12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議提出，2026年要著力穩定房地產市場。在這方面重點之一是：結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地。

在筆者看來，如何打破存量土地沉睡僵局，讓其真正“動起來”，是當前房地產行業與城市建設亟待破解的關鍵命題。但盤活存量土地絕非單一主體的獨角戲，而是需要政府、金融機構、企業與社會資本多方協同，打出一套精准施策的“組合拳”。

加大專項債收儲存量土地力度，是地方政府層面撬動沉睡土地的“先手棋”。近年來，地方政府專項債券在穩投資、補短板中發揮著重要作用，將其投向閑置土地收儲領域，既能緩解房企的資金壓力，又能為城市規劃騰出空間。

一方面，專項債資金具有成本低、期限長的優勢，地方政府可通過專項債收儲房企手中的閑置土地，這既能增強企業流動性，又能助其償還債務、保障項目建設及開發閑置土地，進而加速行業風險出清。另一方面，政府統一收儲后，可結合促進城市高質量發展的新規劃，重新定位與整理低效用地，為建設智慧城市掃清障礙。

相關工作已經取得積極成效，據中指研究院監測數據，截至12月12日，各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地數量超5000宗，擬收儲用地面積超2.6億平方米。2026年，預計存量土地收儲會繼續擴圍。但需要注意的是，專項債的使用必須強化監管，確保資金專款專用，精准流向低效閑置的存量土地，真正實現“儲得好、用得准”。

除政策支持之外，盤活存量閑置土地，市場化模式同樣重要。引入“AMC（資產管理公司）+企業+金融機構+其他”合作模式，是市場化盤活閑置土地的“關鍵招”。AMC作為化解金融風險的專業機構，具備資金、資源與資產處置經驗等多重優勢，房企擁有項目開發與運營的實操能力，政府、金融機構等則是市場化盤活不可或缺的力量。

AMC可通過收購房企的存量土地相關債權，幫助房企剝離不良資產，引入新的金融機構乃至新投資主體，帶來可以啟動項目的首筆增量資金﹔在此之后，聯合具備優質開發能力的房企或者代建公司，對閑置土地進行重新評估與建設開發。這種模式目前已發展成為可靈活復制、可推廣的范式。比如，對於區位條件較好的土地，可加快推進住宅與配套設施建設，激活區域市場﹔對於周邊有產業基因的土地，則可調整開發用途，轉向開發運營保障性住房、人才公寓、產業園區等。如此一來，該模式既能為AMC拓展業務邊界，也能為超大特大城市核心區再開發提供金融工具箱，未來有望在紓困和城市更新賽道發揮更多價值。

鼓勵社會資本參與，與城市更新深度融合，營造新消費場景，是激活存量土地價值的新模式。存量土地盤活不應局限於傳統的住宅開發，更要與城市更新、產業升級相結合，挖掘土地的復合價值。

社會資本具有敏銳的市場洞察力與靈活的運營模式，可引導其參與到存量土地的開發中來，圍繞新消費、新場景、新業態做文章。例如，將位於城市核心區域的閑置工業用地、商業用地，改造為文創產業園、沉浸式商業街區、智慧康養社區等，這既能盤活存量資產，又契合當下居民多樣化的消費需求。此外，在城市更新的框架下，存量土地的開發可同步完善交通、教育、醫療等公共配套設施，實現“以地興城、以城促產”的良性循環，讓存量土地真正成為推動城市高質量發展的新引擎。

房地產行業的轉型之路，道阻且長但行則將至。盤活存量土地，不僅是化解當下行業風險的迫切需要，更是推動房地產行業從高速擴張轉向高質量發展的重要抓手。接下來，政府、市場、企業各司其職、協同發力，讓存量土地真正“動起來”，才能為房地產市場注入新活力，激活城市發展新動能，推動房地產行業步入穩健發展新階段。

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