近日，東原仁知城市運營服務、中梁百悅智佳、明宇商服、海悅生活、富力物業等5家物業公司赴港交所遞交IPO申請上市，但這些公司的招股書均顯示失效。

今年以來，部分房地產企業的日子不好過，有些房地產集團甚至分拆自家物業公司上市，維護經營戰略防線。物業公司扎堆上市是其母公司資金流出現問題了嗎？招股書顯示失效意味著什麼？物業服務賽道行業又有哪些新變化？

失效不等於IPO無望

今年7月份，融信服務和康橋悅生活2家物業公司在港交所上市。此后3個多月，行業內並無新公司在港交所成功敲鐘。

目前，已有多家遞交上市文件的物業企業按下上市“暫停鍵”。比如，10月份，中梁百悅智佳服務、明宇商服、海悅生活的招股書顯示失效。從2020年財務數據看，3家物業公司實現收入分別是約7.05億元、1.05億元、6.76億元，淨利潤分別是8620萬元、3150萬元、9800萬元。雖然體量不一，但是經營都較穩健。

招股書失效是否意味著申請IPO無望？業內專家表示，物業公司招股書失效與港股IPO的設置機制相關，和企業自身資質關系不大，招股書失效並不等於申請IPO無望，擬發行人會根據資本市場行情自主選擇是否繼續遞交上市文件或放棄上市。今年上半年以來，赴港上市申請IPO企業驟增，一定程度上拉長了港交所審核期限。因此，無需過度解讀物業企業上市失效這一現象。

近年來，對於IPO申請，港交所非常看重企業的上市適應性問題，即擬上市企業的業務模式、可持續經營和符合監管要求等。細看這幾家招股書失效的企業，一些“老毛病”還沒有改掉，一個重要問題就是企業營收大頭取決於母公司開發項目，這也是大部分物業公司的“通病”。從可持續營收角度看，企業模式過分依賴單一客戶或控股股東，上市進程必然受到掣肘。

上市受挫原因多元

Wind數據顯示，2020年有18家物業公司在港交所成功上市，且多數為一次性通關。今年以來有10家物業公司在港交所上市，市值均低於百億港元，且好幾家物業公司被曝出招股書失效，上市之路並不如去年順利。

此次招股書失效的還不乏二次遞交上市文件的企業，比如明宇商服就是“二戰”港股IPO。物業公司上市最早可以追溯到2014年，被譽為“內地社區運營第一股”的彩生活IPO，但一直到2015年，中海物業獨立上市，房企巨頭才迎來分拆物業上市的高潮。

一般情況下，物業公司的母公司屬於房地產開發企業，分拆物業公司上市，一方面能幫助母公司融入更多資金，有助於緩解房地產行業面臨的高負債情況﹔另一方面有利於提升自身物業板塊競爭力，給小區業主或者市政項目、其他物業合作項目提供更好服務。資本向來都是瞄准標的然后發力，在多方看漲的情況下，物業股估值一路走高，物企賽道后來者不斷涌入。

對於物業服務公司熱衷於上市的情況，城市運營專家朱曉紅表示，物業公司上市需要原始動力，也需要外部力量。物業公司上市最大的動因是想將小眾公司變為大眾公司，形成規模效應。但上市也是一把雙刃劍，既有快速獲利的可能，又有閃崩的可能，沒有規范的企業行為和足夠好的經營管理能力，盲目上市也可能“欲速則不達”。

其中，不乏市場行情的影響。去年，港股對資金的吸引力總體向好，物業股市盈率翻倍的“黑馬”頻現，企業申請港股IPO通關順利。但是，今年七八月份港股市場突然下跌，市場波動情緒比較明顯。這時，有的企業為保証投資人利益，紛紛主動選擇讓招股書失效，避開震蕩行情，重新審視發行窗口期。

此外，專家表示，我國資本市場韌性和基本盤更加穩健，A股市場吸引力進一步增強，不排除一些企業轉道重新申請回A股上市的可能。

總體而言，物業公司上市受挫受到多方因素影響。“今年下半年以來，房地產上游行業環境發生較大變動，影響了市場對物業公司的預期。”川財証券首席經濟學家陳靂表示，現階段，物業服務行業內企業分化加劇。母公司表現強勁、盈利狀況較穩定的物業服務企業表現較好，而一些中小物業企業日子不好過。

業內競爭日趨激烈

如果說上一波物業公司的熱度是被上市潮所催化的，那麼這一波物業公司的熱度掀起的動力則源於並購。

作為資金密集型房企，有時候為了優化資產結構，寧願割臂求生，分拆或者賣掉物業部分。

今年以來，物業服務行業內兼並收購數量較2020年大幅增長。數據顯示，截至今年10月末，物業管理行業內發生並購交易63宗，涉及並購方33家物業企業。

物業行業內的競爭日趨白熱化，拼的就是母公司硬實力。接下來，這種收並購案還會較多。環業投資（IPG）中國區首席經濟學家柏文喜表示，一方面，規模較大、業績較好的物管公司基本都已上市，剩下未上市的物管公司獨立上市難度較大﹔另一方面，房企母公司目前現金流和流動性壓力普遍較大，為了改善母公司現金流，也不得不出售旗下的物業管理業務板塊。

在這種局面下，對中小物業服務企業而言，被收並購也是市場的選擇。中國房地產數據研究院院長陳晟表示，物業行業的估值在回歸調整，中小物業企業被其他大型物業公司收並購后，可以變相並入規模較大的准上市物業公司裡，享受其相應的成長機會。如果房企本身發展較穩定，物業也可以作為重要賽道，繼續發展。

朱曉紅表示，對萬科、龍湖、綠城這些擁有物業管理與服務的企業來說，無論是獨立上市還是沒上市，都有一定的品牌影響力和市場基礎。但要成為一個好的物業公司，還要一如既往做好生活服務運營管理，業主滿意、市場認同才是根本所在。物業管理服務早已超越傳統內涵，隻有不斷創新、完善、提升服務水平才是其存活與發展之道。

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