随着市场成交热度不断攀升，北京商品住宅库存持续下滑。截至4月18日，北京商品住宅的库存总量仅为66576套，创近25个月新低，去化周期仅8个月。业内人士认为，库存量创新低的原因在于北京商品住宅市场供不应求的现状所致，在库存不断下滑、供需严重失衡的市场背景下，北京房价涨速开始加快。

　　库存持续下滑

　　“与二三线城市库存高企的情况反差很大，一线城市并不存在去库存问题，市场存量处在合理区间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示。

　　北京市住建委网站数据显示，截至4月18日，北京可售期房商品住宅共31658套，可售现房商品住宅共34918套，期房与现房相加，北京商品住宅的库存总量仅为66576套。

　　亚豪机构市场总监郭毅称，北京商品住宅库存创近25个月新低，按照此前6个月北京商品住宅市场的月均成交套数倒退得知，66576套商品住宅的去化周期仅为8个月，已经濒临8-10个月合理去化周期的底线。

　　郭毅进一步表示称，从北京商品房住宅市场、最近几年的房地产住宅土地供应看，商品房高端化趋势非常明显，部分刚需客群转而选择商住类产品，尽管商住类产品成为北京商品住宅的有效补充，但仍难以掩盖北京楼市库存告急的现状。

　　供不应求是主因

　　“库存量创新低的原因在于北京商品住宅市场供不应求的现状所致。”郭毅表示，截至4月18日，北京纯商品住宅供应为4663套，成交量13136套，供需比低至1：3，供应远远不足以满足购房需求。

　　北京延续两年的商品住宅供过于求的局面在2016年被打破，主要原因在于2014年和2015年在土地供给上向民生类用地的自住房和保障房倾斜，保障类住宅产品供地较大，挤占了商品住宅用地面积，导致2014年和2015年两年北京出让的商品住宅面积仅有500万平方米。供地减少，开发商无米下炊，导致商品住宅市场的供应减少，由供地不足到住宅供应减少的传递效果最终在2016年开始显现。

　　从土地供应来看，近两年北京市商品住宅用地缩减明显。数据显示，2015年北京土地市场共有109宗土地实现出让，相比2014年减少32宗。建设用地面积合计706.8万平方米，规划建筑面积1511.5万平方米，同比分别减少25%、9%，这一土地成交量也创下了近八年的新低。其中，2015年住宅性质用地共成交50宗，成交宗数创造近三年新低。

　　“尽管2016年北京商品住宅计划供地量增加了100公顷，但一方面计划落实到实际供地量能否明显增加尚在未知数；另一方面出于商品住宅开发的周期性原因，2014年和2015年两年供地不足仍将导致北京楼市在2016年和2017年保持商品住宅供给大幅减少的窘境。”郭毅如是说。

　　催升房价上涨

　　在土地供应缩减、商品住宅市场库存持续下滑、成交回升的背景下，北京商品住宅成交价格则呈现出上涨态势。据亚豪君岳会统计显示，2016年一季度，北京商品住宅的成交均价高达33271元/平方米，同比涨幅高达25.7%。

　　业内人士分析认为，北京楼市供需失衡的现状将催生北京房价上涨，在未来两年供应难以满足成交量的情况下，房屋成交均价的上涨将成为必然。

　　除了市场供应不足导致的房价普遍上涨之外，地价的不断攀升也是导致房价上涨的主要因素。2015年北京仅成交50宗住宅用地，土地稀缺引发房企激烈争抢，在一定程度上推高了地价。中原地产数据显示，2015年成交的住宅用地中实际楼面价超过3万元/平方米的多达26宗，占比高达52%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，对市场定价产生明显影响。此外，北京昌平区南邵镇2宗土地出让公告中重现“90/70”政策，引起业内广泛关注。业内人士指出，该政策作用主要体现在稳定地价，促进刚需回归新房市场等方面，同时该政策的提出也会增加商品房供应套数，在一定程度上缓解供需失衡以及所带来的房价上涨局面。

　　数据

　　上周，北京市二手住宅成交6712套，增幅为30.7%，虽然近两周网签规模有较大波动，但是实际成交量从高位回落，随着前期需求的大量释放，预计后期网签规模将会回落。成交均价为40716元/平方米，环比上涨2.7%，结构性占比拉高了均价，其中总价600万元以上的高质量二手住宅成交占比从4月首周的10.97%上升至13.03%。（赖大臣 彭耀广）

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