三四线城市

　　去库存节奏略加快，涨幅依然“温吞水”

　　如果追溯到去年下半年这波行情的肇始，其源自中央对三四线城市楼市去库存的喊话。三四线城市力推购房补贴政策吸引买手，但在偏宽松的货币政策背景下，资金自觉向更保值增值的一二线城市聚拢，一度令所谓去库存大战倍感尴尬。

　　不过，在数月发酵和过热城市推出调控政策后，三四线楼市确实有一些复苏的迹象。根据易居房地产研究院统计数据，2016年8月中国35城新建住宅总库存，已经连续13个月录得同比下滑，存销比更回到5年前的水平，值得一提的是，过往一二三线城市的库存表现通常显得分化，但8月三类城市的库存同环比均下降，环比降幅分别为4.3%、0.5%和0.2%，同比降幅分别为20.1%、4.1%和1.1%。

　　从价格看，以70城市新建住宅价格数据为基础，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个，分别比上月增加了13个和6个。70城中，新建商品住宅价格环比增幅1.3%，三线城市虽然不如一线城市有3.4%的涨幅，但是也微涨了0.6%。

　　据安徽媒体报道，安徽省内部分三四线城市楼市回暖。比如芜湖出现一栋楼开盘50分钟售罄，以及两天两夜排队买不到房的现象，新房价格在8月环比涨了3.68%，而六安、滁州等地房价也有所上涨。

　　但据安信证券报告分析，目前论“猛烈涨幅”基本还是集中在有限的几个一二线城市，除此以外的广泛地区房价涨幅总体温和有限。记者注意到，70城中，2015年1月至今，房价累计涨幅超过6%的城市一共只有20个，除了惠州以外，其余都是一二线城市，而剩下50座城市的涨幅尚未形成气候。

　　(如无特殊说明，文中受访者皆为化名)

　　“楼疯”带给实体经济的伤害有多大

　　若干年前，温州这片中国民间资本最活跃的土地上，流传着一种说法：忙着主持“前店后厂”的老板们辛苦一年的利润远不如他们的“太太团”闭着眼睛买房来得多。后来，果然一场经济下滑的风暴席卷了这座城市昔日的商业丽景，留下的是“十店九关”的冷清局面。

　　但事实上，这个故事真正的结局并不只是实体经济的衰退，繁荣一时的房地产业也没能在当地留下真正的遗产，整个温州楼市陷入了长达数年的深度调整。这恐怕是一个关于中国经济最纠结的命题：实体经济与高房价之间，总是既对立又依存。

　　如今，温州的这段往事一再被关心中国经济未来的人们提起。这波愈演愈烈的“楼疯”也清晰勾勒出中国实体经济的尴尬：当经营企业利润逐年下滑而楼市诱惑满满，当年那种温州式的悲剧会否星火燎原？

　　一组来自国家统计局的官方数据证实了这种设想的可能性。今年上半年全国民间固定资产投资增速已经暴跌到2.8%，这依稀透露出高房价带来的最大悬疑：当民间资本对经营实体经济意兴阑珊，一二线城市楼市成为资金避险最大的蓄水池，中国经济又该何去何从？

　　民资去哪儿了？恐“脱实入虚”

　　这是一笔谁都会算的账：中国每年的广义货币M2正以13%、14%的速度增长，意味着企业利润躺在账户里正以这个速度被稀释，在人口红利渐渐消失、用工成本大幅提升、外贸环境不理想、融资难等痼疾的困扰下，传统制造业的利润常年低于10%；而天平另一端，过去数年一线城市的房产资产大致以每4年翻倍的速度增值，遇到类似“楼疯”这样的“大年”，仅一年价格就能轻松增长50%以上。

　　那么，是造工厂还是炒房子？如果说过去还有许多企业家对这道经济选择题深感迷惘，如今不可否认部分民间资本已然悄悄游离了实体经济。《中国经济周刊》记者注意到，以房产资产被各路资本捧作“硬通货”的上海为例，长期作为国资重镇和外资集聚的开放窗口，目前房地产业成为民间投资的首选关注领域。

　　有官方数据为证：今年上半年，上海民营企业完成房地产投资576.97亿元，同比增长8.7%，虽然随着泡沫和风险的加剧，增速已较去年回落了8.9个百分点，但民企在房地产领域的投资在固定资产投资总额中的占比接近80%。与此同时，上半年上海民企的工业投资却同比暴跌了18.6%。房地产和工业投资“一升一降”背后，无法避言上海的民间投资确实存在“脱实入虚”的倾向。

