2021年，中國各大城市的房地產市場會怎樣？站在年初，面對這樣的問題，房地產業無不把目光放到上海，這一全國風向標的身上。

剛剛過去的2020年，沉寂多年的上海土地市場出乎意料地演繹“歷史性的轉身”。

如果要回顧2020年上海土地市場的盛況，要從競拍現場說起。比如6月的那一次，北京建工、綠都、融信、大名城四家房企代表齊坐上海土地交易中心，競逐青浦區朱家角一塊土地。激戰至40輪時，北京建工集團放棄舉牌，剩下大名城與綠都鏖戰，又加時7輪后，地價被大名城推至11.35億元，拍賣師落錘，溢價率24.5%。

7月22日，嘉定區菊園新區一宗商住地吸引了金茂、禹洲、融信、旭輝、路勁等多家房企到來，89輪舉牌后，最終被路勁以17.31億元拿下，溢價44.9%。

就在這場拍賣前一天，上海浦東唐鎮一幅5.6萬平方米的純住宅地塊吸引了7家房企參拍，5家房企競逐超200輪，央企華僑城最終以50.01億元競得該地塊，溢價率19%，樓面地價4.42萬元/平方米，刷新了浦東唐鎮板塊樓面地價紀錄。

這樣的場面，上海是久違了的。從2017年，上海招標挂牌復合出讓方式用於住宅用地以來，長達4年的時間裡，上海推出的住宅用地中，溢價率超過10%的隻有3宗，但2020年4月之后，溢價率超30%的商品住宅用地就有16宗，其中2宗的溢價率甚至超過了50%。

開發商的舉牌熱情把上海送至全國城市年度土地收入第一的寶座，取代了常年衛冕冠軍杭州。中指院數據顯示，2020年，上海土地出讓金達2942億元，同比增漲48%。

上海房、地兩市，在2020年疫情之下逆勢走出的拉升行情，不僅關乎住房市場需求，更是這座城市“補短板”的號角。

規則調整競爭者入局

2020年，上海土拍市場上，TOP30房企幾乎全線出擊。中指院數據顯示，92宗商品住宅用地被66家房企分獲。

這其中，不僅有萬科、恆大、中海、保利等頭部陣營房企，新城、招商、金地、旭輝、陽光城、金茂等大房企，正榮、禹洲、中駿、建發、華發、萬達等第二陣營房企均有所斬獲。大名城、大家房產、中建東孚、寶華、景瑞為代表的中小型房企的身影也頻頻出現在土地市場上。

細數拿地房企，不難發現那些久違的面孔。

融信在2016年拿下中興路壹號“地王”后，時隔4年再度出手，在8月的10天時間裡拿下閔行古美地區和嘉定南翔的兩塊住宅地塊，總地價超過93億元﹔12月，融信又聯手招商、保利拿下了與中興路壹號位置相近，被稱為“中興路二號”的靜安區中興社區C070202單元268-01地塊，總價52.129億元，樓面地價約為7.2萬元/平方米。

2016年就將總部搬遷至上海的正榮，2017年聯合四家企業拿下一塊青浦區徐涇鎮的商辦地后，在上海便再無動作了。但在2020年，正榮也以6.79億元競得了上海嘉定區1宗住宅用地。

2020年收獲土地數量最多的大名城，上一次在上海公開市場拿地甚至要追溯到5年前。

“失蹤”房企們的回歸與2020年上海土拍市場的規則調整不無關系。

2020年4月開始，上海對土地出讓規則進行調整，規定有效申請人數為6人及以上則採用有競價招標方式出讓。這意味著房企競價條件放寬，中小房企有更多機會入圍競價。

相比而言，此前的拿地規則對中小房企的限制要嚴格得多，2017年4月，上海針對“評標”環節增加了新的評分體系，房企需要通過打分由高到低獲得競拍資格，評分標准包括房企的經濟實力、技術資質、項目經驗等方面，中小型房企打分較低，很難拿到土拍的入場券。

單是擁有入場券還遠遠不夠，更大的利好在資金層面。

此前，房企從繳納保証金到參拍，需要凍結全額土地款20天，而新規要求，在參拍前一天凍結資金即可。

一位千億房企的投拓負責人透露，千億級房企的安全資金大概在60億-70億元，這筆錢要用在全國拿地時支付保証金。上海此前的競拍規則要求，必須凍結與出價同等金額的保証金，資金佔用時間大約半個月，可能會耽誤在其他城市的拿地，對房企來說，資金成本太高，機會成本也較高。

