人民網北京11月28日電 （記者孫陽）推動土地混合開發利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地，是促進城市發展用地從增量依賴向存量挖潛轉變的關鍵抓手。

近年來，各地大力推動存量土地盤活利用，通過探路“工業上樓”、打造“智造空間”等路徑，賦能存量變增量，推動傳統產業轉型升級，為新產業發展騰出空間。

多地探索存量工業用地二次開發

2023年底，上海制定並發布了《關於加強上海市產業用地綜合績效評估，促進節約集約用地的實施意見》等政策文件，構建了全國首個完整的產業用地評估技術體系——“REG”產業用地綜合績效評估指標體系，為低效用地的認定提供了清晰的規則與標准。今年4月，上海啟動“兩評估、一清單、一盤活”專項行動，通過對產業用地的“表現”進行打分，分類定制盤活路徑。

今年7月，北京經濟技術開發區在全市范圍內首次創新工業用地履約監管模式，發布《亦庄新城工業用地（類）項目城市更新實施細則》，提出通過簽訂土地利用協議實現工業用地閉環管理，為工業用地回購提供有效法律途徑，保証回購權的有效性和可實現性。

今年11月，廣州市規劃和自然資源局印發《進一步優化審批服務機制惠企利民促進經濟社會發展若干措施（第五批）的通知》，明確提出一類物流倉儲用地（W1）可以兼容一類工業用地（M1），兼容后增加的一類物流倉儲用地、一類工業用地建筑面積，不再增收土地出讓金。此舉旨在利用工業產業區塊內閑置、低效的一類物流倉儲用地，增加廣州工業用地規劃總量，提高工業項目承載力。

今年以來，浙江余姚則通過強化“畝均論英雄”理念，以提升畝均績效、拓展發展空間為總體目標，推動工業用地二次開發。據了解，當地推出增容提質法、零星歸宗法、村級共富法等八個主要模式，為企業提供更多二次開發的選擇，並不斷優化工業項目的規劃條件，鼓勵工業企業提升用地的容積率，構建了極簡審批模式，優化助企服務。

以項目建設實現牽引帶動

在探索盤活存量工業用地路徑的過程中，如何依據地方實際情況、以項目建設發揮牽引帶動效應，成為區域經濟轉型發展的關鍵。

2020年，作為一家經營鋁塑板、鋁單板、鋁蜂窩板等建材產品的企業,位於上海市鬆江區車墩鎮的雅泰集團響應傳統制造業企業轉型升級要求，將全部生產制造部分外遷，擬將該廠區打造成為一個集智能制造、時尚消費品、節能環保材料為核心的企業科技園區。

而如何推動工業用地集約化利用、專業化運營，成為企業待解的難題。雅泰集團相關人員表示，公司結合鬆江區及車墩鎮的產業定位與導入要求，在2021年7月與聯東集團簽署合作協議，合力開發聯東U谷·上海雅泰國際企業港，對現有廠房進行升級改造，通過提高園區容積率、建設高標准產業載體等手段，盤活企業存量資產，推進“工業上樓、打造智造空間”。

聯東U谷·上海雅泰國際企業港探索盤活存量工業用地新模式。受訪者供圖

“園區充分發揮了橋梁作用，通過政策介紹、人才引進、資源對接等方式，讓企業能夠更安心地投身於研發創新中。”作為聯東U谷·上海雅泰國際企業港引進的重點企業，上海櫟智半導體科技有限公司總經理庄繼軍認為，依托G60科創走廊的資源優勢，可以滿足企業入駐后科技研發、成果轉化的需求。

“規范化的園區管理和專業化的運營服務，為我們提供了行業供應鏈上的資源和上下游更及時的信息。”上海浪拓智能科技股份有限公司副總經理於海波表示，通過園區提供的對接平台，企業有了進一步擴產擴能的信心。

“項目總佔地183畝，其中一期共3萬平方米的產業載體，已於2023年10月開園交付。”上述工作人員介紹，雅泰將把這塊原本稅收低於2000萬元的老舊廠區，建成以智能制造、精密電子、生物醫藥、新能源產業為主導的先進制造業產業集聚園區，項目整體建成達產后，預計每年可創造產值60億元、稅收達億元以上。

創新模式重塑產業空間

“栽下梧桐樹，引得鳳凰來”。當前，促進城市發展用地從增量依賴向存量挖潛轉變，需要進一步強化激勵、創新模式。在鬆江區車墩鎮黨委書記高國相看來，推進老舊工業園區二次升級，要從區域實際出發，不斷探索破解思路和創新路徑。

“區域發展規劃的落地，必然要依托物理空間的轉型升級。而盤活存量工業用地，正是重塑產業發展空間的新機遇。”高國相介紹，通過資本運作、園區開發、集體主導、企業自主的思路，當地探索了“股權換地”模式、“以房換地”模式、集體主導的EPC模式和企業自主的靈活模式。

高國相認為，通過土地二次開發和“工業上樓”相結合，提升工業土地容積率，能夠有效賦能類似雅泰集團這樣的企業高效實現老舊廠房轉型升級。聯東U谷·上海雅泰國際企業港項目對雅泰產能轉移后183畝存量用地實施再開發，容積率由原來的0.43左右提升至目前的2.0，為當地新增約23萬平方米的高品質智造空間，為區域招商引資和企業落戶發展提供了充足的增量發展空間。

據了解，截至2024年6月，項目已引進數家擬上市企業，園區整體規上企業佔比 71%，國家高新技術企業佔比 62%，專精特新企業佔比43%。

作為項目的全流程運營管理單位，北京聯東投資（集團）有限公司副總裁段朝暉介紹，在政府部門盤活存量工業用地政策的引導下，聯東U谷·上海雅泰國際企業港項目形成了“政府整體統籌、實體企業投建、專業平台運營”的創新合作模式，通過硬件設施和園區配套的不斷優化，提升產業承載力，推動產業升級。

“過去的運營思路，是依靠土地和園區引入企業。現在，我們依托精細化管理和數字化平台，實現了以企業需求為核心，定制化匹配園區空間和服務，從而更好地促進優質要素集聚，形成產業發展新動能。”段朝暉表示，通過助力企業資源對接和供應鏈整合，推動存量工業用地持續釋放要素潛力，為區域經濟發展和轉型升級拓展新空間。

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