蘇州市自然資源和規劃局網站11日連發4則公告，8家企業在數宗土地拍賣活動中違反了蘇州市“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買”的規定，屬於違規參與競買行為，將禁止這些企業在3年內參加蘇州市區的土拍活動。

　　上述8家企業中，有兩家是金地集團的下屬公司，它們在參加4月9日舉行的“蘇地2020-WG-18號”地塊(以下簡稱“18號地塊”)的拍賣中被認定違規。不過，該地塊當日還是被金地集團另一家下屬企業收入囊中。15日，蘇州市自然資源和規劃局相關科室的工作人員對中新經緯記者稱，由於拿地企業與被罰企業的直接絕對控股公司並非同一個，該土地出讓符合規定。

　　事后審核發現違規 蘇州禁止8家企業參加土拍

　　今年3月10日，蘇州市自然資源和規劃局發布公告，擬對5宗地塊進行公開網上挂牌出讓，其中包括了18號地塊，該地塊起拍價約4.07億元人民幣。

　　出讓公告中明確，“參與競買我市商住、住宅用地的競買人、競買人直接絕對控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競買﹔由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買。”

　　但在4月9日的土拍中，杭州天霖投資咨詢有限公司(以下簡稱“杭州天霖”)、紹興金漢企業管理咨詢有限公司(以下簡稱“紹興金漢”)，都參與競買了18號地塊的土地使用權。天眼查數據顯示，杭州天霖和紹興金漢均由杭州金地自在城房地產發展有限公司(以下簡稱“杭州金地”)100%控股，而后者由金地(集團)股份有限公司全資控股。

　　來源：蘇州市自然資源和規劃局網站

　　至6月11日，蘇州市自然資源和規劃局公告稱，經核查，杭州天霖、紹興金漢兩家企業均由杭州金地全資控股，違反了出讓文件中“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買”的規定，屬於違規參與競買行為。

　　6月11日這天，蘇州市自然資源和規劃局還對另外幾起違規參與競買行為進行了公告。公告稱，今年4月26日和5月15日，常州湖畔置業有限公司和常州雅樂科技園有限公司同時參與競買了兩個地塊國有土地使用權。經核查，這兩家企業均由迪揚有限公司控股，違反了上述規定，屬於違規參與競買行為。

　　有資料顯示，江蘇省南京高淳雅居樂房地開發的項目環評報告顯示，迪揚有限公司為雅居樂子公司。

　　蘇州市自然資源和規劃局上述工作人員稱，參與土地拍賣的企業，會事先在系統上提交相關資料，待土拍結束后，會對參拍企業的相關資料進行審核，他們也是事后發現上述企業的違規行為，並決定作出處罰。

　　蘇州市自然資源和規劃局對這些企業作出了相同的處罰，公告稱，根據出讓文件規定，將上述8家企業列入國有建設用地使用權挂牌競價出讓失信行為人名單，自作出處理決定之日起三年內不得參加蘇州市區國有建設用地使用權挂牌競價出讓活動，並將企業違規信息推送至蘇州市信用信息共享平台。

　　動用“馬甲”碰運氣 金地下屬企業順利拿地

　　在土拍前，蘇州的出讓公告中已明確禁止同一主體直接絕對控股的公司參拍同一地塊，但上述8家企業為何會明知故犯？

　　據了解，蘇州對一些出讓土地設定了市場指導價，在網上挂牌自由報價和限時競價階段，土地使用權網上競價超過網上競價中止價的，則網上競價中止，轉為網上一次報價。競買人報價在出讓人公布的一次報價總額有效區間范圍內，進行一次報價，並以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定為地塊競得價格。

　　根據該規則，當土地競拍進入到“一次報價”階段，並非是價高者得，而是“最接近所有一次報價平均價”的競買人獲得土地使用權。但誰能最接近這個平均價，存在運氣成分。

　　一位華東房企土地投資負責人對媒體表示：“當土拍報價達到價格限制后，實際上就是各個開發商拼運氣的時候了，因為最終是按照報價區間的平均數確認競得人。在這樣的情況下，如果開發商多一個馬甲，自然多一份希望可以拿到上述土地。”

