在新一轮房产政策的刺激下，去年政策松绑后发行大跃进的地产债，今年的发行热度仍在延续。相关数据显示，今年1、2月份，房地产公司在岸债供发行近800亿，是去年同期的4倍。

　　相关人士指出，考虑去库存托底去产能的政策诉求，对于行业自身而言，基本面的改善维持了一级市场的供需两旺。但是随着个别城市楼市政策趋紧，以及监管层对地产债关注程度加大，未来地产债发行增速或迎来拐点。

　　地产债发行供需两旺

　　公开数据显示，今年1、2月，房地产开公司发行793.9亿元在岸债，是去年同期183.5亿元的4倍。其中，个别央企高资质高等级债券发行受到追捧，发行利率再创历史新低。

　　今年2月下旬保利地产发行的5年期债券，其收益率为2.96%，比同期国开行的中标收益率还要低。这意味着，地产债刷新了公司债发行的利率新低。

　　事实上，自去年债券市场松绑房产商发债以来，地产债券已经出现井喷，一级发行市场供需两旺。2015年，共计超过6000亿地产债投放债券市场，同比大增300%，创下历史新高。

　　不过业内人士指出，由于大部分地产公司都是通过交易所公司债发行，且有发债企业资质下沉的趋势。目前相关方面对此已经有所关注，未来房产债增速或出现拐点。

　　选中高等级短久期债券

　　业内人士指出，行业火热之下更需理性，一线城市地产市场火爆，二三线城市亦有复苏迹象，投资者对地产债的乐观情绪升温。但是，随着发行资质下沉、民企逐步增多、行业内部分化，新发房地产债鱼龙混杂，建议投资者优选中高等级中短期限地产债。

　　兴业证券认为，只要地产销售不出现大幅下滑、销售未带动投资回升，地产债仍有可为。地产基本面好于其他强周期行业，资金缺乏合意资产、地产债提供加杠杆的工具，地产债的行业价值仍然存在。

　　也有机构指出，从基本面出发，考虑去库存托底去产能的政策诉求，对于行业自身而言，基本面改善可能维持。从财务角度考虑，得益于稳健偏宽松的货币信用环境，现金流状况仍属稳定。

　　不过，随着目前地产债发行人逐步下沉，更多机构开始注重自下而上挖掘更多的阿尔法机会。

　　兴业证券认为，目前很多发债企业都来自三四线城市中，且一二级利差仍然较高。国家鼓励地产去库存重点在三四线城市中。市场对地产债定价并未完全充分，宜精选项目分布好、去化率高，具有价值洼地的公司。

　　招商证券则表示，未来地产债的风险在于去库存带来的隐性杠杠提升和未来周期波动的影响。至于企业属性则来自于市场逻辑之外的因素，虽然小概率，但又不可不防。

　　“我们对于信用债投资策略总体维持短久期、中高等级，考虑到目前阶段去库存托底、行业基本面稳定，地产债可以在短久期的基础上适度评级下沉，但对于主要布局在人口流出严重的三四线城市的民营企业依旧需要警惕。”（王诚诚）

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