　　相似情况也发生在北京。国务院督查组曾调研称，今年1—4月，北京有80%的民间投资投向房地产，方向和结构也非常单一。

　　作为传统制造业集聚地的珠三角，虽然得益于产业基础而数据相对好看，但同样展现出民间投资对房地产业的倚重和青睐。记者注意到，今年上半年广东房地产民间投资达到了3873.31亿元，同比增长22.4%，在整个广东民间投资中比重达到45.1%，接近半壁江山，占比远远超过了其他行业。事实上，东莞、惠州、佛山、中山、珠海等传统制造业重地近期房价也都积累了较高涨幅，成为吸引资本的“诱饵”。

　　耐人寻味的是，从官方公报呈现的固定资产投资数据出发，其实仅能触碰到民资投资房地产业的一隅，究竟有多少民资涌入流通环节参与炒房，仍是无法破解的谜，但M1数据还是明白无误地显示出企业正大量收缩投资，大笔资金停留在银行活期账户上，最终催生资产泡沫也不足为奇。

　　据悉，去年3月M1增速仅有2.9%，此后M1增速几乎一直处在上升通道中，2016年8月，M1增速达到25.3%。而当下除了进入楼市，民间资本缺少其他对等回报率的投资渠道。

　　已有上市公司卖房“求生”

　　“楼疯”席卷下的一线城市，房价只能用“没有最高，只有更高”来形容，正当北上深优质板块已经难觅单价10万元以下的楼盘时，这样惊人的居住成本也让上市公司汗颜。《中国经济周刊》记者了解到，从上半年成绩单来看，2926家上市公司中有395家面临净利润为负的尴尬局面，这其中还不包括各种注资、重组后财务数据优化的壳资源，另有115家上市公司净利润虽为正但不足500万元，而这500万元仅是想要购买上海内环内一居室的最低要求。

　　但“楼疯”下的楼市还是成了一些上市公司紧抓不放的救命稻草。9月21日，*ST宁通B(200468.SZ)公告称将以公开挂牌方式转让北京西城区槐柏树街的两套学区房，由于户型都在140平方米以上且单价超过10万元/平方米，评估值达到了2272万元，如果转让成功，这家已经连续两个会计年度亏损的企业避免退市的可能性就将大大增加。

　　而打起卖房创收算盘的上市公司并非只此一家。9月22日，海航创新(600555.SH)也公告出售一处位于上海世纪大道房产的收益。房产原值为5695万元，以8200万元的价格转让。讽刺的是，海航创新出售的此处房产本为抵债房，也就是因收不回欠款获得的房产，如今却成为自己扭亏为盈的希望。2016年上半年，海航创新亏损金额为1836万元。

　　同一天，云赛智联(600602.SH)以5.03亿元的价格成交了一笔上海房产。扣除该房产账面成本、因交易发生的期间费用和相关税金后，实现收益高达1.86亿元。而今年上半年云赛智联净利润虽然同比增长高达96.27%，但仅为7073万元，还不及卖房收益的一半。

　　Wind数据显示，截至今年6月底，A股有1300多家上市企业持有投资性房地产，金额合计高达5874.2亿元，与去年底相比增加了300多亿元；与2013年相比，增幅高达67.4%。其中，有近90家上市企业持有的投资性房地产在10亿元以上。

　　眼下楼市和实体经济显然已成“跷跷板”形态，未来可能会有更多上市公司感染“楼疯”选择卖房粉饰业绩。有观点认为，“楼疯”的内在逻辑加快了传统制造业的洗牌和衰落，这确实打开了产业升级转型的通道，但新兴产业能否就此崛起对于中国经济的未来将起着决定性作用，现在看来还是未知之数。

　　中国改革发展研究基金会副理事长刘世锦就对《中国经济周刊》记者坦言，一线城市房价上涨已经达到疯狂地步，对企业创新创业也是有损害的，“排除经济泡沫干扰、抑制房地产及股市泡沫是培育有利于创新创业的软硬环境中很重要的方面，房价大涨使整个社会的创新成本在上升，房价、地价是城市的基础价格，这类价格上去了，创新相关的许多成本都上去了，尤其是作为创新主体的年轻人的生活成本上升，会形成很大压力。”

　　银行对企业“惜贷”，押宝房贷

　　“楼疯”对中国实体经济的另一个重大影响在于“钱袋子”的变相收紧，新增贷款数据已经显示出银行贷款投放的明确倾向。上半年高达四成的新增贷款流入房贷市场已令人唏嘘，岂料最新公布的7月信贷数据更是让人震惊。央行数据显示，7月新增人民币贷款4636亿元，其中住户部门贷款4575亿元，这也就意味着房贷几乎占据了7月新增贷款的全部。与此同时，非金融企业贷款减少了26亿元。

