保障房如何不沦为闹心房

　　中国的保障房体系中，既有租赁型的公租房和廉租房，又有市场争议较大、但在一定年限后可买卖的经济适用房和限价房，还有五种类型的棚户区改造，种类繁多，政策繁多。

　　但这样的情况正在逐步改变。12月6日，中国住房与城乡建设部（下称“住建部”）、财政部和国家发改委联合发出通知，明确要求推进公租房、廉租房并轨运行。住建部政策研究中心副主任张锋透露，从2014年起，各地将廉租房建设计划（含购改租等方式筹集）统一并入公租房年度建设计划，此前已经列入廉租房建设计划的项目继续建设，建成后纳入公租房进行管理。

　　廉租房和公租房的并轨早有苗头。10月30日，据新华社报道，习近平总书记表示，“要适当增加中央补助资金，重点支持保障性安居工程特别是已建成保障房的配套设施建设”，“加快推进公租房和廉租房并轨运行。各地要制定和完善公开透明的公租房配租政策，充分运用租金杠杆强化准入退出管理。”

　　在廉租房和公租房并轨后，市场争议较大的经济适用房“是否并轨”或“彻底退出”？专家认为，短期内，经济适用房或难完全退出市场。但媒体报道的一个信号是，河南郑州、陕西全省已开始“三房合一”的“大并轨”试点，即原有经济适用房、廉租房、公共租赁住房并轨运行，经济适用房不再销售，统一向应保群体出租。与此同时，山东省烟台市也准备进行“大并轨”试点。

　　并轨省去“不必要的麻烦”

　　每年的全国两会，都有声音反映廉租房和公租房手续的繁杂和“闹不清政策”，媒体也曾报道公租房和廉租房申请过程中存在的问题

　　公租房全称公共租赁房，是解决就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。资料显示，公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租。

　　所谓廉租房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。百度百科资料称，“廉租房是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。”

　　公租房和廉租房都是随着中国住房制度改革、1998年以来住房保障工作搜索推进以来形成的两个“产品”。

　　“廉租住房和公共租赁住房是保障性住房的重要组成部分，对满足城镇中低收入住房困难群体的基本住房需要发挥了重要作用。但在平行运行过程中也遇到了一些问题。”张锋表示，两种保障房都属于租赁房，但面向的群体不完全一样，需要分别申请、分别排队，申请人不容易搞清楚自己适用哪种保障方式，导致申请不够方便。

　　正如张锋所说，每年的全国两会，都有声音反映廉租房和公租房手续的繁杂和“闹不清政策”，媒体也曾报道公租房和廉租房申请过程中存在的问题。

　　张锋称，住房保障需求和供应是一个动态的过程，近年来部分地方出现了保障房与保障对象不相匹配的情况，“如果廉租房或公租房房源在满足保障对象需求后仍有剩余，受限于两项制度准入门槛、保障标准不同，不能调剂使用，在一定程度上造成了资源的闲置浪费”。同时，对于因收入等发生变化需要从廉租房对象转换成公租房对象的，需退出原廉租房保障后再申请新的公租房保障，给老百姓造成了“不必要的麻烦”。

　　“为了解决这些问题，近年来，一些地方在廉租房和公租房统筹建设、并轨运行方面做出了积极探索。”张锋称。《国际金融报》记者发现，实际上，早在2010年，官方有关部门就曾提出并轨建议。

　　2011年10月，时任全国政协委员郝如玉委员在十一届全国人大常委会第二十三次会议上直言，“第一，中国保障房类型太多，涉及到公共财政投入的广度和深度，还涉及到政府该管什么的问题，容易产生越位和缺位并存的现象，不符合保基本，即保住房困难且收入低的人群的原则。第二，类型太多，容易带来的问题就是政府资金投入的机制能否保证良性循环和可持续？第三，类型太多会出现价格的多轨制，历史的经验告诉我们这样容易出问题。第四，类型太多使得管理难度加大，进入、退出、分配等等管理制度都难落实好，可能会造成新的不公平。”

　　对此，国家发改委副主任穆虹的回应是，“把廉租房和公租房进行统筹建设、合并管理。因为这两种租赁型的住房，建设、配售、管理方式相近，区别就是保障对象家庭收入情况不同，今后可以通过实行统一的租金，同时政府进行有差异的租金补贴来解决这个问题。”

　　政策支持力度不会降低

　　并轨后，在不减少建设用地供应总量的前提下，地方可以根据需要在现行政策框架内选用适当的土地供应方式

　　呼吁了多年，新政终于出现：从明年起，将统筹管理，即各地将廉租房建设计划统一并入公租房年度计划，此前已经列入廉租房建设计划的项目继续建设，建成后也将纳入公租房进行管理。

　　据官方说法，明年，将从4个方面推进廉租房和公租房并轨。除了上述的“统筹管理”外，各地整合原有的管理资源，建立统一的申请受理渠道、审核准入程序，方便群众申请，提高工作效率。同时，实行统一轮候规则，即各地根据房源情况，综合考虑保障对象的住房困难、收入水平、申请顺序、保障需求等因素，合理确定轮候排序的规则。

