認為物業公司服務不達標，業主是否可以拒交物業費？不滿意開發商指定的物業公司，業主是否有權更換？

　　近年來，隨著人們維權意識的提高，物業糾紛案件呈高發態勢。北京市第一中級人民法院日前發布報告，對近五年該院審理的物業糾紛類案件進行梳理。報告認為，從社會層面看，現階段物業服務的社會意識不強、“質價相符”的價格機制尚未完全形成以及物業企業缺乏准入等或為造成物業糾紛案件多發的深層原因。

　　業主拒交物業費

　　物業企業勝訴率高

　　國投文化公司以中海投公司欠付物業費為由訴至法院，要求中海投公司支付2011年3月1日至2013年2月28日的物業管理費330萬元。中海投公司抗辯理由之一為國投文化公司提供物業服務不達標，然而最終一二審法院未支持中海投公司的上述答辯理由，判決其支付物業費。

　　法院認為，物業服務具有整體性和不可分割性，涉及全體業主和整個社區的公共利益。物業管理公司所提供的很多物業服務是針對全體業主的，在效用上具有不可分割性和相互依賴性，如果因為物業企業的服務只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費用，業主便拒絕繳納全部物業費的做法也使得其所獲得的收益遠遠小於給物業企業和社區多數業主造成的損害。

　　據北京市一中院民二庭統計，2013年1月1日至2017年6月30日，全院共審理各類涉物業糾紛案件1373件。其中，涉物業服務費糾紛佔比達73.59％。物業企業作為訴訟主體具有相對優勢。2017年上半年，法院以判決方式結案的100件物業糾紛案件中，物業企業作為原告起訴的有90件，佔總數的90％，且勝訴率較高。

　　“從審判實踐看，物業糾紛形式呈現多元化、群體化、復雜化趨勢。”一中院副院長孫國鳴表示，五年來，涉物業糾紛案件類型由單一的物業公司索要物業費，向業主委員會要求移交賬目、交付經營性收入，物業服務的安全保障義務等方面延伸。案件主體從單一的業主與物業公司糾紛，向業主委員會與物業公司糾紛以及其他群體性糾紛發展。

　　此外，業主的訴求也呈現精細化、多樣化特點。孫國鳴介紹，例如，越來越多的業主提出降低電梯噪音、增強小區綠化、清潔樓道環境、加強小區安保等訴求。一些業主在案件中提出撤銷業主大會決議、確認業委會與物業公司簽訂的物業服務合同效力的訴訟請求。

　　“一些物業糾紛矛盾尖銳化、不易調和。”孫國鳴表示，有小區甚至出現多數業主不交費，物業企業由於經費緊張而降低服務質量，服務質量的下降使業主心生不滿、堅持不交費的惡性循環。此類案件中，法院進行調解的可能性大幅降低。

　　“質價相符”機制

　　尚未完全形成

　　北京市一中院民二庭庭長高萍認為，除立法層面有待完善以及司法對於部分法律適用問題仍存爭議外，當前我國涉物業糾紛審理面臨諸多社會層面的挑戰。

　　“比如，現階段物業服務的社會意識不強。”高萍表示，例如，仍有部分人群對花錢買服務的市場行為並未完全接受，對作為業主在物業服務中具有哪些權利和義務、如何行使以及如何選擇糾紛解決機制還未清楚認知。一些物業企業的自律服務意識和品牌意識相對淡薄，經營管理的內容、方式和手段較為單一，物業服務矛盾不斷。

　　此外，“質價相符”的價格機制還未完全形成。一中院民二庭副庭長丁宇翔表示，目前，一些地方的物業服務市場尚未形成充分有效的競爭，物業服務的價格剛性過強，不符合物業服務應在政府指導價之下由雙方約定價格的精神。物業服務的收費標准和收費率偏低，不利於物業服務行業的健康發展。

　　一中院民二庭副庭長李曉龍表示，審判實踐中，一些物業企業的准入缺乏科學性等問題也日益凸顯。新建小區往往由開發商成立物業企業，開發商對小區具有最初的掌控權，可以選聘其認為合適的物業企業，甚至“建管合一”。這種“建管不分”的機制，決定了物業服務依附、受制於房地產開發企業，導致一系列重建設、重銷售、輕服務的問題難以有效解決。

　　推動物業糾紛解決

　　仍需多方合力

　　北京市第一中級人民法院院長吳在存認為，作為與百姓生活密切相關的民事審判領域，加強對涉物業糾紛案件的公正審理，保障各方當事人合法權益，有助於塑造和維護規范的物業服務秩序。

　　“涉物業糾紛案件中，業主在法律知識、証據收集等方面處於劣勢。”高萍表示，建議業主進一步強化法律意識，理性維權。比如，房屋質保期內注意對房屋問題的報修留存相關書証以及視聽資料等証據，注意及時通過物業企業尋找開發商便於在質保期內得到妥善維修。同時，業主應提高公德意識和物業自律觀念，遇到糾紛時冷靜處理，理性維權。

　　“在法院審理的涉物業糾紛中，六成以上涉及開發商的遺留問題。”丁宇翔介紹，主要包括擅自變更小區規劃、房屋建筑面積縮水、配套設施項目不全等。開發商應認識到，夸大宣傳、虛假承諾等獲取的僅僅是一時利益，還有可能增加訴訟成本。企業想可持續發展，必須依靠商業信譽和實力，依照約定履行合同義務。

　　李曉龍認為，一直以來，物業企業與業主之間矛盾摩擦不斷的原因，很大程度上是因為物業和業主對自身的定位與雙方之間的權責關系不夠明確造成的。物業企業應明確自身為小區業主提供物業服務的企業，而非“管理企業”。對於欠交物業費的業主，物業企業應避免採取斷水、斷電等措施，避免將矛盾擴大化。

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