　　针对这种贷款投向结构问题，央行相关负责人公开表示，从住户部门贷款看，今年增长确实比较突出，当然主要与不少城市房地产市场升温有关，前7个月平均每月个人中长期住房贷款都接近4000亿元。

　　东吴证券报告还指出，上半年银行新增贷款仅0.5%投向制造业，新增贷款中制造业和批发零售业占比相较年初分别降低了14.7和12个百分点。

　　除了央行信贷数据，各大银行上半年的成绩单也在传递着房贷迅猛增长的信号。作为传统的个人房贷供给大户，建设银行上半年新增个人住房贷款4077.82亿元，同比增长14.7%；农业银行新增个人住房贷款也达到3110亿元，同比增长16.11%。

　　“从风险管控上看，房地产可以做抵押，风险相对比较小，整个房地产市场又比较成熟，房产处置和变现比较容易，在中国经济持续调整和利率下行的大环境下，上半年中国30家上市银行持续面临盈利增速放缓、息差收缩、不良贷款‘双升’和资本充足率下降的压力，银行选择房贷业务作为发展重点方向也是不得已。”普华永道中国金融业合伙人王伟接受《中国经济周刊》记者采访时如是解释。

　　相比之下，银行对公司类贷款的投放显得颇为“吝啬”，甚至出现同比增速大幅放缓的现象。财报显示，上半年中国建行的公司类贷款较上年末仅新增627.96亿元，微增1.09%；农行较上年末新增1175.58亿元，但与去年同期相比甚至少增超过2000亿元。

　　但是，这种现象也引起了外界对系统性风险的担忧。海通证券在一份最新发布的报告中称，新增房贷占GDP比重正在迅速提升，经济存在泡沫化风险，日本即使在房产泡沫最严重的1989年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而2015年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%，今年上半年更是达到了7.7%。

　　开发商陷入纸面富贵？

　　“在美国和英国，无论是摩根士丹利和标准普尔的全球产业分类标准，还是伦敦金融时报的全球分类体系，都是将房地产业列入虚拟经济范畴，而国家统计局制定《国民经济行业分类与代码》时，房地产投资还是作为单独门类存在，大体是归入了实体经济子部门的口径，但实际上，一线城市和强二线城市的房价早已经具有明显的金融属性，对于GDP的真实贡献反而是非常有限的。”央行某省级分行一位资深人士对《中国经济周刊》记者分析。

　　在上述资深人士看来，房地产价格的基本构成要素中，只有建筑和装修可以启动内需，带动相关产业，“在总的用度支出中，流向政府的土地和税收一般占到了一半之多，上海开发项目流向政府的份额最高，可以达到60%以上，我们测算过，一个人若花100元可支配收入买入房子，其实只有不足30元拉动了内需，其他都被政府和开发商划走了。”

　　不过，开发商在此轮“楼疯”中恐怕也只是赚收入不赚利润，最大的问题是成本掣肘。中原地产研究中心统计数据显示，2016年前8月拿地最积极的前50家房企平均拿地成本为7077.8元/平方米，而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米，也就是企业拿地平均成本增加了66%。

　　中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析，尽管楼市“妖风阵阵”，但地价透支了开发利润，房企早已不再是“暴利时代”，只不过沦为银行打工族，“从2015年开始，房企就出现增收不增利润的现象，宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升，但上涨的一二线城市不代表全国市场。虽然全国一二线城市回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量还在持续。即使是一二线城市相对乐观，但过多的豪宅项目，也逐渐影响了房企的去化速度。”

　　从上半年财报看，135家房企的净利润率只有8.15%，而以前即使在成交惨淡的2015年同期利润率也有10.1%——远远不及多个城市房价的涨幅。尽管房企营业收入涨幅高达37.11%，但净利润涨幅低于营业收入涨幅。

　　以万科和保利地产为例，这两家销售金额超过千亿元的企业上半年的营业收入增幅分别为49%、30%，但归属母公司股东的净利润增速分别只有10.42%和0.21%。

　　在“楼疯”背景下，中国企业几乎没有赢家。尽管近年来一线城市的房价高居不下，去年初中央打响去库存战而造成宽松的购买政策环境，但中国社会科学院财经战略研究院曾发布报告显示，去年前三季度房地产投资对GDP的贡献率仅有0.04个百分点，几乎落入负增长贡献轨道。

分享让更多人看到