨大的虹吸效应。从推进中国经济改革的大局出发,应当鼓励降准降息所释放出的流动性进入创新创业和供给侧改革所涉及到的领域。过去几年,温州经济在面临挑战之际,大量资金从制造业抽离进入楼市,拖累了温州制造业升级转型的步伐,并且为楼市注入过量“泡沫”。时至今日看,腰斩的温州房价对于当初坚信“房地产避险论”的投机客又何尝不是一个教训?

在改革关键阶段,健康发展的房地产市场对稳定于宏观经济预期有着重要作用。未来,既要避免一线城市楼市过热,酝酿新的风险,也要有步骤的缓解三四线城市所面临的“去库存”压力。在此背景下,“因城施策”、“一城一策”应当成为楼市宏观调控的主流。对呈现“过热”迹象的一线楼市,地方政府要严守政策底线,遏制房价过快上涨,严防投机行为抬头。而三四线城市则需要制定符合市场规律的“去库存”配套政策,将“去库存”融入到城镇化建设、改革发展的总体布局之中。

(责编:刘然、夏晓伦)

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