中新經緯客戶端9月23日電 (薛宇飛)近期，房地產企業“三道紅線”監管新規引發關注，負債水平較高的房企將如何應對，外界頗感興趣。9月21日上午，華僑城集團官網發布了一篇名為《華僑城股份經營班子召開落實央行“345”新規專題會議 段先念出席會議並提出工作要求》的文章，文內數次提及“降負債”，並出現“零利潤思維”“狹路相逢智者勝”“霹靂手段”等詞匯。

　　業內認為，華僑城上述專題會議的措辭嚴厲，說明其對降負債表現出很強烈的意願。根據住建部、央行“三道紅線”新規，華僑城A越過了一條監管紅線，應當被列入“黃色檔”，有息負債規模增速將受到限制。

　　值得注意的是，在21日當天，這篇會議通稿就被從華僑城集團官網撤下。22日上午，中新經緯客戶端就此事詢問華僑城相關人士，但截至發稿仍未獲回應。

　　專家：專題會措辭嚴厲

　　來源：華僑城集團官網

　　今年8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。根據媒體披露，包括華僑城在內的12家房企參加了座談會，監管部門通過設置“三道紅線”等多項規定，控制重點房地產企業有息債務的增長。

　　9月14日，人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝公開表示，這一制度建設的目的，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，矯正一些企業盲目擴張的經營行為，行穩致遠，增強自身的抗風險能力。

　　在這一背景下，一些房企或明或暗地出台了降杠杆舉措。華僑城集團官網的上述文章稱，9月16日，華僑城股份經營班子召開落實央行“345”新規專題會議，聽取了北方事業部、西部事業部、華東事業部、房地產公司關於年度任務完成情況及央行“345”新規達標情況的匯報。財務部對公司整體情況作了分析報告。會議就遵循央行“345”新規、落實“以收定投”原則、全力完成年度目標任務等有關工作進行了深入研究。

　　根據文章，出席這場專題會議的高管，規格不低。除華僑城集團及華僑城股份董事長、黨委書記段先念出席會議並提出工作要求外，華僑城集團黨委常委，華僑城股份董事、總裁、黨委副書記王曉雯，華僑城集團黨委常委、總會計師姚威，華僑城股份副總裁楊杰、張大帆、袁靜平、倪明濤，華僑城股份總會計師馮文紅、董事會秘書關山均出席會議，華僑城集團及華僑城股份投資管理部、財務部負責人及有關單位總會計師列席會議。

　　這篇正文隻有1017個字的會議通稿中，段先念強調，集團上下要講政治、顧大局、強去化、確保“A”。要抓緊落實央行“345”新規，集團在中央企業負責人經營業績考核中要堅決保住A級。講政治，就是要提高政治站位，帶頭響應行業監管要求，控制有息負債規模，牢牢守住不發生重大風險的底線。顧大局，就是要牢固樹立集團“一盤棋”的思想，各單位要站在集團全局的高度，堅決執行集團的決策部署，心往一處想、勁往一處使，全力以赴配合集團降負債。強去化工作要堅決貫徹“流動性思維”、“零利潤思維”，千方百計增加現金流，各單位“一把手”要集中精力親自抓去化、促回款、降負債。

　　段先念強調，“狹路相逢智者勝”，集團上下要進一步解放思想、打開思路，在非常時期拿出非常舉措、採取“霹靂手段”和“顛覆性思維”完成各項目標任務。要用好考核指揮棒，將央行“345”新規有關要求納入各二級企業年度經營業績考核，並且激勵關鍵指標完成得好、為集團降負債作出重大貢獻的企業。要在市場上廣泛對接有實力的合作方，不拘一格開展跨界合作，借助各方面的力量，積極深化戰略協同。要充分發揮基金的作用，全面調動內部基金、廣泛協同外部基金，特別是資本集團、香港華僑城兩個平台要優化資源配置，調動集團內部所有基金服務大局，大力配合各項目周轉去化、降低負債率。

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端分析，從會議通稿看，華僑城專題會的措辭嚴厲，比如，“零利潤思維”“千方百計增加現金流”“狹路相逢智者勝”“霹靂手段”“顛覆性思維”等等，說明其對降負債、增加現金流表現出很強烈的意願。

　　踩中一條紅線

　　據報道，監管部門出台新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預收款后的資產負債率大於70%﹔紅線2：淨負債率大於100%﹔紅線3：現金短債比小於1倍。

　　根據“三道紅線”觸線情況不同，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，降低一檔，上限增加5%，即如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加﹔“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%﹔“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%﹔“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

　　根據華僑城A2020年半年報，上半年剔除預收房款外的資產負債率為55.84%，較上年同期下降2.03個百分點。另據國泰君安研報顯示，華僑城A上半年淨負債率為111.24%，現金短債比1.06。照此推算，華僑城A的淨負債率在監管紅線之上，即屬於“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。

　　億翰智庫在一份報告中稱，華僑城A上半年淨負債率達111.24%，相較於2019年末上升26.77個百分點，主要系長期貸款的大幅攀升所致。考慮到華僑城A文旅項目運營周期較長，開支較大，融資需求較高，后續需密切關注公司債務情況。

　　華僑城A在半年報中稱，將多措並舉、多管齊下，力保年底資產負債率控制在上年同期水平，努力實現年度經營現金流回正目標。

　　銷售面積大增與銷售額下降並存

　　在落實央行“345”新規專題會議上，段先念除了強調降負債，另一個就是確保“A”，即“要抓緊落實央行‘345’新規，集團在中央企業負責人經營業績考核中要堅決保住A級。”

　　根據國務院國資委發布的《中央企業負責人經營業績考核辦法》，中央企業負責人年度經營業績考核和任期經營業績考核等級分為A、B、C、D四個級別，A級企業根據考核得分，結合企業國際對標行業對標情況綜合確定，數量從嚴控制。今年7月，國資委公布了2019年度中央企業負責人經營業績考核結果，共有48家中央企業在考核中獲評A級，其中就包括華僑城集團。這是華僑城集團連續10年獲得A級。

　　《中央企業負責人經營業績考核辦法》部分規定。來源：國務院國資委

　　《中央企業負責人經營業績考核辦法》涉及的范圍較廣，囊括許多指標，例如在負債上，對資產負債水平較高的企業，加強資產負債率、經營性現金流、資本成本率等指標的考核。將年度淨利潤、經濟增加值等指標目標值設置為三檔，指標目標值與考核計分、結果評級緊密結合。

　　在疫情的影響下，華僑城A上半年的業績出現波動，尤其是利潤方面。半年報顯示，上半年公司實現營業收入171.08億元，同比下降3%﹔毛利額93.1億元，毛利率為55.3%，分別較上年同期減少19%和降低10個百分點﹔淨利潤20.56億元，同比下降29%﹔歸母淨利潤21.38億元，同比下降24%。

　　華僑城A上半年累計實現簽約銷售面積142.51萬平方米，同比增長74%﹔簽約銷售金額316.64億元，卻同比降低10%，也就是說，簽約單價出現大幅度下降。對於銷售金額的減少，半年報解釋稱，主要是受銷售區域及銷售模式不同的影響。另外，華僑城A上半年實現經營活動現金淨流量為-95.95億元，較上年同期增加-10.5億元。

　　段先念在專題會議上指出，面對前所未有的困難，集團上下要堅定發展信心，再接再厲、攻堅克難、奮勇前行，全力以赴完成年度目標任務。(中新經緯APP)

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