近日，五部門圍繞房地產銷售、信貸及資本市場推出一攬子改革舉措，加快構建房地產發展新模式。不同於以往偏重穩定融資端，本輪政策更加突出“以項目為中心”、盤活存量資產與完善多層次融資工具，為險資等長期資金拓展了參與保障性租賃住房、城市更新及商業不動產的空間。

新政落地后，保險機構動作不斷。從支持保障性租賃住房、參與租賃住房REITs（不動產投資信托基金）戰略配售，到聚焦存量資產盤活，險資正發揮長期資金優勢，主動對接房地產發展新模式。

這並非險資投資邏輯的突然轉向，而是其配置戰略演進的自然延伸。伴隨房地產行業轉型，險資不動產投資已從依賴房企主體信用，轉向看重底層資產質量、運營能力與穩定現金流﹔工具也由傳統的債權和直接持有，向REITs、私募基金等多種形式延伸。新政進一步完善融資與退出機制，有望推動險資在盤活存量、穩定運營和暢通循環中發揮更大作用。

險企表態與投資並進

8月28日出台的一攬子政策，進一步明確了金融支持房地產發展新模式的路徑。

新政發布后，保險機構積極表態，且相關實踐陸續落地。9月10日，中國人壽表示，將以長期資本的耐心陪伴和專業服務持續支持城市更新和民生改善。

同時，保險機構在近期召開的中期業績會上明確表示了對實物資產與存量資產的偏重。8月31日，中國人保副總裁才智偉在該集團中期業績發布會上表示，下一步將繼續堅持“做穩債權、做強股權、做優實物資產”的既定策略，並明確提出關注存量資產盤活帶來的投資機會。中國人保半年報顯示，該公司旗下的人保資本保險資產管理有限公司在實物資產投資方面重點關注能源基礎設施、消費基礎設施、公用事業、長租公寓等領域。

資金端的實際落地動作，更直觀地體現了險資的態度。9月11日披露的國泰海通中國建筑租賃住房REIT戰略配售名單中，中國太平洋保險（集團）股份有限公司、中國太平洋人壽保險股份有限公司、瑞眾人壽保險有限責任公司、工銀安盛人壽保險有限公司等保險機構現身。

險資轉型與新政同向共振

險資能夠快速響應本輪房地產新政，是近年來其不動產投資邏輯持續迭代升級的結果。

傳統模式下，險資參與房地產的重要方式之一，是通過購買房企債券、不動產債權投資計劃、信托計劃、資管計劃等提供債權資金，或通過股權投資以及直接持有寫字樓、商業物業等方式參與房地產投資。部分傳統債權投資更看重融資主體的信用和開發銷售回款能力。

近年來，隨著房地產市場由增量開發主導逐步轉向增量提質和存量運營並重，險資新增投資更加關注底層資產本身，強調“投資產、看現金流、重運營”。保障性租賃住房、長租公寓、產業園、物流地產、商業物業、養老社區及城市更新項目等持有型資產，成為險資關注和布局的重要方向，且投資方式更加多元。

中國平安的布局便體現了上述轉型邏輯。截至2026年6月末，其保險資金投資組合中不動產投資余額為2052.54億元，佔總投資資產的3.1%。其中，直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業等物權投資佔比達84.7%，主要投向商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等收租型物業。

上海自貿區基金Pre-REITs業務及不動產投資負責人徐立思對《証券日報》記者表示，在房地產發展新模式構建過程中，險資不動產投資正經歷結構性轉型，從過去相對單一的“重物權、重拿樓、重規模”，向物權直投、股權投資、標准化証券化工具多元並舉轉變。

這種轉變首先體現為傳統重資產投資的邊際收縮。高和資本相關研究認為，直接持有模式對險資投后管理能力要求較高且資產流動性偏弱，近年來新增配置的佔比有所下降。同時，傳統開發類債權投資也在持續調整。“險資持續壓降傳統房企開發類債權融資，更多轉向保租房、產業園、城市更新及配套基礎設施等政策支持領域，債權計劃整體呈現縮減趨勢。”徐立思表示。

