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　　今年的《政府工作报告》提出，提高棚改货币化安置比例。江西赣州按照“高于商品房均价”的标准征收棚户房，中心城区货币化安置比例超过90%。此外，还引导开发商让利，监控商品房价格，明确老城区90%以上的棚改区土地不进行商业开发，为去库存添动力、减阻力。

　　征收价高于商品房，10个工作日拿到补偿款

　　近百年的土墙木头房，屋顶还是老土瓦，遇到下雨天一怕漏二怕淹。“想拆了建新房，政策上不允许，家里条件也不行，只能修修补补。”江西省赣州市章贡区大新开路29号原居民孙新伟，提起“蜗居”棚户房的往事，不时叹气摇头。

　　得益于赣州市棚改货币化安置政策，孙新伟全家住进了一套108平方米的三室两厅二手楼房。他家81平方米的棚户房获得补偿款57万多元，为小孩读书花37万元就近买了这套二手房，简单装修后，还结余了近20万元。

　　“每平方米旧房，比新房还值钱。政府亏了本，老百姓得了好处。”孙新伟说。

　　由于经济基础薄弱、财政困难等原因，赣州市棚户区规模大、住户多。有些甚至不具备基本生活条件，房屋老旧破烂，基础设施损毁，安全隐患不小。赣州市决定从2015年起，用3年时间改造城市棚户区63827户，其中中心城区改造棚户区26847户。目前，赣州老城区基本完成2015年9个地块、2183户棚户区房屋征收工作。

　　“去年，第三方机构对中心城区棚改房进行价格评估，棚改房均价为4980元/平方米，而赣州中心城区商品房销售均价约为6500元/平方米，按照高于商品房均价且略有节约的标准，赣州确定棚改房征收均价为6900元/平方米，并弱化不同类型棚户房征收价格的结构差和折旧差，最大限度给棚改群众让利。”赣州市房管局副局长黄泽军表示，棚改同时还有实物安置、原地段安置、提供1000多套保障房安置等多种方式，供群众选择。

　　2015年赣州全市棚改货币化安置4431户，占比为43.76%；在棚改主战场——中心城区，货币化安置比例在90%以上。

　　“以前通过建房实物安置，群众住进新房最快得三四年。货币化安置，群众签约后10个工作日内拿到补偿款，马上就能去购买商品房或二手房。”黄泽军表示，“这有效刺激了房地产消费，对商品房去库存起到了积极推动作用。”

　　章贡区解放路街道办事处主任肖东明长期参与棚改：“这次棚改房屋征迁速度很快、社会矛盾较少，入场后3个月签约率90%，6个月基本完成征迁任务。这主要是因为群众认可补偿价格、补偿款发放及时。”

　　引导开发商让利，棚改户定向优惠

　　去年底举行的棚户区改造安置房源推介会上，来自赣州市老城区、开发区、章江新区、站北区等区域的10多个楼盘连续3天现场展销，针对棚改居民提供3%到5%的价格优惠。棚改居民现场签约购房200多套。

　　与全国众多城市一样，赣州也面临着楼市去库存难题。2015年，该市商品房库存突破1000万平方米。由于棚改货币化安置价格略高于商品房市场均价，赣州通过棚改加快楼市去库存成为可能。

　　2015年赣州投入15亿元棚改资金鼓励货币化安置，积极打通棚改安置房和商品住房通道。通过网站、房源推介会、现场巡展等方式，引导开发商适当让利，并对棚改户购买商品房给予契税优惠。

　　赣州市房管局房地产市场监督科科长赖昌洪介绍：“政府一方面积极引导企业向棚改户让利，另一方面严格监控商品房价格变动，以防止企业突然涨价产生纠纷，确保棚改户顺利购房。”

　　“我们制定了棚改户定向优惠措施，凭棚改协议房价每平方米优惠400多元，订金从5万元下调到2万元，订房后付款时间从7天延长到3个月。”赣州市房地产开发公司副总经理罗健康表示，公司春江花月楼盘接待棚改户看房1000多人次，目前已成交29套，让利100多万元。

　　“新赣南路周边棚改货币化安置500多户，通过银行发放3.6亿元，现在留在个人账户的钱不到1亿元，花出去的钱绝大部分用来买房。”肖东明透露，年轻人大多在新城区买商品房，老年人喜欢在老城区买二手房。

　　2015年赣州全市住宅销售549万平方米、中心城区住宅销售195万平方米，同比增长58%、79%；中心城区二手住宅销售约35万平方米，同比增长63%。“这些年来，成交量从来没有这么好。”赖昌洪分析，棚户货币化安置对市场预期引导明显，增强了房地产市场信心。很多房地产企业，已紧盯今明两年赣州棚户区改造项目，准备推出适合棚改户对户型、面积、位置等需求的商品房。

　　赣州市委常委、章贡区委书记刘文华表示：“棚改货币化安置，有效拉动了房地产需求。章贡区商品房去库存周期，由2014年底的20.5个月降为目前的9.7个月。”

　　老城区棚改土地，九成以上不搞商业开发

　　棚改货币化安置可持续发展，资金保障是关键。

　　赣州根据国家棚改政策，按照用足用活上级补助资金、及时足额筹集配套资金、货币化补偿安置优先的原则，多方筹措资金，积极从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中筹集地方配套资金。

　　在利用国家开发银行、中国农业发展银行棚改融资政策的基础上，赣州将全市2015年至2017年城市棚户区改造项目打捆，以赣州市城投集团为融资平台，通过发行债券、银行贷款等形式融资376.84亿元，为棚改货币化安置提供资金保障。

　　“这次棚改中不同类型的房屋补偿价格，都略高于当地普通商品房价格。表面上看，棚改户货币化安置一次性补偿较高，但细算下来，安置房建筑成本、基础设施配套成本、管理成本、财务成本和过渡费用，各项费用相加起来，与返迁房集中安置相比，政府投入成本基本相当，而且能较好处理安置矛盾和纠纷，提高效率方便群众。”刘文华表示。

　　针对历史遗留征迁房屋安置，赣州市在被征迁户自愿前提下，回购安置房指标并进行货币化补偿。“这些年部分被征迁户长期等待安置房建设，去年赣州投入20多亿元，回购了70多万平方米安置房。这部分资金大部分用于购房，也有利于商品房去库存。”黄泽军表示。

　　黄泽军还介绍，今后棚户区改造中，对于政府直管公房和企业单位自管公房的承租户，赣州将尝试货币化补贴，让无房困难承租户通过领取租赁补贴在市场上自由租房；对于集体土地上农房，也将试行货币化补偿安置。

　　目前，赣州市中心城区棚改项目将腾出土地2290多亩。64岁的棚改户刘长莲获得货币补偿后，在老城区购买了一套二手房供老两口养老。“棚户区老房子拆掉后，尽量少建些新楼盘，要多建些公园、广场、停车场等配套设施。”刘长莲建议。

　　赣州明确老城区要做“减法”，棚改区土地尽量不进行商业开发，90%以上土地用于学校、医院、公园、道路、养老公寓等公共设施。

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