新華社北京10月16日電題：多地發布細則，商品住房銷售制度改革落地實施

新華社記者王優玲

日前，深圳、杭州兩地同日發布商品住房銷售制度改革相關細則，加強預售管理、推進現房銷售。至此，全國已有北京、上海、廣州、武漢、天津、杭州、深圳等多個城市出台地方性政策，貫徹落實完善商品住房銷售制度改革相關部署，現房銷售進入落地實施階段。

從已出台的細則看，各城市總體框架保持高度一致。中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示，各城市在“新老劃斷”上進行平穩過渡，統一以8月28日為分界點，對在途項目設置過渡期，最長延至2028年底﹔同時，預售門檻統一抬升至主體結構封頂，預售資金實行全額全過程監管。

孫紅梅說，各城市“給支持、穩過渡”，通過土地款分期、優化保函置換、預登記等配套安排緩解開發企業資金壓力。差異主要體現在“新老劃斷”的顆粒度、重點監管額度的范圍以及配套工具的豐富度等方面。

與此同時，各城市也因地制宜提出了差異化安排。在現房銷售定金上限方面，北京明確一般收取不超過總房價款1%的定金﹔深圳與上海明確定金一般不超過購房總價款的3%﹔廣州明確定金不得高於房屋總價5%﹔杭州明確定金金額不超過商品住房總價款的5%。

在土地出讓金分期繳納方面，已出台細則的城市均作出彈性安排，付款期限最長可延至兩年。其中，杭州與北京明確余款可延長至出讓合同簽訂后兩年內繳清，不計利息。深圳、上海、廣州、武漢、天津為“1+1”彈性安排，余款可延長至出讓合同簽訂后一年內繳清﹔按程序決策后，可再延長1年。

在過渡期與歷史遺留項目方面，杭州、武漢將寬限延至2028年底，深圳、北京、上海、廣州、天津則為部分在途項目設置至2027年底的過渡期，其中深圳對“三舊”改造歷史遺留項目由有關部門另行研究。

貝殼研究院高級分析師陶琦表示，包括北上廣深四個一線城市在內的多個城市完善商品住房銷售制度的細則落地，標志著全國現房銷售相關改革正有力有序推進。預計更多城市將在統一改革方向下兼顧地方實際，靈活調整、因城施策，把握落地節奏，核心都是讓住房回歸居住屬性，讓購房更加安心。

今年8月28日，住房城鄉建設部等三部門聯合出台新政，部署各地穩步推進商品住房銷售制度改革，加快構建房地產發展新模式。有力有序推行商品住房現房銷售，實現“所見即所得”，減少商品住房交付糾紛，從根本上防范交付風險，維護購房人合法權益。

實際上，現房銷售已有一定的實踐基礎。海南自2020年3月起全面推進現房銷售，是全國首個在省級層面推行現房銷售制度的省份﹔雄安新區自2023年9月起全面實行現房銷售。據中指研究院統計，自2022年末以來，全國已有超過30個省（市）開展現房銷售試點或出台配套政策。

隨著現房銷售逐步落地，其影響向土地端傳導，房企拿地的判斷標准隨之改變，區位、配套、容積率、產品適配性成為決定項目成敗的重要因素。清華大學房地產研究中心主任吳璟表示，預售制下房企測算的核心是周轉速度和規模，地塊本身條件反而退居其次﹔現房銷售制度下，每個項目都要靠自有資金和項目融資來支撐，房企算的是這塊地本身值不值得拿。

吳璟說，由於土地價款可分期繳納、開發貸款與建設周期匹配、審批流程優化，加上現房銷售不產生預收款且稅負后移，多項有利因素疊加，為房地產企業開展現房銷售提供了有力支撐。

專家表示，現房銷售對房地產行業的影響，從短期看，“所見即所得”的落地模式，進一步倒逼產品提質、配套提速，項目實景兌現能力、品質打造能力成為成交關鍵。從中長期看，將促使房地產開發企業“有多大實力辦多大事”，擺脫過度負債、盲目擴張的經營模式，轉向穩健經營，更加有利於提高住房產品品質、防范化解行業風險，促進房地產市場平穩健康發展。