猜想1

楼市热度会减弱吗？

“你说咱要什么时候出手，才最合适？”最近半个月，每天闲来无事时，周鑫(化名)就会和老婆研究下房子的成交量，盘算着到底何时能够入市。“谁让手上的钱不够呢，必须算计着买房。”

已经迈入35岁大关的周鑫，现在住的是三年前购买的一套两居室，当时的买入价大约300万元。随着儿子出生、双方老人常年在京照顾孙子，这套80多平方米的两居室，在周鑫看来已经有点儿“捉襟见肘”。所以，2016年下半年，经过一番思想斗争，他动起了“卖小买大”的换房念头。

周鑫所住的朝青板块一带，即便是二手房的房价，也已经迈过了6万元/平方米的关卡，增加30平方米，就意味着至少需要再掏出200万元的房款。“我算了算账户上的钱，着实差了一大截。”

当年买第一套房时，周鑫就做了回“啃老族”，父母帮他支付了购房首付款。所以，这一次换房，他不想再让年事已高的老人操心。辗转反侧之后，他把赌注押在了“楼市未来会降”之上，高卖低买，用时间差换取价格差。半个月前，周鑫以500多万元的价格将名下的两居室卖掉了，和买家约定了5个月后交房，在这期间，他的目标就是抓紧寻找一套报价低于卖价的三居室。“哪怕每平方米降1500元，30平方米就是45万元。”周鑫略带期待地说，不是炒房客的他此前从未这么密切关注过楼市，不过这一次，他非常寄希望于未来楼市的降温。“你瞧，中央已经定调子了，房子是用来住的，不是用来炒的。”

2016年，北京楼市经历了多年来未曾有过的一轮热潮，成交数据呈现喷发式增长。综合多家中介机构的统计，新房市场，2016年全市新建商品住宅(不含保障房)共成交125527套，环比2015年增长21%，为2010年以来的最高值。二手房市场，全年二手房住宅共签约272431套，超过了2009年的266854套，刷新了历史年度纪录，这也是北京历史上第二次二手房签约超过20万套的年度。甚至，就连一直不温不火的豪宅市场，也在2016年出现爆发，全年单价10万+的豪宅共成交了566套，签约金额更是首次超过200亿元。

2017年的楼市会降温吗？和周鑫一样，每一个关注楼市的人最想知道的就是这个问题。而业内专家普遍给出的多是“降温”的看法。

“在我看来，2017年北京楼市成交难以出现太大突破 。”亚豪机构营销总监郭毅告诉记者，2016年9月30日，北京祭出了新一轮的调控政策。2016年12月30日，又首次对新房市场提出了“一房一价”的要求。由于政策的延续性，并且从年底高层会议发出的声音来看，调控效果渐趋淡化、房价涨势有所抬头的一线城市仍然面临调控加码的可能性，因此北京楼市将延续调控后的低迷周期。

中原地产首席分析师张大伟也告诉记者，2017年北京房价出现稳中微降的可能性非常大。“一方面，从房地产发展看，楼市具有市场周期性，三年是一个小周期，2017年北京楼市已经进入调整年，将会叠加已经在2016年第四季度出现的回落趋势。另一方面，针对楼市的信贷政策已经开始收紧，而在信贷收紧的时候，房价涨幅通常都会得到非常明显的抑制。”

猜想2

首套置业房买哪里？

和周鑫琢磨着打“时间差”的烦恼不同，名下无房的85后男生小戈，2017年需要烦恼的是在哪里买房的问题。

“新房当然是第一选择，可现在的新盘都太贵了。”小戈告诉记者，他之前关注过门头沟的一个新盘，位置已经在六环以外了，可根据售楼员告诉他的信息，再开盘时均价估计将达到6万元左右。“纯自住的房子，50平方米就得300万元，然后每天上下班的通勤时间还要二三个小时。”这让小戈一时难以拿定主意。

普通商品住宅郊区化，已经成为目前北京楼市的一大主要特点。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖就告诉记者，根据他们统计，2008年到2016年，北京全市成交的新建商品住宅中，二环以内的占比逐步从3.0%下降到了0.2%；二三环之间的占比从5.7%下降到了0.8%；三四环之间的占比从12.3%下降到了2.3%；四五环之间的占比从21.9%下降到了4.4%。而另一方面，五六环之间的占比从2008年的40.7%逐步上升到了目前的51.5%，六环以外的占比从2008年的16.4%上升到了2016年的40.8%。

换句话说，合计起来，五环外的新房成交占到总成交的比重，从2008年的57.1%上升到了92.3%，九成新房位于五环外。“随着时间的推移，预计未来北京的新房市场将进一步外移，六环以外的交易占比恐怕会继续扩大到五成以上。”

那么，对于向小戈这样的刚需型购房人，首套房置业还能买什么？胡景晖给出了两个选择：一是远郊区的普通新盘，一个是市区里的存量住宅。“从概率上看，刚需型购房人在2017年恐怕更多的还是得选择二手房。”

实际上，从数据看，北京楼市已经全面进入到了存量房时代。2016年，二手房成交量占到市场住宅成交的比例已经高达85%。“当然，除了存量房，名下无房的家庭还能期待自住房。”张大伟提到，根据政府部门的表态，今年北京将新增1.5万套自住房供地，而这些土地一旦进入上市供应环节，被限定的销售价格将能解决“夹心层”的购买力。

猜想3

豪宅还会热销吗？

和周鑫和小戈这样的普通工薪阶层不同，随着互联网的崛起，一批财富新贵也应运而生，而他们中的很多人都想拥有一套品质上乘的豪宅。那么，在豪宅热销的2016年过去之后，2017年的豪宅还将持续热销吗？无论对于买家还是对于开发商，这都是一个关键。

张大伟给记者算了一笔账：在过去的2016年全年商品房住宅土地供应稀少，北京出让的15宗住宅土地中，住宅商品房面积只达到38.99万平方米。即使计算上2014年和2015年，实际供应的纯商品房住宅土地也分别只有197.6万平方米和301万平方米。而仅2016年一年，北京商品房住宅签约的面积就达到了728万平方米。

“土地供应减少的趋势下，市场高端化明显，新房市场将主要是高端住宅。”张大伟谈到，从签约项目看，单价在8万元/平方米以上的项目在2016年共签约了1583套。在纯商品住宅土地供应短缺的情况下，这部分项目在未来进入单价10万元/平方米的可能性很大。“所以，未来，豪宅市场的竞争将越来越大，对于豪宅的销售怕是不太乐观的一年。”

优客工场创始人毛大庆也提出，2017年是极其不好过的一年，房地产整体情况扑朔迷离，2016年拿了地王的公司将存在去化的问题。“从当前一二三线45个城市计算来看，超过5成的城市在调控后去化周期平均拉长了5个月。没拿地的又着急拿地，奔千亿目标去，因为只有到了千亿俱乐部，才有能力再生产，再生产能力取决于自造血能力，自造血能力来源于销售额。”毛大庆谈到，以北京为例，现在开发商们在北京的地，要卖到单价10万元/平方米以上的项目还有70多块土地，但北京一年也只卖了590套。本报记者 赵莹莹J201

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