近日，自然資源部、國家林業和草原局聯合發布《關於進一步做好自然資源要素保障的通知》（以下簡稱《通知》)，其中關於房地產方面的內容受到市場高度關注。

《通知》提出，各省（區、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活挂鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。同時，《通知》明確，新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用於經營性房地產開發。

在筆者看來，有一個重要信號不容忽視，即新增建設用地與存量建設用地盤活挂鉤，與今年《政府工作報告》中“因城施策控增量、去庫存、優供給”的思路整體一致，將對房地產行業產生深遠影響。雖然《通知》明確新增建設用地原則上不用於經營性房地產開發，但這不等於不供應房地產用地，而是要減少新增建設用地供給，遵循“盤活存量，以需定供，存量優先”原則，重點用好存量資源。

存量土地包括已批未供土地、閑置土地、低效用地等。本次新政明確新增建設用地與存量用地盤活規模挂鉤，意味著短期存量土地盤活力度更大。

當前，各地已多措並舉盤活存量土地。其一，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地。這是助力緩解企業流動性壓力的重要途徑，有利於幫助企業快速恢復經營能力。其二，收購存量土地之后，部分土地能夠以更優方案出讓，適配市場用地需求。多地已有序推進相關項目，且市場上已有不少盤活項目去化率較高，驗証了該模式助力行業風險出清的效果。其三，企業尋求AMC（資產管理公司）、國企等合作方進場，聯合開發，市場化盤活存量土地。

筆者認為，未來，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的節奏還需加快，在支持和鼓勵跨城、跨區域換地等方面的配套政策還需進一步完善。打通堵點，存量土地才能更好地“動起來”。

中長期看，城市更新是盤活存量資源、推動城市內涵式發展的重要抓手。近兩年來，從中央到地方，均在強調大力實施城市更新。

據中指研究院測算（結合第七次全國人口普查數據），2020年末我國城鎮住宅存量約為364億平方米，其中2000年以前的住宅約100億平方米。這意味著舊城改造、城市更新迫在眉睫。而產城人融合發展，是建設新型智慧城市乃至推動城市群經濟帶發展的重要抓手，這也對城市更新提出了更深層次的要求。本次新政落地后，城市更新將提質增效，高價值土地的更新改造力度會進一步加大。

預計接下來，各地會“因城施策”把握好供地節奏，引導企業“拿好地、建好房”，推動城市內涵式發展，助力房地產市場穩定前行。