本報記者 趙瑩瑩

　　“要麼降價，要麼解約。”端午小長假最后一天，業主王偉（化名）收到了自如管家的電話，要求他從7月開始自降房租。受到疫情影響，在6月這個傳統旺季，北京租賃市場卻罕見遇冷，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營方和業主之間，也陷入了一場誰該承擔違約責任的爭執之中。

　　被要求自降1900元月租

　　按照一年前簽署的資產管理服務合同，王偉的房子委托給自如代管4年，從第二年起，每一年自如將按照3%的幅度給王偉漲租金。7月1日，正是第二年租期開始的日子，然而，6月27日，王偉卻接到了自如管家的電話，要求其下調租金。

　　“管家告訴我，每月租金至少下調1900元，不同意就要解約。”王偉轉述自如的方案，解約的話，自如將賠償他2個月的房租約2.4萬元，但同時，他得支付自如裝修和家具的費用總計5萬元，“換句話說，他們違約了，我還得倒貼3萬元。”

　　在溝通中，管家反復表示受疫情影響，近期房子不好租，希望作為業主的他能共擔風險。可當王偉提出可以在疫情結束前承擔租金差價，但仍希望能按原來的合同繼續履行時，對方卻拒絕了他的提議，隻說要麼降價，要麼解約。

　　被要求降價的長租公寓業主不止一位。業主鄧女士兩天前也收到了自如管家的電話，同樣表示因為疫情影響租賃市場不景氣，要求她把目前每月4400元的租金下調到3510元。“租金上漲的時候，業主的收益是沒有變化的，現在虧損了，卻要業主來分擔，這不符合契約精神。”

　　租賃市場遇冷是外因

　　“長租公寓在2020年開了個壞頭！”這是2020年2月，蛋殼公寓要求業主減免租金時，租房人對其的評價。然而，誰也沒有想到，4個月后，自如也陷入了逼著房東降價的輿論漩渦。自如在給媒體的回應中稱，目前所有業主都在按時打款，確有個別合約在和業主友好協商溝通優化，也是受疫情影響房屋空置、商區變更等因素，出現了收出倒挂的趨勢。

　　從短期看，自如所言非虛。受疫情影響，6月北京租賃市場罕見遇冷。研究機構報告顯示，6月前三周，北京住房租賃交易量較5月同期下滑5.78%，較2019年6月同期下滑3.17%。同時，即使在需求明顯回升的4月、5月，北京整體租金仍差於去年。其中4月份北京租賃住房平均租金為80.8元/平方米·月，環比下降1.1%，同比下降6%﹔5月份平均租金水平為84.33元/平方米·月，環比上漲4.2%，但同比仍下跌2.7%。

　　華菁証券研報也顯示，疫情之下，民營長租公寓面臨的資金壓力較大，企業會以多種方式開源節流，包括對銀行、房東等提出貸款延期、免租等要求，對租客進行漲租，對虧損的房源強制退房等。

　　“二房東”模式下的盲目擴張

　　“疫情隻能算是導火索，長租公寓風波頻頻的背后，反映出長租公寓盲目擴張的模式是扭曲的、不可持續的。”中國房產經紀公義聯合會主席胡景暉談到，長租公寓是個回報周期較長的市場，目前主流的長租公寓運營方採取的都是“二房東”模式，即從個人或機構手中獲取房源后再統一裝修、出租。也因此，從業主手裡收房到將房子出租之間的時間差，以及收房價格和出租價格之間的價格差，是這種模式下運營方獲取利潤的最主要來源。

　　“2018年，因為惡性競爭，許多長租公寓運營商以高出市場價30%到40%的價格囤房，再降價出租。之所以敢高進低出，是默認大城市的房租每年上漲5%到10%。可現實是，包括北上廣在內的很多城市這兩年的租賃市場是趨穩並略有下降。”胡景暉認為，長租公寓應該是個“慢”市場，可隨著大量資本的無序進入，讓其陷入了野蠻式增長，如果不改變盲目擴張的激進模式，市場一遇冷業主就被要求降價的情況還會出現。

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