天津建立建設用地分割、合並，預告登記轉讓制度，盤活存量用地﹔河北唐山針對權屬不清、手續不全等問題，設置標准化流程，在補繳出讓金后依法完善用地手續，打通提質改造或有序退出的路徑﹔浙江杭州採取“建設用地+採礦權”組合供應方式，成功出讓組合供應項目，打造集休閑娛樂、商業集市於一體的綜合體……近年來，各地積極探索城市更新路徑，以具體舉措破解規劃適應性、土地使用、不動產登記等方面的障礙和政策堵點。

近日，自然資源部聯合住房城鄉建設部印發了《關於進一步支持城市更新行動若干措施的通知》（以下簡稱《通知》）為城市更新提供了更加豐富的政策激勵工具箱。城市更新具體可以怎麼做？新政策又會帶來哪些變化？

中國國土勘測規劃院院長張炳智表示，《通知》在自然資源部2023年發布的《支持城市更新的規劃與土地政策指引》基礎上，針對工作中新遇到的政策堵點與難點，進一步深化創新，旨在為城市更新提供更加靈活、高效、可操作的政策支持。

《通知》如何建立“快速通道”，讓規劃跟上市場變化？

“《通知》突破了傳統規劃管理過於剛性、調整周期長的局限，大幅提升規劃響應速度。”中國國土勘測規劃院城鄉建設用地整理所所長雷逢春認為，明確允許對擬更新區域的詳細規劃採取“技術修正”“優化調整”等彈性方式進行動態完善，並納入國土空間規劃“一張圖”管理。此舉建立了詳細規劃的常態化、制度化更新通道，避免了因單一項目啟動冗長修編程序，顯著提升了規劃響應市場與社會需求的能效。

保留建筑登記、優秀歷史建筑活化利用這些“關鍵小事”，審批能否不再“跑斷腿”？雷逢春表示，《通知》通過正面清單引導功能融合與豁免清單保障民生小微項目的形式，為發展科技研發、文化創意、醫養健康等融合型產業開辟了清晰的“合規快車道”，將大量惠及民生的“關鍵小事”從繁瑣的行政審批中解放出來，大幅降低了制度性成本。

同樣，《通知》直面城市更新項目經濟平衡難的問題，在土地供應、利用和收益模式上進行了系統性創新。

張炳智認為，《通知》在延續存量土地發展特定產業享受過渡期支持的基礎上，進行了關鍵性優化。一方面明確過渡期滿后，辦理土地有償使用手續新增“租賃”方式，與協議出讓並行。這一創新極大地緩解了市場主體，特別是中小企業的一次性資金壓力，增強了市場參與的可行性與積極性。另一方面強調過渡期支持與履約監管、產業導向挂鉤，形成了“准入—監管—退出”的完整政策閉環，拓展過渡期限設置以5年為原則，可根據實際情況協商確定不同期限，提升了政策的精准性與有效性，對於重資產投入的存量盤活項目具有重大意義。

張炳智補充，《通知》鼓勵地方將零散的土地、歷史文化遺存、生態景觀價值等資源資產進行系統整合，通過“帶方案、帶設計、帶運營”的方式打包供應。這一創新跳出了單一土地出讓的舊框架，轉向對空間整體價值的經營，旨在通過功能融合與專業化運營，實現“1+1>2”的資產增值效應。這不僅為更新項目提供了更廣闊的收益來源，也推動了城市發展從“土地財政”依賴向“資產運營”增值的深刻轉變。

雷逢春表示，下一步的關鍵在於地方要深刻理解《通知》的創新理念與機制，結合自身實際轉化為可操作、可落地的實施細則。通過加強部門協同、鼓勵基層探索、及時總結推廣，使這些創新政策真正發揮效能，有效破解城市更新中的深層矛盾，扎實推進以人為本的新型城鎮化，促進城市高質量發展。