近年來，福建省福州市穩步推進老舊小區改造，持續提升居住品質，助力二手房交易活躍。圖為福州市鼓樓區一二手房小區。 　　新華社記者 魏培全攝

重慶市酉陽土家族苗族自治縣近年通過增設公共綠地、加裝電梯、修建停車場，優化了居住環境。圖為酉陽土家族苗族自治縣桃源金水岸小區，加裝的戶外電梯已投入使用。 　　邱洪斌攝（人民視覺）

　　今年前三季度，中國樓市跨過了一個關鍵分水嶺——住房城鄉建設部數據顯示，1—9月，全國二手房交易網簽面積達6.17億平方米，同比增長10.7%，成交佔比升至52.2%。存量房交易，穩穩佔據房地產市場的“半壁江山”。

　　在全國新房市場有所收縮的背景下，二手房銷售持續增長，這一升一降間，藏著怎樣的市場信號？

　　

　　量的變化

　　——全國已有20個省份二手住宅網簽交易量超過新建商品住宅

　　今年前三季度，中國樓市銷售最明顯的變化就是新房在“縮”，二手房在“漲”。

　　數據顯示，1—9月，全國新建商品房銷售面積同比下降13.2%。但與此同時，全國二手房交易網簽面積約6.17億平方米，同比增長10.7%。其中，9月單月同比增長11.7%。此外，全國已有20個省（區、市）二手住宅網簽交易量超過新建商品住宅。

　　“前三季度，二手房交易活躍度明顯增強，住房總需求保持基本穩定，為市場平穩運作發揮了重要作用。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示。9月單月，二手房交易網簽面積增速快於累計增速，說明進入“金九”后二手成交活躍度還在增強。

　　二手房市場何以活躍起來？購房者看中的是市場政策的穩定性、二手房的可及性。

　　在上海浦東，陳旭陽最近剛買下一套二手兩居室。“同個地段的新房單價更高，交房也還要等一段時間。而二手房看得見、摸得著，學區清楚，離地鐵近，對我這種剛需來說，確定性是最重要的。”陳旭陽告訴記者，她看了兩三個月的房，比較了十幾套，最終選了這套總價可控的二手房。

　　近期，包括上海在內的一線城市樓市活躍度有所提升。1—9月份，上海一、二手住房合計成交22.6萬套，同比增長10%﹔10月份，上海二手房（含商業）累計網簽量24653套，環比上漲4.2%，同比大幅增長32.9%，為2021年以來同期新高。北京、上海、深圳9月份二手房成交數量同比顯著增加，連續多月保持韌性。

　　“今年以來，二手房成交總量佔住房總成交比重已經過半，房地產市場進入存量時代。”國家發展和改革委員會宏觀經濟研究院研究員劉琳說。9月份，房地產市場在存量交易主導下總體保持平穩，其中“風向標”城市發揮穩市場帶動作用。

　　“存量時代的住房總需求主要有新房和二手住房兩方面。”劉琳表示。住房總需求種類多樣，包括本地居民、新市民的剛性需求，“以小換大”“以舊換新”的置換需求，多子女家庭的改善需求，個人獨居等生活方式調整帶來的需求以及城市更新帶來的需求等。雖然近年來新建住房數量下降，但新房和二手房加總的住房總需求保持穩定態勢。前三季度，一線城市和部分區域中心城市新房和二手房交易總量同比正增長。

　　“目前，各地持續加大‘以小換大’‘以舊換新’等住房政策引導，剛性需求、置換改善需求、品質升級需求持續釋放，共同構成了市場平穩運行的底層支撐。”虞曉芬說。

　　價的信號

　　——一線城市和核心地段優質次新、品質改善住房價格企穩

　　住房市場成交量的活躍，正有選擇性地向價格端傳導。

　　北京市朝陽區一家房屋中介門店經紀人劉善的感受很直接：“相比之前一兩年，今年以來房東側的議價空間有所收窄。”她說，去年買二手房的客戶，砍價能砍十幾萬，但現在樓層、朝向好的房子，業主最多讓價三到五萬。業主和買家的心理預期都在改善。

　　房產中介的這種微觀感受在宏觀數據上有所體現。根據國家統計局發布的數據，今年9月，一線城市二手住宅價格環比上漲0.2%，已連續7個月上漲﹔70個大中城市中，二手住宅環比上漲城市增至9個，比上月多了6個。北京、上海、廣州和深圳的二手住宅銷售價格環比分別上漲0.1%、0.5%、0.1%和0.2%。

　　同期，一線城市新房市場的銷售價格表現也有所好轉。數據顯示，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%。其中，上海、廣州、深圳分別上漲0.2%、0.2%、0.3%。

