盤點2018年的西安樓市，“搖號門”首當其沖，正是因為這一事件，西安樓市開啟了大刀闊斧的整頓，搖號政策正式啟用，西安成為2018年搖號買房的城市之一。在上半年房荒、一房難求的局面下，“剛需優先”進一步細化，保障剛需家庭能優先買到房子，加之后半年供應的加大，多個調控政策的疊加，一定程度上緩解了恐慌，而搖號樓盤也正在逐日減少。業內人士分析，從當前市場表現來看，2019年上半年調控不會鬆綁。

　　“公証搖號”應市出台 剛需優先是主方向

　　2018年3月30日，西安市住房保障和房屋管理局發布《關於進一步加強商品住房銷售管理的通知》，文件重點指出：“意向購房人數多於可售房源的，應採取公証搖號方式公開銷售，由公証機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。”最大限度保障公正公平。由此，西安正式開啟搖號買房時代。

　　美城股份市場研究中心總監沈瑋表示，搖號政策的出台是市場供不應求，不得已而為之的一個行為。從2018年1月份開始，市場端倪初顯，1月份單月銷量180萬平方米，但供應卻少得可憐，春節后這種態勢繼續蔓延，到了三月份就已經一發不可收拾了。正是在這種一房難求、房荒的局面下，不得已才出台了“3·30”的搖號政策。

　　本次“公証搖號買房”政策的出台，是在全國樓市、西安樓市出現大漲的市場背景下應市而生的，此前，上海、南京、長沙、成都、杭州等城市都先后推出公証搖號買房的政策，西安是全國第六個搖號買房的城市。此外，西安樓市供不應求的市場現狀，致使賣方在銷售過程中肆意抬高門檻，造成不盡公平、購房恐慌等現象。“搖號買房”成為當下穩定樓市的一劑猛藥。

　　在搖號買房政策實施過程中，融創“搖號門”事件讓本就緊張的買賣關系更加惡化，讓本該公平公証的搖號政策被打破。4月初，隨著一份關系戶名單的泄漏，融創南長安街壹號項目的關系戶、內部操作也浮出水面，經調查，該項目確實存在違規操作銷售行為，並給予相關公司、涉事人員進行處分、處理，最終重新進行公開公証搖號開盤。該事件也側面反映出“3·30搖號政策”存在漏洞，讓投機者有機可乘。可見“公証搖號”細則急需進一步完善細化。

　　6月24日，為了進一步規范市場交易規則和秩序，《西安市人民政府辦公廳關於進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知》發布，建立統一的商品住房意向登記平台﹔不低於50%的房源優先保障剛需家庭﹔按剛需家庭、普通家庭為先后次序搖號等23條規范住房交易秩序的工作措施，“剛需優選”成為主流方向。

　　政策疊加之下 市場進入理性調整周期

　　搖號政策的實施，成為2018年度西安樓市的一大轉折點，從3·30搖號政策開始實施到2018年末，效果顯而易見，尤其是2018年6月24日“剛需優先”搖號細則出台之后，市場不再那麼瘋狂。沈瑋表示，3·30剛出台搖號政策的時候，並沒有起到特別大的作用，4、5、6這三個月，整個西安的房地產市場已經到了瘋狂的地步，而且亂象頻出，直至出現了“搖號門”事件，可能是由於大家對於搖號政策的不適應，有很多漏洞，致使市場出現問題，直到6·24搖號細則的出台，市場對於剛需家庭的保護以及搖號流程的界定，最重要的是2018年7月31日的中央政治局會議召開以后，為2018年的房價定了調子，購房者的心理預期也發生了很大的變化，應該說這種市場反應不單是搖號這一個政策的作用，而是很多政策的疊加作用下，8月份市場才出現了轉涼的信號。

　　在購房者眼裡，搖號政策從最初的住房意向登記、名單公示、搖號系統以及操作過程來講，都更好地規避了“暗箱操作”的可能，使得整個過程都在政府的監督下公開透明化。

　　西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健分析，西安房地產20多年的發展歷程中，2018是非常特殊的一年，這一年，西安房價經歷了短時間的暴漲，樓市也第一次成為真正的賣方市場。在恐慌的市場背景下，搖號政策出台，讓搶房行為得以抑制，但一房難求的情況更助長了市場恐慌心理，本來沒有買房意向的市民也開始參與登記搖號，樓市實際情況真假難辨。

　　易居企業集團克爾瑞西安公司總經理朱郁總結，搖號政策對西安樓市所產生的影響是比較直接的，效果是短平快的。該政策將西安樓市從高速增長發展周期帶入到理性調整周期。

　　2019上半年調控將呈現常態化

　　2018年是西安樓市名副其實的“搖號元年”，在搖號政策的助推下，西安樓市調控效果顯著，2019年調控是否會放鬆，2019年樓市調控之路又將行多遠？

　　馬健認為，2018年6月24日出台的搖號細化政策過濾了無效客戶，顯示出真正的市場購買力，調控開始顯效，恐慌的樓市得以平伏，市場重新回歸理性，項目開始出現兩極分化的情況。2019年，隨著購買力的不斷消化，樓市將進一步回歸理性。如果城市人口流入速度不減，調控政策應該還會持續﹔如果人口增幅放緩，調控政策也許會有所放寬。