資產選擇的變化，同步帶動了投資工具的重構。公募REITs、不動產私募基金等工具的重要性顯著上升。新華資產管理股份有限公司總裁陳一江在新華保險2026年中期業績發布會上表示，公司持續發揮長期資本在另類投資市場的賦能作用，上半年領投京東高和現代化基礎設施持有型不動產資產支持專項計劃、中信証券-華潤商業資產持有型不動產資產支持專項計劃等機構間REITs，以長期資本、戰略資本盤活存量資產，同時儲備長期收益穩定的優質標的。國壽投資保險資產管理有限公司不動產投資事業部相關負責人也表示，公募REITs具備高比例分紅和相對穩定的現金流預期，契合了長期資金對穩定回報的需求。

此外，不動產私募基金已成為重要的增量工具。今年以來，險資機構通過專項不動產基金參與了北京、無錫、武漢三地薈聚購物中心項目﹔友邦人壽、大家人壽、中宏人壽等險企則通過私募股權基金參與北京中關村鼎好DH3大廈投資。相較於單家險企直接“買樓”，該模式更多採取多家險資作為LP（有限合伙人）、專業機構負責投資運營管理的協作機制。

仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜對《証券日報》記者表示，在行業格局重塑下，“長期資本+專業運營”的協同生態正在形成。險資聚焦於穩定租金與長期收益，專業運營機構則精耕品牌運營、資產管理與業態優化，二者的專業分工與合作有助於提升不動產資產的持續經營能力與價值。

無論是減少傳統開發類債權、增加持有型資產配置，還是借助REITs、私募基金等工具盤活存量資產，都折射出險資不動產投資模式的加速轉變。這種轉型，與本輪新政方向高度呼應，為險資融入房地產發展新模式奠定了堅實基礎。

新政拓寬險資參與空間

險資不動產投資的主動轉型，為融入房地產發展新模式筑牢了內生基礎。而本輪房地產新政的出台，則從制度層面補齊短板、打通堵點，進一步拓展了險資參與不動產市場的深度與廣度，為長期資金盤活存量資產、暢通“投融管退”循環提供了清晰的制度支撐。

中國証監會發布的《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》明確提出，“鼓勵發行商業地產抵押貸款支持証券（CMBS）、不動產資產支持証券（ABS）。支持依托符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行不動產投資信托基金（REITs）或作為REITs擴募資產，穩慎推進商業不動產REITs發展”。這些安排不僅拓寬了險資的參與路徑，更為長期持有型不動產構建了更加順暢的融資與退出通道。

徐立思表示：“新政系統性拓寬了險資參與房地產投資的空間，尤其在存量資產盤活領域，精准匹配了險資長期資金、偏好穩健現金流、注重安全邊際的核心訴求，推動險資地產投資從階段性布局轉向常態化、規范化配置。”在他看來，証券化工具的完善有助於打通存量資產的盤活與退出環節，破解傳統不動產資產流動性偏弱、持有周期較長的問題，為險資配置成熟存量資產提供了清晰的退出路徑。

同時，低利率的背景也放大了優質不動產的配置價值。對外經濟貿易大學創新與風險管理研究中心副主任龍格對《証券日報》記者表示，在低利率環境下，具備長期穩定現金流和抗通脹屬性的優質商業不動產，與險資、養老金等長期資金的需求高度匹配，有望成為長期資金的重要配置方向之一。

除了拓寬渠道與匹配收益外，引入長期資金的更深遠意義在於賦能項目全生命周期。受訪人士認為，這種賦能效應主要體現在兩個維度：其一，長期資金進入保障性租賃住房、商業物業、產業園、城市更新等領域，有助於優化項目資本結構、穩定運營現金流，擺脫對高杠杆、高周轉模式的依賴﹔其二，通過REITs、ABS、私募基金等工具連接資產持有、運營與退出，能夠推動沉澱在存量物業中的資金高效循環，為后續的資產改造、運營與再投資釋放空間。

徐茜茜認為，在房地產“投融管退”全周期中，未來險資還可進一步發揮金融“壓艙石”作用，承接行業由開發建設向成熟運營過渡過程中的優質資產，填補前端開發資金退出與后端証券化落地之間的持有期資金缺口。長期資金持續注入，有助於穩定項目運營節奏、提升資產運營質量，為其后續借助REITs等工具實現資產証券化退出筑牢基礎，暢通不動產行業資本循環鏈路。

險資投資的內生轉型以及房地產新政的外部賦能有望持續共振。未來，險資機構會將更多資金引向有持續運營能力、有穩定現金流的優質項目，在拓展自身長期資產配置空間的同時，也為盤活存量資產、暢通資本循環以及推動房地產市場平穩健康發展提供持久的金融支撐。