　　“存量時代下，住房市場分化將成為常態。”劉琳分析，從房價變動情況看，一線城市和核心地段優質次新、品質改善住房價格企穩，甚至有小幅上漲。9月份，70城中新房住宅銷售價格環比上漲或持平的城市有21個，二手房銷售價格環比上漲或持平的城市有11個，城市數量均有所增加。

　　價格企穩的同時，供給端也在“做減法”。根據地產研究機構克而瑞統計，9月末，一線城市二手房挂牌合計41.2萬套，較4月末減少1.35萬套。截至9月末，北京主要中介機構挂牌房源較年初下降12%，武漢二手住房挂牌量同比減少19.04%。

　　“二手房挂牌量減少，一方面是價格企穩提振預期，業主主動撤牌比較多﹔另一方面，前期二手房交易活躍，也極大消耗了挂牌量。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析。

　　供給收縮、成交活躍，讓重點城市的供求關系出現了實質性改善。據國家統計局數據，9月末，全國新建商品房待售面積74825萬平方米，同比下降1.5%，連續7個月下降﹔其中，待售3年以下面積同比下降5.0%，全國商品房待售面積穩步下降，庫存水平持續回落。國家統計局新聞發言人、副局長毛盛勇表示，去年12月末以來，商品房待售面積持續下降，且降幅呈擴大趨勢，去庫存效果明顯。

　　“隨著供給逐步出清，供需關系進一步改善，為后續價格預期穩定創造了條件。”虞曉芬說。

　　鏈的疏通

　　——一二手房聯動的置換鏈條成為需求釋放的重要引擎

　　二手房市場撐住了“量”，核心城市穩住了“價”，而市場進一步“轉起來”，還要具備關鍵一環：置換鏈條通暢。

　　來自浙江杭州的周曉磊，今年賣掉了城西的一套老房子，想換一套大一些的改善房。“老房子在中介平台挂了小半年，看房的人不少。一直到8月底，終於以略低於挂牌的價格賣了。”他說，“舊房雖然賣掉了，換房的賬還得再算算。”

　　周曉磊的經歷，是當前房地產市場置換鏈條存在的真實卡點：改善性住房的買家能否進場，取決於低總價剛需房源能不能先流動起來。目前，購房者需求各異，但指向一個共同點：大多數改善性需求買家，必須先賣掉手裡的房子，才能置換下一套。

　　置換鏈條有兩個環節：賣舊和買新。低總價剛需房源能不能流動起來，決定的是“賣舊”這一端通不通﹔而市場上有沒有足夠好的改善產品，決定的是“買新”這一端有沒有吸引力。兩個環節缺一不可。

　　“存量房源的供給彈性遠大於新建住房，一二手房聯動的置換鏈條是需求釋放的重要引擎。”劉琳說，存量時代的房地產政策重心，應轉向打通一二手房置換鏈條、盤活存量資產、推進城市更新與現房銷售制度改革。

　　政策正往這個方向努力。在上海，多個區試點由區屬保障房公司收購居民存量住房，打通“以舊換新”﹔在杭州，當地探索“政府引導、居民出資”的自主更新﹔在江蘇蘇州，當地鼓勵國企收購存量商品房轉為保障性租賃住房……

　　“好房子”供應方面，李宇嘉表示，根據第三方數據，今年9月，典型50城新增供應規模環比增長近60%，環比漲幅為今年以來最高。從具體項目看，伴隨市場結構分化，局部樓市熱度有所回升。“今年9月，上海、杭州、北京、天津、長沙5座城市，共計誕生了12個‘日光盤’，比8月份多了5個。”李宇嘉說。“好房子”項目的熱銷，正帶動局部回暖和預期提振。

　　推動置換鏈條整體通暢，要多方共同努力。江蘇省住房城鄉建設廳住宅與房地產業促進中心副主任魏東泉認為，地方政府、房地產開發企業、商業銀行和購房者需共同適應存量時代新階段、新特征。

　　“地方政府要統籌存量與增量，加快破除對房地產和土地財政的過度依賴，穩妥推進城市更新、老舊小區改造，暢通一二手房置換鏈條，推廣帶押過戶、降低交易成本，健全租購並舉住房體系。”魏東泉說，房地產開發企業要加快角色轉變，從單一開發商轉向城市服務商，布局代建、租賃、存量資產運營等輕資產業務，走質量效益型發展之路。商業銀行也要創新住房金融產品和服務，優化二手房信貸。購房者要堅持理性消費，量力而行規劃置業，實現住房從無到有、從有到優的梯次消費。