近日，滬深交易所發布基礎設施REITs（不動產投資信托基金）定期報告指引，旨在完善REITs存續期規則體系建設，促進市場高質量發展。

REITs是指在証券交易所公開交易，通過証券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市証券的標准化金融產品。簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用於投資不動產資產來獲得收益。

縱覽我國REITs全貌，自2020年4月份試點工作啟動以來，在政策護航和市場各方的共同努力下，運行平穩、成效顯著，並逐漸成為我國多層次資本市場的重要組成部分。截至2024年12月3日，全市場已上市REITs產品達52隻，募資總規模超1500億元。

上述52隻REITs產品中，23隻於2024年上市，募資總規模接近500億元。這一數據顯示，今年REITs市場發行節奏明顯加快，產品上市數量和發行規模均創歷年新高，並持續納入包括消費基礎設施、水利設施在內的全新資產類型。同時，在“首發+擴募”雙輪驅動的發展格局下，REITs擴募工作也從單一資產擴募邁進混裝資產擴募的“2.0時代”。

在筆者看來，我國REITs從揚帆起航到發行提速，主要有三大積極因素加持。

因素一，資本市場的“專業服務”為之補齊了短板。

REITs底層資產是我國龐大的存量基礎設施。據機構測算，我國基礎設施建設的存量規模已超過百萬億元，並有著顯而易見的短板——資金需求大、建設周期長、社會資本參與度有限等，需要拓寬多元化投融資渠道。

被業界稱為“資產IPO”的公募REITs，正是補齊這一短板的有力工具。在資本市場“專業服務”的加持下，其既能有效盤活大量“沉睡”的存量基礎設施資產，將回收資金投入新基建、社會民生等重點領域新項目建設，形成存量資產和新增投資的良性循環﹔又能拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，為實體經濟的高質量發展提供堅實支持﹔還能使投資者分享優質基礎設施資產帶來的紅利。

因素二，政策體系不斷完備為之營造了良好環境。

經過4年多的摸索、實踐，我國REITs規則體系日臻完善，為市場提質擴面營造了良好環境。今年以來，一攬子增量政策更是加力推出。2月份，証監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》，在制度層面明確了REITs的權益屬性﹔4月份，國務院印發《關於加強監管防范風險推動資本市場高質量發展的若干意見》，提出落實並完善不動產投資信托基金等稅收政策﹔7月份，國家發展改革委印發《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，不僅進一步簡化程序，提高申報推薦效率，還適當擴大REITs發行范圍，增加了清潔高效的燃煤發電、養老設施等資產類型。

在利好政策推動下，REITs資產拼圖持續延展，多區域、多領域的“首單”落地開花，多發行主體、多業態的新品接連上報，市場擴容增類加速推進。

因素三，耐心資本與REITs特性天然匹配，為之提供了穩定資金支持。

除了一級市場供給加速外，投資需求也在持續增長。基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，與社保基金、保險資金、企業年金等耐心資本的配置需求天然契合。同時，REITs設有強制分紅比例，可以保証耐心資本長期、持續分享基礎設施資產運營帶來的收益。多重因素促使耐心資本參與REITs的積極性不斷提高，為市場提供了穩定的資金支持。

此外，由於REITs的底層資產與股票、債券等其他大類資產的相關性較低，投資者通過投資REITs可以分散投資組合風險，提高投資組合的穩定性，因而在今年多個大類資產表現一般的情況下，不少投資機構提高了REITs投資的“頭寸”。

可以預見，隨著后續REITs立法工作加快推進，REITs資產圖譜不斷拓寬，中長期資金持續涌入，我國REITs發行有望繼續大步向前，以更大能量增強資本市場服務實體經濟質效。

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