問：近日，國家金融監督管理總局、中國人民銀行印發《個人住房貸款管理辦法（試行）》，房貸期限的上限從30年延長至40年。房貸新政出台后借款更劃算嗎？

答：解答這一問題，要從月供、利息總額兩方面辯証分析，不同需求的借款人感受各異。

從月供角度看，房貸期限延長后，購房者每月應還本息下降，這在一定程度上緩解了財務支出壓力。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，以100萬元貸款本金、3%房貸利率、等額本息還款方式為例，30年期月供約4216元，40年期月供則降至約3580元，每月減少636元，每年可降低7632元現金流支出。

從利息總額角度看，盡管月供下降了，但延長房貸期限后，借款人需要償還的利息總額卻增加了。因此，借款人需統籌考慮短期還款壓力、長期還款總額兩方面因素，結合自身的階段性、長期性現金流特征以及實際生活需要，合理選擇房貸期限。

具體房貸期限因人而異

40年只是上限，並不意味著購房者確需償還40年房貸，而是為購房者提供了更多選擇。

多家商業銀行表示，目前銀行可按新規要求受理房貸申請，但具體房貸期限“因人而異”，需以銀行最終的信貸審批結果為准。銀行將結合借款人的信用資質、用款需求、還款能力、實際年齡等綜合因素，合理確定房貸期限。

需注意，盡管房貸期限的上限延長至40年，但出於風險防控考量，銀行審批貸款時仍遵循“貸款期限不得超出75年減去借款人實際年齡”原則，也就是說，如果借款人45歲，他能申請到的房貸期限最長為30年。

存量房貸借款人可申請延長房貸期限

盡管目前多數銀行尚未在手機銀行、網上銀行等渠道上線“存量房貸期限延長”的申請功能，但從實際操作看，如果借款人確有延長房貸期限的需求，可以和發放貸款的具體分行或支行協商，並提出相應申請。

隨后，銀行將結合借款人的實際還款能力、信用資質、年齡等多項因素，以及借款人的具體期限延長需求，對該筆房貸進行重新審批，合理確定房貸期限，但也需遵循“貸款期限不得超出75年減去借款人實際年齡”原則。

（文/本報記者 郭子源）