　　“原廉租房保障对象的需求要优先满足。对已经建成的，或者在2014年以前已经立项正在建设的廉租房，要优先用于解决原来廉租房对象，剩余房源才作为公租房安排使用。”张锋称。

　　官方的另一项内容是，完善租金定价机制，“公租房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定”。

　　对此，张锋还强调，并轨后住房保障投资力度不会减弱，地方政府投资和中央投资补助资金不会减少。一方面，地方政府将原来用于廉租房建设的资金调整到公租房建设，廉租户在市场上租赁住房享受的租赁补贴继续发放；另一方面，中央补助这一块，并轨后财政部继续对地方公租房建设以及租赁补贴进行补助，原由国家发改委安排的廉租房建设补助投资也不会取消，而是调整用于公租房配套基础设施建设。其次，中央补助继续对财政困难地区予以倾斜。

　　根据官方说法，并轨后，对公租房建设的政策支持力度不会降低。比如，在土地方面，并轨前，廉租房土地供应采取划拨方式；公租房土地供应可采取出让、划拨、出租、作价入股等多种形式。并轨后，在不减少建设用地供应总量的前提下，地方可以根据需要在现行政策框架内选用适当的土地供应方式。

　　在分类方面，官方同样出台了新规定。“按照有关规定，新建廉租房套型建筑面积控制在50平方米以内。公租房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，严格控制在60平方米以下。”张锋说，两房并轨后，地方要按照国务院的规定，统筹建设标准，在对申请对象需求进行摸底调查的基础上，根据申请、轮候对象家庭人口数量、性别结构、代际结构、支付能力等因素，合理配置不同户型，主要建设小户型住房，严禁面积超标。

　　张锋还强调，“对并轨后公租房保障对象，地方要合理制定轮候规则，保障住房状况最差、住房困难持续时间更长、经济状况更差的家庭优先获得配租。”

　　保障房“硬任务”能否完成

　　“十二五”规划纲要提出，中国将在今后5年内新建3600万套保障性住房，使保障房覆盖率达到20%

　　对于上述新政，中国国际经济交流中心区域研究部副研究员马庆斌对媒体说，此举释放了一个重大信号：对于保障性住房，政府具有不可推卸的责任，是政府提供基本工作服务的一项重要职能。在他看来，另一个意义是，由政府来提供基本工作服务，是按经济发展规律来办事。

　　事实上，就今年的情况看，有别于之前不断强调的楼市调控，保障房建设一直是官方强调的重点。官方曾强调，必须进一步加大工作力度，创新体制机制，确保完成年初确定的包括棚户区改造在内的保障性安居工程建设目标。这是各级政府的“硬任务”，是必须向人民兑现的“硬承诺”，也是促消费、调结构的有效举措。

　　此前，“十二五”规划纲要提出，中国将在今后5年内新建3600万套保障性住房，使保障房覆盖率达到20%。在解决了廉租房和公租房的空置资源闲置的问题之后，保障房建设的目标或也将得到有效保障。

　　不过，中广网认为，乐观是应该的，但也是有限的，“因为仅仅打通公租房和廉租房，并不能从根本上解决这两种住房多地遇冷的现状”。中广网介绍，“不久之前，上海、武汉、东莞接连曝出，崭新的公租房、廉租房小区，来看的人多，来住的人却少，有的入住率还不足两成。”

　　马庆斌则提到了难点，怎么更精确地瞄准应该被服务、被保障人群？“破解这个问题，就是要公开、透明。”他认为。

　　在他看来，另外的难点在于：“从国外的经验来看，在经济发展不同的阶段，被保障人群的规模是不一样的，且动态变化。还有退出机制。什么时候退出？方式是什么？是用细化的办法让人退出，还是要用市场的办法？”

　　经适房腐败问题该如何遏制

　　一些专家曾对《国际金融报》记者直言，要在适当的时候取消。因为，住房不仅是居住地，还是财产

　　在廉租房和公租房领域有所改革后，市场还在期待对经适房的改革。媒体称，并轨加速是保障房政策酝酿更大调整的一个标志，其中最热门的猜测，就是经济适用房的退出。

　　经适房并不缺少质疑，如滋生腐败、交通不便、“住经适房却开宝马车”等问题。以郑州为例，公开报道的资料是，2011年，郑州市纪委查办了二七区原常委、统战部长曲某，郑州市经济适用房建设管理中心原副主任林某，中牟县公安局黄店派出所原所长张某受贿案等经济适用房领域系列腐败案件。该系列案党政纪立案15起，查办15人，移送司法机关12人，涉案金额1.1亿余元，通过办案收缴违纪违法资金5200余万元。

　　对此，一些专家曾对《国际金融报》记者直言，要在适当的时候取消。因为，住房不仅是居住地，还是财产。国家会解决困难群众的居住问题，但这并不等于要一同解决财产购买的问题。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，保障房有产权，本身就是一个需要警惕的福利陷阱。但也有观点说，经适房的退出就不能延续保障房的完整性了。

　　“个别省市提出取消经适房，那是个别做法，不能认为保障房当中的经济适用房在管理上出了问题，继而将它取消了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，“有相当部分中低收入家庭希望能获得产权，希望通过自己的努力买下这个经济适用住房，这未尝不可。”