作为今年经济社会发展的主要任务之一，去库存正面临着政策收效甚微、楼市分化加剧等多重压力。国土部近日印发《国土资源“十三五”规划纲要》（以下简称《纲要》），《纲要》指出，要在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，则要减少直至停止住房用地供应。这一举措无疑从源头上遏制了部分城市持续增加库存的风险，但扼住源头仅是第一步，刺激购买需求、转变房地产用地用途也被视为是去库存的“良药”。

　　多个城市去库存周期超两年

　　相比较一线城市以及部分二线城市需要通过政策来给楼市降温，三四线城市面临的则是“有房卖不出”的尴尬。

　　某研究院曾对包括北京、上海、杭州、武汉、温州等在内的35个城市进行库存量监测，数据显示，广东茂名、广西北海、山东的济宁和烟台等城市的库存量确实居高不下。比如北海、烟台等城市的库存消化周期都在两年以上，北海甚至高达34个月。

　　但高库存绝不只是三四线城市的难题。一份全国30个城市房地产库存排行数据显示，在30个城市中，有19个城市商品房库存高于合理水平，半数城市楼市库存去化周期超过一年。其中，太原以60个月的去库存周期高居榜首，换句话说，太原需要用五年才能完全消化掉现有的库存。此外，呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨、沈阳等城市的去库存周期也都超过两年。

　　曾有数据显示，截至2月末，全国商品房待售面积已增加至7.39亿平方米，增速达到15.7%。但一方面是总体库存量高居不下，另一方面，房屋新开工面积及竣工面积也随之水涨船高。统计局数据显示，今年1-2月，住宅新开工面积10811万平方米，增长9.7%。而房屋竣工面积则为13942万平方米，同比增长28.9%。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，去库存不仅仅需要增加市场购买需求，更需要减少供应，不能出现“去库存是为了增库存”的现象。“而从政策预期看，减少库存过高城市的土地供应有利于从供应角度降低库存增量，也有利于逐渐降低地方政府对房地产的依赖，转变经济发展结构。”张大伟说。

　　政策收效甚微 压力有增无减

　　实际上，为了打好去库存的战役，中央及各地已经在政策方面予以了相当程度的倾斜，降低首付、放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费等政策于近期频频出台。

　　2月2日，央行、银监会发布通知称，在不实施限购措施的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付比例由25%降至20%。2月17日，三部委再发文上调公积金存款利率。紧随其后的19日，财政部、国税总局及住建部又出台房产交易契税和营业税优惠政策，对房产交易环节进行成本减免。

　　各地方也根据中央政策而制定了一系列适合本地的去库存政策。沈阳就在日前发布了俗称“沈22条”的《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，具体包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住；支持毕业生及在校生购房；土地供应减半等22项房产新政。

　　海口同样也出台了调控意见，要求调整好房地产供需关系，控制库存增长，同时提高棚户区改造货币化安置比例等等。

　　但在业内人士看来，如今的市场反应与政策初衷之间出现了背离，本就是库存“重灾区”的三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱等原因，去库存压力更是有增无减。

　　去库存“治本”尚需刺激需求

　　面对如今各地高居不下的库存压力，业内认为，限制土地供应仅是第一步，各地政府应有打“持久战”的准备，没有一蹴而就的“药方”，去库存还需长短结合，因城因时施策。

　　在伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹看来，目前三四线城市去库存面临的最大难题是需求不足。“由于人口持续流向外地，导致当地缺乏应有的产业基础和配套设施，也难有消化大批商品房库存的能力。”孔丹说。

　　而在另一位地产专家看来，新型城镇化是去库存所要把握住的机会之一。“房企需要进行复合型开发，比如着重商业、产业、文化旅游等项目，解决市民养老、教育、公共服务需求，这样才能聚集人口，盘活楼市。”该专家表示。

　　除此之外，业内还有分析认为，一些未开工建设的房地产开发用地也可以转变土地用途。此前，湖南省政府就曾发文表示，“对于已取得用地但未开工的房地产用地，可以用于新兴产业、养老产业、文化产业等项目用途的开发建设”。兰州市也曾表示，可以将未开工建设的房地产开发用地转为棚户区改造、危房改造和保障性住房项目等。（肖玮 南淄博）

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