　　蘇州皓甄睿摘得18號地塊。來源：蘇州市自然資源和規劃局網站

　　事實上，在18號地塊的拍賣中，金地集團的“馬甲”不止杭州天霖、紹興金漢。4月9日，經過挂牌期報價、限時競價報價后，18號地塊網上競價中止，並進入到一次報價，最終，該地塊被蘇州皓甄睿企業管理咨詢有限公司(以下簡稱“蘇州皓甄睿”)拍得，總價約4.63億元，溢價率13.71%，樓面單價19786.26元/平方米。

　　天眼查數據顯示，蘇州皓甄睿由蘇州金鴻悅房地產開發有限公司(以下簡稱“蘇州金鴻悅”)100%控股，后者則由金地集團上海房地產發展有限公司持股93.99%，再往上追溯，金地(集團)股份有限公司持有金地集團上海房地產發展有限公司99.82%的股份。蘇州皓甄睿於今年3月18日才成立，參加土拍時剛剛成立21天。

　　杭州天霖、紹興金漢、蘇州皓甄睿都是“金地系”，在前兩家被認定為違規的情況下，蘇州皓甄睿的拿地是否符合規定呢？蘇州市自然資源和規劃局工作人員對中新經緯客戶端稱，出讓公告中禁止直接絕對控股的公司參與同一地塊的競買，根據該規則，蘇州皓甄睿取得18號地塊並不違規。

　　杭州天霖和紹興金漢均由杭州金地100%控股，蘇州皓甄睿由蘇州金鴻悅100%控股，盡管它們都屬於金地集團，但由於蘇州皓甄睿與前兩家的直接絕對控股公司並非同一個，成功避開了出讓公告中的禁令。但其他企業就沒有這麼幸運了，上述被處罰的另外6家企業，都沒有拍得相關土地。

　　中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端表示，蘇州雖然禁止了上述8家企業三年內參加土地拍賣，但並沒有禁止其控股公司參與土拍，開發商完全可以再注冊一個新公司去拿地。該處罰不會對企業有什麼影響，也沒有過多實質意義。蘇州市自然資源和規劃局前述人士也稱，處罰隻針對參拍企業。

　　“馬甲”公司圍標現象引關注 杜絕有困難

　　金地動用三個公司參拍同一地塊，是為了碰運氣，但很多情況下，“馬甲”公司的出現，還有更深層次的問題。

　　張大偉表示，禁止同一主體控股的公司參拍同一宗土地的拍賣，是各地的普遍做法，為的是防止企業動用多家“馬甲”公司、“空殼公司”一同參拍，通過“圍標”等形式拉低土地成交價格。

　　2019年5月，合肥市自然資源和規劃局發文稱，為維護土地市場的公開公平公正，盡可能避免關聯公司報名參加同一宗地的競買，最大限度地防止圍標現場發生。經合肥市土委會批准，自即日起，競買人在辦理含有商品居住用途地塊的競買報名登記手續時，須提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等關聯公司不參加同一宗地競買的書面承諾。

　　不過，也並非所有同屬一個控股股東的公司參拍同一地塊，都有問題。張大偉表示，一直往上追溯，很多具有競爭關系的開發商都有股權關系，甚至同屬於一家控股股東。例如，首創與首開兩家以房地產開發為主業的公司，雖然都是北京市屬國企，但他們是完全獨立運營的，一同參與土地拍賣並無不妥。

　　除了動用“馬甲”公司“圍標”，一些企業還會在土拍市場之外私下達成默契，先由一家企業低價拿到土地，再通過股權合作的方式進行聯合開發，分享收益。今年3月底，上海北外灘一優質地塊被中海地產以零溢價拍得，市場頗感意外，之后，相關企業因涉嫌“圍標”，參與競拍的子公司相關負責人被刑拘或要求協助調查。

　　張大偉認為，或明或暗的“圍標”有很多，想完全杜絕存在一定的困難，但還是有一些方法可以進行規避，比如，禁止企業拿地后開展股權合作，不得轉讓土地股權等。

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