3月份，北京“小陽春”行情如期出現。

鏈家數據顯示，3月份，北京市二手住房網簽19886套，同比增長3.4%，環比增長144.6%，達到近15個月以來高位﹔一季度累計網簽43098套，與去年同期基本持平。根據三方協議簽約數據，3月份主要經紀機構二手住房三方協議簽約量同比增長8.7%，單月實際簽約量達到近17個月以來最高水平﹔一季度主要經紀機構二手住房三方協議簽約量同比增長7.7%。

“從我們體感來看，3月份明顯忙起來了，周末帶看基本排滿，一些性價比較高的房源成交很快。”北京豐台區一位鏈家經紀人對《証券日報》記者表示。

二手房率先回暖

剛需入市節奏加快

從結構來看，一季度市場呈現明顯的剛需主導特征。入門級房源以及外圍區域二手房成交佔比提升，帶動整體交易活躍。

這一趨勢在具體數據中亦有體現。中原地產首席分析師張大偉對《証券日報》記者表示，盡管學區房等高總價房源需求同步回升，但是300萬元以下的低總價剛需房源成交佔比仍持續上升。3月份，北京二手房平均成交面積為87平方米，較去年同期減少4平方米，反映低總價房源成交較為集中。

“入門級房源成交佔比偏高屬於一季度常見現象。對於成長型家庭，受益於年終獎發放等因素，一季度是其支付能力相對強的節點，且氣候條件更有利於開展裝修工作。因此，歷年一季度入門級房源成交熱度均相對較高。”北京鏈家研究院院長高原對《証券日報》記者表示。

價格方面整體有所回升。高原表示，一季度交易結構中，入門級房源與外圍片區房源佔比顯著提升，使得整體成交結構有所下沉。如排除結構性因素，以房屋價格指數來看，3月份房屋價格指數較去年12月份上漲約3.8%，市場價格實際處於回升過程中。

在張大偉看來，3月份市場成交量穩價升源於三重因素驅動：一是2025年底政策持續發力，非京籍社保年限放寬、首付較低，大幅降低購房門檻與成本﹔二是3月份傳統“小陽春”疊加學區房入學窗口期，需求集中釋放﹔三是市場調整后，房源性價比凸顯，積壓需求集中入場。

“整體來看，二手房成交已持續站穩榮枯線，市場信心較2025年同期明顯修復，北京樓市已告別深度調整期，進入結構性復蘇的新階段。”張大偉表示。

新房以價換量節奏放緩

二季度或逐步改善

與二手房的回暖表現相比，一季度新房市場表現相對偏弱。數據顯示，一季度北京新建商品住宅成交6662套，同比有所下行。高原認為，這一表現更多受到以下階段性因素影響。

一是供給總量有所不足。數據顯示，一季度，全市新建商品住宅新增供應6521套，同比下降19.3%﹔共有29個新入市項目，同比減少2個，其中多數為現有項目加推。

“受去年‘好房子’政策落地影響，部分開發企業為增強競爭力對建設中住房進行調規，一定程度上影響了開發與供給節奏，使得一季度新房供給總量偏低。”高原表示，供給不足，尤其是新開項目不足的情況一定程度上對前端銷售形成了約束。

二是產品結構偏向改善。鏈家數據顯示，一季度整體市場需求偏向入門級產品，而當前新房產品主力面積段為90平方米至120平方米、120平方米至150平方米，更偏向於改善型產品，使得市場熱度難以直接傳導到新房市場。

三是雖然部分項目認購表現突出，但是由於達不到統計標准，暫未體現在3月份銷售量當中。

對於后市走勢，高原表示：“隨著后期新項目逐漸入市、市場節奏向改善性需求轉換，以及已銷售項目的銷售結果確認，4月份及二季度新房市場表現將會進一步提升。”

“長期來看，北京核心區宅地稀缺、堅持減量供地，疊加產業支撐，樓市具備長期韌性。同時，未來市場將持續分化，核心地段、優質配套、品質房源將成為抗跌保值的核心資產。”張大偉如是說。