人民網北京1月1日電 （記者黃盛）証監會日前發布《關於推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），完善基礎制度，優化監管安排，健全市場功能，增強多層次資本市場服務實體經濟質效。同時，滬深交易所、中國結算、証券業協會、基金業協會等單位的配套業務規則同步發布。

根據商業不動產REITs制度體系安排，証監會初步明確“1+3+N”框架安排，即1項《中國証監會關於推出商業不動產投資信托基金試點的公告》、1項《通知》、2項工作規程，N即滬深交易所、中國結算、証券業協會、基金業協會等單位的17項配套規則。

據介紹，本次規則主要針對新增的商業不動產業態，在從嚴管理基礎上作適應性調整優化，提高制度的包容性和適應性，也體現對不同領域REITs“分類管理、分類施策”的針對性安排。 

《通知》圍繞四個方面對推進REITs相關工作作出安排：一是完善工作機制、壓實機構責任，推動商業不動產REITs健康發展。二是加快推進REITs市場體系建設，重點推進市場擴容擴圍、加強二級市場建設、完善市場生態。三是進一步優化審核注冊流程、健全市場化標准體系，完善REITs申報注冊制度機制。四是健全全鏈條監管機制安排、壓實壓嚴市場主體責任，加強監管和風險防范，維護市場平穩運行。

業內人士表示，商業不動產REITs試點的推出，標志著我國REITs市場進入了“商業不動產與基礎設施並行發展”的新階段，向著全門類、全資產的成熟方向邁進。

南開大學金融學教授田利輝向記者表示，推出商業不動產REITs，意在推動解決房地產“高負債、高周轉”模式的結構性轉型痛點。它將商業地產轉化為可交易、可配置的金融產品，通過市場化機制盤活存量，為房地產企業開辟權益融資新路徑，從而優化社會融資結構，提高直接融資比重。同時，為投資者提供穩定現金流回報，實現“房住不炒”政策與金融創新的有機統一。在資本市場與投資者層面，豐富了資產証券化產品譜系，為市場引入了能產生長期、穩定現金流的資產類別，有助於滿足保險、社保等中長期資金的配置需求，為公眾投資者提供了分享優質不動產收益的便利工具。

對於《通知》構建的“權責清晰、風險自擔、歸位盡責”的運作與監管框架，田利輝認為，核心在於全面壓實中介機構的“看門人”責任。在運作中，基金管理人需從“被動管理”轉向“主動運營”，將商業不動產的運營管理納入核心考核，確保資產價值持續提升﹔基金托管人需嚴格履行資產保管與監督職責，防范資金挪用風險﹔專業機構則要發揮“專業賦能”作用，從盡職調查、資產估值到風險管理，提供全鏈條專業支持。監管要求“壓嚴壓實責任”，確保REITs市場“不跑偏、不踩線”。

“試點啟航僅是第一步，欲行穩致遠，還需在生態建設上持續深化。”田利輝建議，可以加速推動更高層級的REITs專項立法，在法律層面明確其產品結構、稅收中性原則及各方權責﹔大力培育多元化的專業資產管理能力﹔持續完善市場化機制，包括探索建立更靈活的與市場利率挂鉤的收益定價機制，鼓勵通過擴募、合並等方式讓REITs平台做強做大，積極研究推出REITs指數及ETF等衍生產品，進一步改善二級市場流動性，吸引更廣泛的資金參與。

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