走進杭州紫金港科技城菜鳥雲谷產業園（以下簡稱雲谷），園區內近九成入駐企業覆蓋大模型、人形機器人、AI視覺賽道，7×24小時運轉的研發機房隨處可見。“幾年前，園區招商仍以傳統互聯網、文創企業為主，但現在，超過七成的新增租賃需求都來自AI產業鏈企業。”南都物業雲谷項目運營負責人趙先生說。

近年來，伴隨AI產業規模化落地，國內核心城市寫字樓市場迎來結構性變革。AI科創企業整層擴租、購置樓宇自用的案例持續涌現。AI產業，正悄然重塑城市商業地產格局。

AI企業重塑寫字樓租賃格局

當前，寫字樓市場區域分化特征明顯。以杭州為例，戴德梁行發布的2026上半年杭州寫字樓報告顯示，武林、錢江新城傳統商務板塊空置率超27%，租金持續承壓﹔未來科技城、濱江AI產業園空置率僅8.7%，優質樓宇租金溢價15%~20%，部分優質樓宇一房難求。

AI企業擴租、獨棟承租需求持續釋放，為商業地產的發展注入了強勁動力。宇樹科技、雲深處科技先后在杭州未來科技城整租產業園獨棟樓宇﹔阿裡通義千問持續擴租阿裡雲谷多層辦公空間﹔智譜華章收購北京中關村軟件園樓宇，將其作為大模型研發總部﹔字節跳動大模型團隊在北京、上海、深圳等核心商業區先后拿下多處辦公空間﹔深圳大量AI初創企業涌入OPC科創社區，產業集聚效應凸顯……

瑞銀研報指出，本輪國內商業地產修復並非依靠政策放水，而是AI產業擴張帶來真實辦公需求支撐。不同於上一輪互聯網擴張周期，AI企業人員規模偏小，但單棟、整層承租意願更強，對樓宇硬件、專屬運維服務提出更高要求。

初創團隊多租賃100~500平方米空間獨立辦公，頭部企業動輒拿下整層、數千平方米空間。AI科創租戶呈現出鮮明的新特征：決策周期短、承租面積跨度大、硬件標准嚴苛、研發作息無固定時限。

“傳統寫字樓短板十分突出，夜間空調關停、電力負荷不足、無法放置服務器，完全不匹配模型訓練需求。”一家深耕多模態大模型研發的科創企業負責人向記者透露，企業選址時，對比了10余個寫字樓項目，最終落地雲谷，主要是看中園區可擴容供電、7×24小時暖通、預留設備機房三大硬性條件。

“硬件改造+服務升級”適配新業態

“AI企業選址邏輯和傳統企業完全不同。”杭州本土商業地產中介負責人張先生坦言，“以前招商關鍵詞是地鐵、商圈、配套，現在必須標注‘適配算力機房、雙路供電’才能吸引AI客戶。”

面對AI企業的差異化需求，浙江寫字樓物業不再隻關注“保潔、安保、基礎服務”的傳統模式，轉而圍繞樓宇硬件改造、專屬產業服務、園區智慧運維三方面進行系統性升級，打造適配人工智能產業的新型辦公載體。

南都物業運營的EFC歐美金融城科創組團，今年投入千萬元完成配電、空調系統升級。“園區為AI租戶單獨增設變壓器，機房區域空調全年恆溫運行，公共區域還部署了雲象清潔機器人、AI視頻巡檢系統，人工巡檢盲區由機器自動補位。”項目運營經理李婷介紹，針對AI企業深夜研發、周末辦公需求，物業推出24小時報修、專屬會務、算力配套協調三大增值服務。科創組團物業費提升至4.2元/平方米，仍保持滿租狀態。

物業也在借助AI技術完成數字化轉型，降低運營成本、提升服務精度。南都物業在雲谷部署AI巡邏機器人、智能巡檢無人機，自動識別外牆破損、消防隱患﹔濱江服務聯合科技企業落地AI能耗調控系統，實現動態調節照明、空調運行，園區整體能耗降低三成﹔浙江多地寫字樓啟用無感通行、AI智能報修，實現企業需求“一鍵響應”，人力管理成本下降30%以上。

針對不同發展階段的AI企業，一些物業還推出分層空間方案：對初創團隊提供共享工位，大幅降低創業門檻﹔對成長期企業提供可分割整層辦公室，靈活調整租賃面積﹔對頭部獨角獸對接獨棟總部樓宇，配套專屬冠名、獨立研發實驗室。靈活多元的空間供給，覆蓋AI企業從孵化到規模化發展全周期需求。

物業從空間管理轉向服務運維

AI產業催生全新商業地產與物業服務市場需求、重塑行業格局的同時，也為行業結構轉型帶來了新的考驗。

“未來，寫字樓市場分化將進一步加劇，具備AI產業配套、硬件適配、產業運營能力的科創園區資產價值將持續走高，單一傳統商務寫字樓價值將持續收縮。”仲量聯行華東區物業與資產管理負責人李從越認為，“過去物業核心競爭力是環境、安保、接待，未來核心壁壘是算力配套能力、機電專項運維、產業資源整合能力。”

一些地方已經開始行動。“傳統物業隻管理空間，AI園區物業要服務產業。”濱江服務商管板塊負責人劉先生介紹，為更好服務客戶，園區專門設立科創服務專員，協助入駐企業申報數字經濟政策、對接算力資源、組織產業鏈沙龍，為企業提供配套服務。

“當前，行業的最大痛點集中在改造成本壓力和復合型運維人才缺口。”中指研究院物業事業部研究副總監彭雨建議，通過分梯度改造推進行業升級：大型產業園可一次性完成雙回路供電、機房承重改造﹔中小型存量寫字樓優先落地輕量化AI巡檢、能耗管控設備，控制前期投入。同時，物業可與本地高校、AI企業合作，培養兼具機電、算力基礎的復合型運維人員，破解專業人才缺口難題。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，各地寫字樓物業不能套用統一改造模板，要貼合本地AI業態調整硬件與服務。“例如，杭州本地企業需要小型模型實驗室、機器人實景實訓場地﹔寧波工業AI企業則需配套樣品測試區、大型設備貨運通道。各地錯位布局，才能避免同質化AI主題樓宇過剩。”

“AI重構寫字樓需求，倒逼物業行業從單純‘空間管理者’轉向‘產業運營服務商’，這是商業地產實現高質量轉型的關鍵契機。”虞曉芬說。