今年以來，我國公募REITs（不動產投資信托基金）市場整體呈現擴募做優存量、首發拓寬邊界的良好發展態勢。近期，市場動作頻頻：一方面，保障性租賃住房REITs擴募再添新例﹔另一方面，各類“首單”創新項目接連亮相，市場步入“首發+擴募”雙輪驅動的常態化新階段。

公募REITs擴募工作持續落地見效，市場存量資產盤活效能持續釋放。昨日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施証券投資基金（以下簡稱“中金廈門安居REIT”）擴募份額在上交所上市。該基金是全國首批保障性租賃住房REITs之一，首發募集資金為13億元，底層資產為位於廈門市集美區的園博公寓、珩琦公寓，共計4665套房源。本次擴募募集資金約7.887億元，擴募購入資產為廈門安居集團有限公司持有的林邊公寓保障性租賃住房項目、仁和公寓公共租賃住房項目，擴募后該基金底層資產總建筑面積近30萬平方米，房源總量超7300套。

業內人士認為，本次擴募的成功落地，打通了“建設—運營—盤活—再投資—再盤活”的全生命周期鏈條，為保障性住房行業提供了可復制、可推廣的“廈門經驗”，為國有企業盤活存量資產、擴大有效投資提供了示范樣板，也為公募REITs市場在保障性租賃住房領域的持續擴容注入新的實踐動能。

中金基金相關負責人對《証券日報》記者表示：“中金廈門安居REIT的成功擴募，是公募REITs盤活存量資產、撬動有效投資的最佳印証，充分體現了市場對項目底層資產質量、持續運營能力的高度認可。未來，中金基金將繼續做好基金存續期管理和擴募資產運營，力求為投資者創造持續、穩定的長期回報。”

談及擴募對公募REITs單品成長的核心價值，中信証券首席經濟學家明明在接受《証券日報》記者採訪時表示：“從海外成熟公募REITs市場的發展經驗來看，常態化擴募是行業成熟發展的核心特征。對於REITs產品本身而言，通過持續購入優質資產，REITs不僅能實現規模擴容，還能優化底層資產組合，在分散風險的同時提升現金分派率，為投資者帶來潛在收益提升。”

近年來，監管部門持續優化擴募機制、精簡業務流程，持續為市場擴容注入政策動能。目前，公募REITs擴募申報間隔時間已由1年大幅縮短至6個月，審核反饋用時從30個工作日壓縮至20個工作日，擴募業務流程實現系統化簡化。

政策紅利加持下，市場擴募活力持續釋放。就在稍早前的5月15日，招商蛇口發布的2026年第一次臨時股東會決議公告顯示，會議審議並通過了關於開展博時蛇口產園REIT第二次擴募並新購入不動產項目的議案。若本次擴募順利落地，該基金將成為國內市場首單完成兩次擴募的公募REITs。

在擴募工作穩步推進的同時，公募REITs的資產版圖邊界也在不斷拓展，“首單”矩陣持續擴容、亮點頻現。例如，5月12日，長城華能燃煤發電封閉式基礎設施証券投資基金、華夏華潤電力燃煤發電封閉式基礎設施証券投資基金集體申報，標志著煤電資產納入公募REITs版圖﹔4月29日，全國首單“城市更新+科技創新”資產組合REITs——創金合信北京國資公司封閉式商業不動產証券投資基金，就深交所審核問詢意見進行了答復。

明明認為，當前我國公募REITs已進入常態化發行階段，市場優質存量資產盤活需求旺盛，一方面，二級市場面臨優質資產供給相對緊缺的現狀﹔另一方面，各類原始權益人需要通過資產証券化盤活存量、降低資產負債率、撬動新增有效投資。多重因素共同推動公募REITs底層資產類型持續豐富、覆蓋領域持續延伸。

結合証券交易所公開挂網項目信息，以及相關政策導向，明明表示：“公募REITs資產擴容趨勢將延續，后續港口、火電、酒店等多類型優質存量資產有望陸續亮相。”