北京三宗共有产权房用地流拍 流拍原因业内看法不一

《中国经济周刊》记者 银昕｜北京报道

“自2017年9月共有产权住房政策实施以来，北京市已陆续推出了8个启动网申的共有产权房项目，提供房源约7300套。2017年北京市规划和国土资源管理委员会同各区政府已经完成207公顷共有产权房供地任务。”1月29日上午，北京市住房和城乡建设委员会副主任、北京市住房保障办公室副主任邹劲松在新闻发布会上表示。

然而，就在1月25日，两块位于丰台区的共有产权住房建设用地流拍；1月30日，另一块位于北京市丰台区的共有产权住房建设用地再次流拍。3次流拍的原因均为无开发商提出竞买申请。

“我们没有参加这3个地块的竞买申请，也不便对相关政策进行评论。”《中国经济周刊》记者从多家房地产企业的有关人员口中得到类似答复。

媒体评论认为，此3宗地块无人问津是由于开发商无利可图。此外也不乏对整个楼市唱衰的声音，中原地产研究院首席研究员张大伟分析称：“流拍最主要原因是在房地产调控大背景下，所有土地全面限价，商品房限价。北京作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%，事实上房价已经大部分跌了接近20%，全行业亏损已经出现。”房企开始“缺钱”，意味着要“省着点花”，起拍价较高，看不到盈利空间的共有产权房地块自然无人问津。

净利率只有2.45%？

流拍的3宗地块均位于北京市丰台区，1月25日流拍的两宗地块位于花乡白盆窑村。资料显示，这两宗地块中，其中一地块为纯居住用地，全部用于建设“共有产权房”，起拍价为41.78 亿元；另一地块包含居住用地和基础教育用地，居住用地全部用于建设“共有产权住房”，起拍价为50.58 亿元，两宗地块共有产权房销售价格均定为43000元/㎡。

1月30日流拍的卢沟桥乡小瓦窑村地块为绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地，公建部分占50%且必须持有20年以上，起拍价超过63亿元，共有产权房销售价格定为不超过54378元/㎡(含全装修费用)，最高销售单价不得超过57097元/㎡。

有媒体做了测算，以白盆窑村的两块地为例，对开发商而言，花乡白盆窑村两地块的净利率大约只有2.45%~2.75%。《中国经济周刊》记者就此估算结果是否合理采访了多家房地产开发企业和业内专家，开发商及专家对此均不予置评。

3个地块共有产权房的房价定高了？

“房企担心共有产权房赚不到钱。”一位业内人士对《中国经济周刊》记者分析说，“共有产权房本来是为刚需人群服务的，白盆窑村两个地块房价定到四万三这个价格，房企担心未来销路不好。”在2017年9月开始实施的《北京共有产权住房管理暂行办法》规定：“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。”

记者发现，卢沟桥乡小瓦窑村地块附近的兆丰馨园西区、兆丰园两个小区二手房源的均价均低于54378元/㎡；与白盆窑村流拍的两地块临近的天伦锦城二手房源均价则为45612元/㎡，与43000元/㎡的共有产权住房售价相差不大。“43000元/㎡的价格为偏改善型商品房，与定位为保障性住房的实际情况有分别，房企不确定是否会有足够的刚需人群愿意支付这个价格。”上述业内人士称，价格定得高，利润率有限，再加上未来是否有销路还未知，这些都成了开发商持观望态度的原因。

这3宗共有产权房的房价真的定高了吗？业内也有持不同意见者。亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析，周边小区的二手房源均价并非是好的参照坐标，“还是应该和周边的新房做对比，毕竟共有产权房属于新房，有很多新房的叠加价值。”

若以新房为参照系，位于白盆窑村附近的另一处新房首开华润城，销售均价为8万元/㎡，远高于该地共有产权房销售定价43000元/㎡的价格。郭毅指出，按照此3宗地块所处的四、五环之间的商品房新房价格对比，共有产权房的价格已低至约新房的一半，“与新房相比还是低了很多的。”

共有产权住房政策是否面临调整？

在共有产权住房政策于2017年9月发布伊始，有业内人士曾评论称，共有产权住房对之前包括两限房、经济适用房和自住房在内的多种保障性住房政策有所创新，堵住了“寻租空间”，只在保障对象范围内进行流转，可以确保起到保障性住房的作用。

根据北京市住建委于2017年11月底公布的数字，截至2017年11月，北京市共有产权住房已入市项目38个，其中未申购项目34个，房源3.5万套；已启动网申项目4个，房源3321套，包括已选房项目1个，销售424套。2018年北京市“两会”上的政府工作报告提出，北京2018年将推进已供地290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房的建设，共有产权住房的比重已接近商品房的一半。

如此大量的共有产权房供应导致外界对其真实需求究竟有多大产生了猜测，开发商对市场前景的预估也不太乐观。“但共有产权房的价格不可能下降，因为目前的价格已经‘卡到嗓子眼’了。”郭毅认为，更有可能的是另一种改变——扩大共有产权房的保障范围，保障对象入局的门槛再降低一个台阶。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权房的保障对象为两类家庭：拥有北京市户籍的名下无房家庭和非本市户籍但在北京市内工作的名下无房家庭，即家庭成员在北京名下无房即可申请。“但具体怎么改变还是未知数。”郭毅说。

郭毅同时表示，此3宗地块的流拍并不能预示共有产权房政策的受阻，“这3宗地块有一定特殊性，地段比较好、地块起拍价比较高、住宅售价也比较高，流拍也不意外。”

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