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瞄准海外房地產 嘉實基金試水海外REITs

2012年07月18日07:29    來源:人民網-國際金融報      手機看新聞

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  在境內地產行業尚處嚴厲調控的環境之下,很多開發商及投資者將目光轉向了海外投資。而歐美經濟的趨於復蘇,也恰恰為境內企提供了海外投資的機遇。

  近日,嘉實基金發行了嘉實全球房地產基金,該基金旨在通過投資高流通性的全球房地產証券,為境內投資者分享海外房市投資相對穩定的現金流和資本增值收益。

  嘉實表示,作為瞄准海外商業地產及收益型不動產的基金產品,嘉實全球房地產基金主要投資於美國、澳大利亞、英國、法國、加拿大、新加坡以及中國香港等發達國家及地區的優質REITs(房地產投資信托收益憑証),輔以REIT ETF(交易型開放式指數基金)和RECOs(房地產行業上市公司股票)等房地產証券。其中,現金流收益明顯的REITs投資佔基金總資產比例的60%以上。

  從歷史收益看,REITs過去30年的年分紅收益率在4%至12%之間,平均接近7%。嘉實基金經理蔡德森認為,隨著歐美經濟的回暖以及人民幣的升值趨勢,海外REITs的投資機會開始顯現,未來將呈現上升趨勢。

  借助主投REITs(房地產投資信托)的証券投資基金,可以繞開復雜環節,參與帝國大廈、萬豪酒店、沃爾瑪超市,甚至是一座可以雲中漫步的葡萄酒庄園的投資。

  REITs投資:瞄准全球房地產

  與基金相似,REITs是一種匯集多個投資者資金,由專業投資機構負責進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托產品。其投資以成熟的,有穩定現金流的商業物業為主,如公寓、酒店、商場、寫字樓等資產,以獲取租金和資產增值作為投資回報。其最顯著的特點就是分紅率比較高,多數國家及地區要求REITs收入的絕大部分定期以分紅的方式分派給持有人,並通過分紅部分免稅等方式鼓勵派息。

  今年以來,以中國為代表的全球富人移民潮,正在加速推漲美國樓市。統計數據顯示,今年前4個月,流入美國不動產相關基金的資金就超過62.17億美元,已經超過去年全年。可以說,當前主投REITs的証券投資基金,就是跟隨上了全球財富資本布局的大趨勢。

  彭博數據顯示,截至2011年底,全球上市房地產証券總市值超過7800億美元,其中REITs佔比超過60%,全球房地產証券成長為股票、券和現金之外的第四大投資標的,並得到養老金等主流投資機構的長期青睞。從2002年到2011年,業績比較基准中具備10年價格和分紅歷史的REITs,10年間累計回報率達到237.0%,年化收益率高達11.6%,遠高於A股收益水平,其中以租金形式為主要現金收益來源的收益佔比達到44%。這意味著REITs投資者不僅分享了優質物業長期增值的收益,還收獲了租金收入的穩定分紅。

  從海外置業角度看,投資REITs相比直接投資海外不動產具有不可比擬的多重優勢。首先是解決了投資信息不對稱的劣勢,赴海外選擇勘查物業耗費時間精力,但REITs篩選物業由專業機構負責﹔其次,各國及地區稅收規定非常復雜,直接置業還面臨房價波動帶來的收益風險,以及購買后的出租管理等問題,REITs具有研究優勢和管理經驗。此外,直接置業退出權益很難保証,相反REITs變現的流動性更佳。

  二看REITs基金:布局全球財富趨勢

  美國全國房地產經紀人協會6月發布報告顯示,來自中國買家已成為美國房產的第二大國際買家。實際上,這種供求關系在資本市場上也已經有了明顯的正向反應。來自彭博的數據証實:今年以來在歐危機發酵影響下,全球主要股市普遍低迷,但截至4月20日,海外DJ Wilshire不動產基金RWR.US和先鋒不動產基金VNQ.US兩隻產品,近6個月的報酬率分別高達19.16%、19.09%。

  在傳統証券投資陷入低迷時,以REITs為主要投資對象的基金,往往成為投資者財富保值增值的避風港。日前市場正受關注的嘉實全球房地產基金,通過精選美國等市場的REITs,為境內投資者開通了5000元低成本海外置業的便捷通道。

  從資產配置角度看,REITs個性十足,長期回報率明顯優於股票市場,且與其他產品關聯度較低,是分散風險、優化配置的優良工具。海通証券研究表明,REITs與境內証券市場相關系數低於0.1,與黃金、金屬、能源等大宗商品的相關性也均在0.4以下。在目前境內另類投資通道較少的情況下,主投REITs的基金將較好地分散單一投資境內市場的系統性風險,優化資產配置以達到財富增值目的。

  根據資料統計,在投資組合中加入REITs,在風險獲得有效控制的前提下,回報率大幅提高。過去五年(2007-2011年),相比單純投資全球股市及債市,加入20%的REITs投資組合的年化報酬率從4.1%增加到7.2%﹔若計算過去十年(2002-2011年),資產配置除股債之外,加入20%REITs后,投資組合年化報酬率從5.9%增加到7.8%。

  海外投資最常見的現象就是水土不服。境內機構出海投資,在研究覆蓋廣度和深度,以及一線信息收集與分析上,具有天然的短板。特別是全球房地產投資,更是一項非常強調投研本土化的課題。從現有各類基金的運作實際看,境外投資顧問擁有規模龐大和經驗豐富的投研團隊,熟悉各個市場實際,能有效跨越制約境內機構的信息障礙。相比股票,REITs帶有更強的實體投資色彩,而不同地區的地產又都有不同特點,意味著REITs投資對實地調研和一線信息要求更加嚴格。因此,聘用境外投資顧問組建“中外聯合艦隊”模式,在信息分析、投研決策方面,擁有更大的優勢。

  嘉實全球房地產基金在同類基金中,惟一聘任了境外投資顧問——德意志投資管理美洲公司。該公司管理資產規模截至2010年底達2390億美元,其主要成員均具有15年-22年的海外地產証券投資經驗。

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(責任編輯:章斐然、賀霞)

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