城市更新作為新時期城市工作的重要抓手，在“十五五”時期將得到大力推進。

國務院日前發布的《城市更新“十五五”規劃》（以下簡稱《規劃》）明確培育壯大城市發展新動能、營造高品質城市生活空間等重點任務，並提出城鎮危舊房改造數量達50萬套/間等量化指標。

國泰海通証券根據《規劃》提出的主要指標測算，“十五五”時期城市更新總投入需4.4萬億元至7.0萬億元。“十五五”時期以相對合理的增量投入釋放巨量存量紅利，打造可持續城市發展新范式，對穩定房地產投資和市場需求，對提高居民幸福感具有明顯積極意義。

“錢從哪來”是城市更新推進過程中的關鍵問題。為構建可持續的城市建設運營投融資體系，《規劃》提出“完善財政支持政策”“優化金融支持措施”“積極吸引社會資本參與”等舉措。

58安居客研究院院長張波在接受《証券日報》記者採訪時表示，在當前城市更新進程中，財政、金融、社會資本三者協同發力：財政負責托底公益性項目，金融提供長期資金支持，社會資本聚焦運營與市場化收益，共同構建起可持續的投融資體系。

近年來，中央財政持續發力支持城市更新。5月份發布的《2026年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果公示》顯示，2026年度中央財政擬支持晉城、鞍山等15個城市實施城市更新行動。

自2024年首批支持石家庄、太原等15個城市實施城市更新行動以來，中央財政已連續三年支持實施城市更新行動。《2025年中國財政政策執行情況報告》顯示，2025年“繼續實施城市更新行動。會同有關部門遴選第二批20個重點城市開展相關工作，中央財政撥付補助資金45億元”。

2024年末發布的《國務院辦公廳關於優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》將“城市更新”列入《地方政府專項債券可用作項目資本金的行業》清單以來，各地也積極用好地方政府專項債券（以下簡稱“專項債券”），加大對城市更新的資金支持力度。

中指研究院數據顯示，2025年，各地城市更新相關專項債券發行超3500億元。2026年一季度，城市更新相關專項債券發行接近1200億元，已達去年全年的三分之一，同比增長7%。

張波表示，在金融層面，長期信貸為城市更新提供關鍵支撐，例如國家開發銀行城市更新專項貸款有效匹配城市更新項目周期。

數據顯示，2025年，國家開發銀行向城市更新領域發放貸款7863億元，重點支持了城鎮老舊小區整治改造，老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，城市基礎設施建設改造，城市生態系統修復，城市歷史文化保護傳承等領域，服務城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升。

“比如老舊廠房、街區及城區改造所帶動的新業態、新消費、新場景等，還有城中村、老舊小區改造后發展家政、餐飲、停車、商業、文旅等經營性業務，這些領域會吸引金融和社會資本進入。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《証券日報》記者表示，“十五五”時期推進城市更新，應從原來的“工程建設思維”，轉向“資產運營”視角。從住戶、商戶、業主在出行、生活、養老和托幼等方面的急難愁盼出發，盤點片區內的資產與資源，分析資產價值、研判業態產業、導入運營資源等。

對於金融支持，《規劃》要求，對風險可控、商業可持續、符合條件的項目，允許採用綜合開發、銀團貸款、項目投資等市場化模式給予支持。探索金融支持城鎮老舊住房自主更新、原拆原建的有效舉措。

《規劃》進一步明確，推動符合條件的城市更新項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）、資產証券化產品等。支持符合條件的城市更新企業發行公司債券、中期票據。按照誰受益、誰出資原則，充分發揮市場機制作用，構建政府、市場、居民資金合理共擔機制。規范實施政府和社會資本合作新機制，鼓勵民營企業積極參與城市基礎設施建設運營。

李宇嘉表示，“十五五”時期應推進片區綜合改造：一方面通過財政投入完善基礎設施與市政配套，降低社會資本進入片區的成本﹔另一方面以現金流充裕的改造項目補貼現金流較弱的項目，實現項目間相互賦能，最終達成總體效益最大化。

在張波看來，“十五五”時期推動城市更新，關鍵在於立足存量空間價值重估，統籌財政、金融與社會資本，協同發力，共同推動建立起收支平衡的長效資金運營體系。具體而言，要依托穩定現金流資產，加快發行城市更新REITs，打通資本退出通道，引導長期資金入場。政策層面要用好容積率獎勵、公共要素激勵等工具，提升市場主體參與動力。同時引導社會資本進入文化消費、社區運營等輕資產領域，真正把舊廠房、舊街區轉化為城市發展新動能。