隨著12月3日華泰南京建鄴REIT的上市，上交所上市公募REITs（不動產投資信托基金）產品數量達到34隻，產品上市數量、融資規模在全市場佔比近七成。業內人士表示，滬市REITs運行三年以來，市場常態化發行不斷提質增速，上交所市場已初步形成了投融資協調發展、市場定價基本均衡的市場生態。

據了解，2021年，上海市出台“上海REITs20條”配套支持政策，提出加快打造具有國際競爭力的REITs發展新高地和REITs產品發行交易首選地，推出設立REITs發展專項資金、辦理人才落戶等6個方面20條政策措施。

上交所數據顯示，2023年，滬市REITs可供分配完成率總體實現全年預測的100%，其中保租房、倉儲物流板塊分別為115%和113%。今年以來，上交所已有14隻REITs產品首發上市，6隻REITs產品發布擴募公告。目前全市場已上市REITs產品中，公開披露三季度經營數據的產品，整體表現較為穩健。截至12月3日，今年已上市REITs產品實現分紅次數超90次，較去年同期增長近100%，其中半數以上REITs產品年內分紅2次以上。

 “當前各方協力共建REITs市場的理念不斷深化，業績說明會、發行路演等活動常態化開展，投融互動、投融互信的市場生態初步形成。”一位REITs市場資深研究員向記者表示。

也有業內人士認為，今年以來發行速度比過去幾年都要快，短短三年多的時間，產品數量已超過新加坡。隨著REITs發行范圍的進一步擴大和底層資產類型的多元化，REITs市場深度進一步增厚，廣度進一步拓寬。

另據記者梳理，政策端也在持續加碼發力，助力REITs市場建設。2022年，國務院辦公廳印發了《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出“進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市”。此外，中國証監會在2022年和2023年先后推出REITs常態化發行的“十條措施”和進一步推進REITs常態化發行的“十二條措施”，REITs市場擴容增類明顯提速。今年4月國務院印發《關於加強監管防范風險推動資本市場高質量發展的若干意見》，提出推動REITs市場高質量發展，研究制定REITs管理條例，完善稅收政策等，為REITs市場提供了政策支持和發展方向。今年7月，國家發展改革委發布全面推動REITs常態化發行的1014號文，REITs市場進一步加速擴容。

與此同時，REITs制度機制在持續創新完善。記者了解到，中國証監會已將配合國務院有關部門做好《不動產投資信托基金管理條例》工作，納入印發的2024年度立法工作計劃中。上交所在中國証監會的指導下，按照“成熟一類，推出一類”的原則，進一步優化審核發行以及信息披露監管制度安排，已完善形成“業務辦法+指引+指南”的多層次規則體系。  

  “REITs作為存量資產盤活的有效工具，日益成為企業優選﹔作為創新型權益產品，逐步獲得投資者的關注和認可。這些成效的背后，離不開包括監管、市場參與各方的積極作為和持續發力，針對市場發展建設中的新情況和新問題，相關部門、機構不斷增加政策供給，為市場常態化發行和長期穩定發展奠定了良好基礎。”瑞思不動產金融研究院院長朱元偉認為。

“從投資端來看，隨著投資者對REITs產品特性及底層資產的研究持續增強，其對產品估值定價邏輯的認知也在不斷深化。同時，隨著REITs市場常態化發行不斷加速，市場深度和廣度不斷拓展，市場機制和韌性進一步增強，有效的投融兩側正向循環正在逐步形成。”泰康資產張鈺才表示。

“經過三年多的發展，公募REITs市場從試點、短期調整，到如今走出了穩定向上的態勢。隨著REITs市場建設加速提質擴面，包括資產類型穩步拓展、配置價值逐步顯現、規則政策日趨完善和投資者權益保護不斷加強等，REITs市場將迎來常態化發行的更大機遇，為盤活存量資產、擴大有效投資，服務實體經濟高質量發展提供更有力的支持。”上交所有關負責人表示。

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