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国务院督查风暴:下一步楼市咋走【2】

本期主持:本报记者 史燕君 实习生 陈洁 智慧 发自上海

2012年08月07日07:05    来源:人民网-国际金融报      手机看新闻

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  话题二

  督查用意何在

  国务院通过督查可以发现地方是不是借微调之名与中央调控政策不一,进而来细致地了解和解决一些问题

  回顾7月,可以看到调控政策一再被强调:7月5日,央行强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房;紧接着两天后,国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调,必须坚定不移做好调控工作,决不能让房价反弹,造成功亏一篑;7月19日,国土部和住建部更是联合发文,要求坚持房地产市场调控不放松,不断巩固调控成果,坚决防止房价反弹。

  近期调控政策之所以不断释放从紧信号,是缘于6月份全国多数城市楼市和土地市场的加速回暖。5月之前一直处于“冰冻期”的土地市场,仿佛一夜之间就火热起来,广州、北京相继诞生单价地王,上海、南京等城市也连续出现高溢价地块成交情况。

  就在房地产拐点论甚嚣尘上之时,国务院派出8个督查组赴16省市专项督查楼市调控,这是15个月以来,国务院第二次专门为房地产调控派出督查组。那么,此次督查的用意何在?

  杨红旭:此次二派督查组去各省市进行楼市调控调研主要是出于两方面的考虑:首先是由于今年6月份房价开始出现反弹,为了进一步抑制房价、督促地方政府更好地执行调控政策;另一方面,今年以来,部分地方政府或明或暗地放松调控力度,导致部分地方调控政策落实不到位,没有真正产生调控效果。

  姚玲珍:此次督查的主要目的还是表达中央政府坚定对房地产调控政策和目标不动摇的态度。

  在前期,很多地方政府对限购政策或其他调控政策有一些试探性的动作,在一些标准上也有一定程度的调整。另一方面,中央对宏观政策有一些结构性的微调,加上房地产市场6月份成交的数量和价格都有所回升,在多方面因素的作用下,使得市场有传闻预期政府会对调控政策有所放松、后期楼市会反弹。这时候派出督查组一方面是坚定调控信心,另外就是检查各地方政府对于落实调控政策的力度问题。

  薛建雄:督查肯定是因为市场出现了比较大的变化,而政府通过督查来研究市场,考虑整个宏观经济面的协调,进而来找原因,为下一步做好准备,其实是想了解各个集团的利益关系。

  坚定调控信心还需要时间,因为利益是永远变动的,我觉得这需要时间,过程上房价应该还要涨一两波,比如上海,估计价格要在3万至3.5万之间才能停住。

  尹伯成:国务院通过督查可以发现地方是否借微调之名与中央调控政策不一,进而来细致地了解和解决一些问题。调控效果的具体化可以让中央进一步发挥作用来指导地方,也可以将各地问题汇总从而研究分析解决,将政策进一步细化。

  督查表明国务院调控决心很大,态度很坚决,希望地方不要和中央玩不一的游戏。通过督查让中央稳住地方和看清地方,中央可以更好地化解各矛盾利益方。

  话题三

  政策如何变动

  房产税可能会进一步扩容,增加试点城市;房地产教育管理方面的税有可能进一步收紧,提高相关的税率

  在不少业内人士看来,对楼市来说,心理预期最为重要。摸清各地房地产市场现状和调控政策的落实情况,将有助于中央对接下来调控政策走向的把控。于是有人将此次调研解读为新一轮调控政策的前奏,并对新政策的内容猜测纷纷。有观点认为,此次调研之后,房产税试点城市会进一步扩容。而上周更是有一条关于“商品房预售制将取消”的传闻红遍网络。那么,这次调研之后政策面会出现变动么?

  杨红旭:首先还是会强调既有政策,切实保证已有的房地产调控政策落实到位,真正发挥调控作用。不过,光靠强调可能难以抑制房价上涨,一些新的调控政策可能会适时出台。主要应该集中在税收方面:比如,房产税可能会进一步扩容,增加试点城市;房地产教育管理方面的税有可能进一步收紧,提高相关的税率。

  另一方面,限购政策可能会进一步地强化,督促地方政府去进一步落实,通过实行“问责”制度来深化限购的力度。

  此外,今年以来,大部分地方政府都没有制定年度房价控制目标,中央接下来有可能要求地方制定各地年度房价控制目标,在下半年进行落实。

  姚玲珍:宏观政策应该不会变,比如限购政策,后期可能出台的新政策,可能会是税收方面的政策,目前只有重庆和上海两个城市是“房产税”的试点,后期也许会在全国推广;另外,在信贷政策方面可能会进行一些微调,如鼓励刚性需求和改善性需求;而在保障性住房政策方面,对于保障性住房建设的融资等可能会出台一些新政策。

  预售制度应该不会取消,虽然有很多传闻认为应该取消预售制度,这样政府对市场的调控力度就会加强,市场会更加规范。但是从发达国家来看,商品房的预售制度仍然存在并有其存在的合理性,如建设周期长、资金需求量大等一些客观因素就决定了预售制度的存在。但在预售的过程中,政府或相关机构可以加强预售管理和规范性。开发商对预售所得资金的使用应该专款专用,按照工程的进度用于项目,而不是随意用于拿地;此外,在预售的条款和信息披露方面可以加强管理。

  薛建雄:出台商品房预售制度的初衷是降低房地产开发资金门槛、扩大内需、增加市场供应。预售制度加速了资金的运转周期,提高了资金的使用效率,已成为房地产开发融资的重要手段。因此,取消预售制肯定会增加开发商的融资成本,可能会导致开发商的成本转嫁。但目前整个行业的现金流比较充溢,这是取消的有利条件之一。

  在产业发展进入成熟阶段,取消预售制对房地产的健康发展相对有利。它抑制一定的投机需求,对购房者的保障性更高。不过,这个取消过程应该是逐步完善的,如果简单地取消商品房预售制度,有可能带来不利后果:一是有的地方商品房不够卖,如果直接搞现房销售,会加剧商品房的供不应求,进一步推高房价;二是取消商品房预售制度将增加开发商的成本,相应支出势必转嫁给购房者。

  尹伯成:变动无非就是将限购、限贷等政策进一步细化,不让地方政府有孔可钻,要将中央决策进一步落实到位,仔细分析地方房价走势情况,如若地方房价要反弹,那么可选择一两个城市来进行试点,找解决方案。

  传言所说的取消预售制度也该算是变动。随着房地产开发企业不断壮大,投融资体制日益完善以及需求问题得以缓解,取消房屋预售是大势所趋,但一定是要一个较长的过程。房地产业的地域特征非常强,每个城市发展差距很大,一些房地产业发展相对成熟的城市,已经有条件先取消预售制度。就拿上海来说,基本已接近这一阶段,如果其他配套政策跟进得当,也可适时取消预售制度。

(责任编辑:聂丛笑、乔雪峰)

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