在第一次赴港IPO受阻后，中國文旅集團又馬不停蹄的二次遞交了招股書。招股書顯示，中國文旅為文化旅游物業開發商，主營業務為度假物業發展。不過，雖然打著文旅的旗號，但中國文旅真正的搖錢樹還是地產業務，2017-2019年，中國文旅文化旅游業務收益分別僅佔0.2%、20.2%、19.3%。業內專家指出，地產商借擴文旅板塊已不是首次，而中國文旅背靠老牌地產商中國奧園集團股份有限公司（以下簡稱“中國奧園”），在資金儲備、獲取地產等方面均有一定優勢，但多位專家也均表示，地產借文旅項目拿地建設拋售的例子也不少，目前來看中國文旅的旅游度假項目收入佔比較小，還未形成自身的文旅IP，能否成功上市並在旅游地產手中分得一杯羹，還有待觀望。

　　二度沖擊IPO

　　作為一家剛成立不久的旅企，中國文旅的上市野心從未平息。

　　早在今年4月17日，中國文旅向港交所遞交了上市申請，而現今打開港交所頁面，中國文旅的首次申請已成“失效”狀態。據悉，按照相關規定，自申請之日起6個月內未獲批准、被發回、被拒或已自行撤回的IPO申請，需重新提交IPO招股書。

　　但過期還不滿一周，中國文旅的二次招股書又至。

　　10月23日晚間，中國文旅再次向港交所提交了上市申請。招股書顯示，中國文旅成立於2018年，定位為文化旅游物業開發商，主要經營文化旅游勝地內度假物業的規劃及發展，提供文化旅游目的地相關服務（包括酒店服務、景點咨詢服務及景點管理服務）、酒店咨詢及管理服務及旅游代理服務。

　　截至2020年9月30日，中國文旅於恩平及中國其他地區擁有18個度假物業發展項目組合，其中8個項目為已竣工、5個項目為發展中、5個項目為持作未來發展。18個度假物業發展項目包括11個待售度假物業發展項目、1個持作投資及自用度假物業發展項目、1個持作自行運營度假物業發展項目及5個持作未來發展的土地。

　　與此同時，招股書中還提到，中國文旅經營位於泉林黃金小鎮的愛必儂泉林度假村，該度假村由泉林酒店別墅區與水禾田泉世界、華僑公館一期的一部分、悅湖灣二期的一部分、那金谷景區及泉林黃金小鎮內的配套設施組成。公司的收益主要來自租賃酒店客房、提供餐飲及票務服務。

　　房產收入佔八成

　　雖然在招股書中定位於文旅業務，但事實上，中國文旅集團的主要營收仍然來自房地產。北京商報記者查詢招股書發現，中國文旅收入主要來自銷售度假物業和文化旅游業務，但旅游業務在整體業務中佔比較低。

　　具體來看，招股書顯示，2017-2019年，中國文旅分別實現營收1.86億元、3.35億元、7.36億元，其中銷售度假物業分別為1.86億元、2.67億元、5.94億元，銷售度假物業收益佔總收益分別為99.8%、79.8%及80.7%，而文化旅游業務收益分別僅佔0.2%、20.2%、19.3%。直到去年，中國文旅的主要收入還有八成來源於房產銷售，對地產依賴明顯。

　　除了嚴重依賴地產業務，中國文旅的資金壓力也不小。招股書顯示，2017年末、2018年末及2019年末，中國文旅未償還銀行及其他借款分別約為1.53億元、1.02億元及5.78億元，公司債務或對其造成不利影響﹔其中，2018年、2019年中國文旅資產負債率分別為632%、272.2%。

　　“從當前的收入模式中可以發現幾個問題，一是作為經營文旅綜合體的企業，公司的體量目前來看相對較小﹔另一個關鍵因素則是地產業務營收與旅游業務收益的明顯差距。”北京第二外國語學院中國文化和旅游產業研究院副教授吳麗雲直言。其實，以地產收入為主，文旅項目積聚人氣是不少地產商在轉型或拿地時的常用“招數”。而中國文旅除了是文旅企業，與地產企業中國奧園也有著不小的關系。

　　招股書還顯示，中國奧園全資附屬公司悅景是中國文旅的單一最大股東，持股數量為28%﹔另外奧園集團前股東趙文煒、前高管譚嘉偉、當前高管林錦堂通過旗下公司，在中國文旅的持股比例分別為27.5%、10%、4.5%。

　　針對上述情況，北京商報記者試圖聯系中國奧園，但截至發稿未收到回復。“其實中國文旅可以看作中國奧園的子公司，按照其當前的營收情況進行分析，很有可能是借文旅名義開發房地產的企業之一。”有業內人士稱。

　　摸索期

　　在吳麗雲看來，基本上排名相對靠前的地產大戶都在轉型做旅游項目，既可通過文旅項目積累人氣，又能帶動地產銷售。不過，她也進一步表示，文旅項目投資體量大，回報周期長，很難直接帶來收益，“想要單純靠文旅項目賺錢很難，尤其是地產行業做文旅，還需面臨對市場環境掌握不佳、團隊運營能力不足等問題。因此，不少地產商轉型做文旅后一直是地產業務反補文旅項目，大部分文旅項目運營情況都不是很好，比較成功的轉型案例較少”。

　　成都高級經濟師周正國提出，由於起步較晚，目前中國文旅還處於摸索期，仍未找到自己的新模式。

　　還有專家提出，從當前旅游市場發展情況來看，一線城市好的地塊及項目已經很少，客流量高、人氣強的旅游景區項目也很難拿到土地。“文旅地產的選址很重要，近年來國內的主題公園項目，如宋城、華僑城、海昌等主題公園品牌已經下沉至三四線城市，一二線城市空間極小，但旅游項目在拿地時相對容易一些，因此不少房地產企業嘗試辟出文旅板塊。房地產企業做旅游主要有三種模式，第一種是形成自身IP，通過系統化的運營及營銷推出自身的文旅品牌及項目，如華僑城等。第二種則是通過收購文旅項目、地產、綜合體等實現文旅板塊的搭建。第三種則是借文旅的‘口號’來獲取土地，但很少會真正建設運營項目，而是借文旅名頭做地產開發。”專家稱。

　　“地產商想打造自己的文旅品牌，是一個非常大的消耗，運營團隊、創新力、營銷力度等缺一不可，對企業的體量、運營效率等都有一定要求，而這些正是房產企業向文旅轉型時的短板。”吳麗雲進一步表示，房產用地與旅游用地不同，兩者對區位優勢的選擇條件也不一樣，想要同時兼顧二者的可能性很小。吳麗雲還談到，現在市場上仍缺乏好的旅游項目，房地產企業自身較為雄厚的資金實力也是其開發文旅項目的重要支持。未來中國文旅集團將向何方向發展，還需要進一步觀察。北京商報記者 關子辰 楊卉

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