近期，關於調降存量房貸利率的相關討論逐漸升溫。

目前來看，存量房貸利率與新發房貸利率相差較大。據央行數據，截至2024年第二季度末，全國新發房貸利率已降至3.45%，而目前存量房貸的利率普遍在4%以上。

雖然，借款人提前還房貸將對減輕居民債務負擔、拉動消費增長起到積極作用。但對商業銀行而言，提前還房貸可謂有利有弊。東方金誠首席宏觀分析師王青對《証券日報》記者表示，對銀行而言，居民較大規模提前償還房貸，意味著高收益、低風險的優質信貸資產流失，這會對銀行利潤形成較為嚴重的侵蝕。更為重要的是，持續出現較大規模的提前還貸潮，會向房地產市場傳遞負面信號，不利於扭轉市場預期，推動樓市企穩回暖。

下調存量房貸利率有助於緩解“提前還房貸”現象。自去年9月25日起，存量首套房貸利率經歷了一波下調，借款人減少了利息支出。受此影響，提前還房貸規模一度有所下降。

然而，在多重因素影響下，“提前還房貸”的相關討論熱度近期又不斷增加，關於調降存量房貸利率的呼聲也有所提高。

王青表示，今年啟動第二輪存量房貸利率下調的概率較大。這對緩解當前消費需求低迷有重要意義。

王青認為，盡管存量房貸利率再下調，短期內銀行經營壓力會進一步加大。但是，這個約束或難題並非根本性障礙，監管部門可通過引導商業銀行有序下調存款利率的方式予以緩解。這能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時，緩解對銀行利潤的擠壓。

招聯首席研究員董希淼建議，通過“商轉公”（商貸轉公積金貸款）的形式實現存量房貸利率的下調。一般而言，公積金住房貸款利率低於同期限的商業性個人住房貸款。“商轉公”有助於減少借款人及其家庭的房貸利息支出，降低還貸壓力。對銀行而言，“商轉公”也可能減少房貸提前還貸行為。

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