華泰蘇州恆泰租賃住房REIT（不動產投資信托基金）將於5月21日在上海証券交易所上市，保險機構積極參與該REIT戰略投資。此前，中金亦庄產業園REIT已獲得中國証監會准予注冊的批復。同時，多個存量產品擴募與新項目申報穩步推進。

Wind資訊數據顯示，今年以來已有7隻REITs成功發行，發行規模超113億元，市場熱度較高。其中6隻REITs的戰略投資方都有保險機構的身影。業內人士預計，未來保險資金仍將是REITs市場投資的中堅力量。不過，在實踐中，險資參與REITs投資也面臨一些困難，需要多方努力，共同完善相關制度等。

多重因素催熱險資投資

從華泰蘇州恆泰租賃住房REIT來看，工銀安盛人壽、泰康養老保險、東吳人壽等6家保險機構以戰略投資方身份，總計獲得該REIT配售數量3850萬份，佔總份額比例約7.7%﹔獲配金額約1.05億元。同時，108個保險資金投資賬戶共獲得配售數量4666.4萬份，佔總份額比例約9.33%﹔獲配金額約1.28億元。

據國壽投資保險資產管理有限公司（以下簡稱“國壽投資”）不動產投資事業部相關負責人介紹，從REITs配置比例看，保險機構在所有非原始權益人戰略投資者中的參與規模佔比最高。國壽投資系統目前一共參與23隻公募REITs的戰略配售，業態涵蓋商業、保租房、能源、高速公路等。國壽投資主要通過戰略配售方式參與公募REITs投資，投資資金來源包括運用國壽系統受托資金、公司自有資金投資以及通過國壽公募REITs戰略配置基金投資。

近期，部分REITs在發行階段呈現出較高的市場熱度，投資人認購踴躍。上述國壽投資負責人認為，這背后是多重因素共同作用的結果。從產品特點看，公募REITs是標准化產品，具有強制派息分紅的特性，能夠提供長期穩定的現金流，與保險資金的長久期屬性相匹配。同時，公募REITs與股票、債券等大類資產的相關性較低，有利於分散投資、降低整體投資組合的風險。結合目前保險資金欠配的大背景，國壽投資對於公募REITs的配置意願較強。

該負責人進一步稱，在當前宏觀利率持續下行的環境下，傳統固收類資產的收益吸引力減弱，而REITs憑借其強制高比例分紅的特性以及相對穩定的現金流預期，為尋求增厚收益、注重穩定回報的投資者提供了額外的配置選擇，REITs分散投資組合風險的獨特價值也日益得到投資者認可。

同時，對於保險資金等機構投資者而言，新會計准則的應用也發揮了積極作用，將REITs指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益（FVOCI）的金融資產，有效平滑了二級市場價格波動對利潤表的影響，為投資者提供了穩定的現金及會計收益，大大提升了保險機構的配置意願。

新華資產管理股份有限公司相關負責人也表示，REITs具有中等風險、中等收益、分紅比例相對較高等特征，為投資者提供了一種介於股票和債券之間的投資選擇。根據監管規定，REITs的收益分配比例不低於合並后基金年度可供分配金額的90%，這為投資者獲取相對穩定的分紅現金流提供了堅實的制度保障。因此，REITs契合保險資金配置需求，新華資產積極參與多項REITs投資。

持續擴大市場容量

REITs的產品特性、當前險資面臨的資產配置環境等多種因素共同提升了險資對REITs的配置熱情。業內人士認為，未來險資將繼續作為REITs投資市場的中堅力量。未來伴隨市場進一步擴容，產品擴募機制走向成熟，險資對RIETs的配置空間會進一步增大。不過，要促進REITs市場更好發展，促進險資更好地參與REITs投資，還需要從多方面進行改善。

上述國壽投資負責人表示，盡管對於險資投資來說，REITs具有多重優勢，但還需要認識到，REITs本質上是權益類產品，其短期價格走勢主要取決於市場交易風格，受資金面、政策面、投資者結構以及持倉成本等因素影響，長期價格表現則取決於底層資產的權益特性，即所在行業及資產本身的經營表現。目前，REITs市場參與主體較多，但對新型基礎設施類資產具備一級市場投資經驗的投資人相對較少，部分投資人對底層資產的經營特性和周期特性理解不充分，投資者行為呈現群體效應，從而使得市場存在超漲超跌現象。因此，還需要更多有經驗的機構投資人和專業研究機構參與REITs市場，形成更有效的定價機制，減少非理性投資交易行為。

該負責人進一步分析道，當前，險資投資REITs仍面臨一些挑戰。一是市場整體規模和單隻產品的體量仍有所不足，二級市場流動性也有提升空間，這在一定程度上限制了保險資金的配置規模和退出的靈活性﹔二是在現行償付能力監管體系下，REITs的風險因子相對較高，這可能會制約部分保險公司的投資積極性﹔三是市場的持續繁榮依賴於優質底層資產的穩定供給，如何確保原始權益人有動力將真正優質的資產投入市場，並以合理的定價發行，是影響投資者長期回報的關鍵，也是市場需要持續關注的問題。

針對以上挑戰，上述國壽投資負責人提出三方面建議。一是監管機構和市場各方共同努力，通過簡化擴募流程、適度提高杠杆空間等方式，鼓勵優質存量REITs做大做強，同時穩步拓展新的基礎設施資產類型納入試點，持續擴大市場容量﹔二是在風險可控的前提下，進一步研究和優化針對保險資金投資REITs的償付能力監管規則，更精准地反映REITs資產的風險收益特征，適度降低REITs投資的資本佔用﹔三是探索建立更有效的管理機制，提升戰略投資者的話語權和參與度。

新華資產相關負責人表示，當前REITs投資的核心挑戰在於底層資產類型的快速擴容與專業研究能力之間的結構性矛盾。隨著REITs市場快速發展，底層資產類型日益多元化，研究復雜度不斷提升。同時，REITs的定價難度也隨著市場發展而與日俱增。對於保險公司而言，這意味著需要投入更多的資源和人力，構建專業的研究團隊，完善投資決策流程，以更好地把握REITs投資機會，提升投資質效。

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