　　沈瑋分析，搖號政策的出台對市場上的三端也都產生了影響，第一個方面就是對於開發商，政府主導致使開發商推貨節奏發生很明顯的變化﹔對於購房者而言，2018年可以說是西安歷史上最難的買房子的一年，買到一套房子太不容易了，很多購房者搖了十次以上都搖不到自己心意的房子，反復地折騰，浪費了大量的時間成本和財力成本﹔對於政府來說，搖號政策同時要求政府在職能管控上更為嚴格，限價、及時補充房源、規范銷售流程，對於政府是全新的考驗。

　　2018年出台的調控政策已經到了一個極限，我們所謂的“六限”政策基本上在2018年都出台完了，能玩的方法也都玩得差不多了，所以2018年應該是政策的一個頂點。2018年底召開的中央經濟工作會議強調，2019年要實現因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。政府希望的也是房地產市場的穩定，並不希望大漲或大跌，而搖號政策的存在說明供貨依然不足，在供需矛盾沒有解決之前，限購限貸政策依然不會放鬆，至少在2019年上半年將不會放鬆，隨著供貨量的加大，2019年下半年根據市場變化，調控政策或許會出現微調。

　　朱郁介紹，不管是從項目個案還是整體樓市以及購房者來看，搖號政策的滿意度都是較高的，在理性調整周期下，市場更加規范、透明、公開，置業者選擇也更加理性從容，有效控制當時恐慌氛圍。在新的一年中，不僅是“搖號政策”限購、限售、限價、限貸等政策在今年上半年市場當中都會常態化體現，不會有鬆綁跡象。

　　2018年度西安樓市調控政策一覽

　　1.搖號買房時代開啟

　　2018年3月30日，西安市房管局發布了“關於進一步加強商品住房銷售管理的通知”。其中根據西安市房管局相關政策規定，當意向購房人數多於可售房源的，應採取公証搖號方式公開銷售，嚴禁內部預留房源或設置全款優先等限制性條件。

　　2.搖號細則出台，剛需優先

　　2018年6月24日，為了進一步規范市場交易規則和秩序，《西安市人民政府辦公廳關於進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知》發布，對剛需家庭進行了確切規定，明確未婚、離異不滿3年的單身不屬於剛需家庭。公証搖號售房時，應提供不低於50%比例的房源優先保障剛需家庭，同時，應以剛需家庭、普通家庭為先后順序，分類別組織搖號排序。剛需家庭在本類別搖號未中時，還可再次參與普通家庭搖號排序。

　　3.共有產權房落地

　　2018年9月14日，西安市住房保障和房屋管理局召開了住房供給側改革通氣會，公布了西安市人民政府辦公廳發布的《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》。要求加大公租房、共有產權住房土地供應佔比，分別各佔居住用地的20%，優先充分保障公租房、共有產權住房用地，供地比例原則不低於40%。

　　4.禁止房屋與學校相關聯

　　2018年9月19日，西安市房管局、教育局、工商行政管理局聯合發布《關於禁止將房屋銷售與學區、學校相關聯的通知》，要求各房地產開發企業在廣告宣傳中，不能含有為購房人辦理入學就學等事項的承諾。不得在《商品房買賣合同》或其他補充協議中約定所售商品房對應學區或學校等事項。存在將商品房銷售與學區、學校相關聯行為的，應立即停止。

　　5.公積金貸款最長期限為30年

　　2018年11月11日，西安市住房公積金管理中心對個人住房公積金貸款業務進行了規范。規定貸款最長期限不得超過30年，且借款到期日不超過借款申請人法定退休時間后5年﹔對借款人與配偶曾在西安住房公積金管理中心貸款並已結清，再次申請公積金貸款時，須查看其首次公積金貸款還款情況，5年內有6次（含）以上逾期（產生罰息的）記錄，不予受理。

　　6.西咸新區意向登記平台啟用

　　2018年12月5日，陝西省西咸新區開發建設管理委員會官網發布了《關於啟用西咸新區商品住房購房意向登記平台的公告》，標志著西咸新區登記平台已經搭建完成，並於2018年12月6日啟用，使用范圍是西咸新區唯一限購區域——灃東新城轄區。

　　7.新建住宅推行全裝修交付

　　2018年12月28日，西安市政府辦公廳發布《西安市推進新建住宅全裝修工作實施意見》的通知，通知表示，自2019年1月1日起，在全市行政區域內（含西咸新區，不含藍田縣、周至縣）新建住宅（除拆遷安置房以外）推行全裝修成品交房。 華商報記者 杜蒙 狄芳

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