對比來看，上海拿地的資金成本比江浙滬其他城市高得多。以杭州為例，土拍保証金一般是土地款的20%，拍地當天或者第二天就能全部退回。“像在湖州、蘇州，一塊地的保証金可能就一兩個億，假如企業手裡有60個億，可以報30塊地。而在上海，目標可能就是幾塊地，還不一定能拿到”。

一位房地產業內人士也表示，之前幾年，許多房企都在“環滬”拿地並不是不想拿上海的地，而是鮮有入場機會。

部分取消自持開發商加快周轉

競爭者增加最直接的影響是土地溢價率攀高。2020年4月土拍規則調整后，溢價率形成了一道明顯的分水嶺。

2017年4月到2020年4月，上海溢價率超過10%的住宅用地僅有3宗，但從2020年5月開始，上海有37宗商品住宅用地溢價率超過10%。

2020年6月，萬達以溢價率53.13%競得臨港一地塊﹔8月，華發地產競拍162輪后，以46.4%斬獲閔行區顓橋鎮閔行新城一地塊﹔9月，上海同潤投資競得浦東新區新場鎮古鎮東單元地塊，溢價率達60.8%，創下了2020年的溢價率最高紀錄。

除了增加入局者與放低保証金要求，6月份開始，上海還對部分純住宅用地取消了15%的自持比例以及一定比例的保障房建設要求。

中指院上海研究總監方頏告訴經濟觀察報，6月至8月，土拍溢價率逐漸走高，在此期間，住宅用地的平均溢價率高達23%。

對開發商來說，自持比例限制與利潤空間息息相關。上述千億房企投拓負責人告訴經濟觀察報，房企已經走過高利潤增長時期，之前企業毛利率超過了30%，而現在，毛利率已經快降到20%，尤其是三道紅線下，淨利率就是一兩個點甚至勉強保持盈虧平衡。15%自持比例的取消，一定程度上可以拉大利潤空間，這使得地塊對房企更有吸引力。

另一位從事投拓工作超過10年的房地產人士表示，低利潤空間也迫使房企必須提升開發節奏，上海市場在新房售價和地價方面都有嚴格規定，企業的周轉速度會快起來，“不像幾年前，價格的利潤空間夠，可以慢慢開發。2020年，在上海公開市場拿地的企業，開盤節奏比2019年快很多，2019年一般開盤時間在12-15個月，2020年，很多企業10個月就開盤了。土地周轉提速也推高了土地市場的活躍度。”

融資、銷售兩端加熱

2020年，融資環境相對寬鬆，為企業拿地提供了彈藥。

同策研究院數據顯示，2020年，全國40家典型房企融資總額為9556億元，同比增長近19％，無論是融資規模還是增速都創下新高。

40家房企公開披露的融資共179筆，其中融資利率5％以下的共72筆﹔融資利率在5％-7％之間的共65筆﹔融資利率10％以上的共11筆。相比2019年動輒10％以上的成本，2020年房企融到的錢更便宜了。

在銷售端，橫盤三年的上海樓市由冷轉熱，也給房企帶來信心。易居房地產研究院數據顯示，2020年，上海新建商品住宅成交面積創4年來新高﹔二手房市場十分活躍，成交套數同樣創4年來新高。

經濟觀察報記者在採訪中發現，上海熱點區位的新房認籌率動輒達到600%、1000%，而二手房買賣中，賣房者短時間內跳漲數萬元的場景也屢見不鮮。

大名城一位投拓人員表示，疫情影響下，上海的房地產市場恢復速度是有目共睹的，在看好上海市場的情況下，大名城在市場尚未完全復蘇的2月份就開始拿地了。

疫情后上海房地產市場的火熱與土地市場的活躍也是融信選擇在2020年補倉的原因。“在當時全國冷熱不均的環境下，房地產市場快速復蘇的上海更具有投資價值，旺盛的市場需求與強勁的購買了保証了未來的去化與回款，在此投資更具安全性。”融信投拓部門相關負責人說。

實際上，為了調節市場熱度，上海市政府也在採取措施。

方頏告訴經濟觀察報，9月開始，上海市已經通過“降質減量”的方式對市場進行平抑，9月到12月間，月均成交宅地數量始終控制在4到5宗，四季度宅地平均溢價率也回落到了5%以內。

而在2021年開年成交的幾幅地塊中，可以看到部分地塊恢復了自持比例的要求，這也被業內人士視為降溫舉措。

據經濟觀察報不完全統計，2021年1月的土拍市場上，成交商住用地共4塊。其中，自貿區臨港新片區奉賢園區二期04FX-0002單元地塊已經提出住宅物業自持建筑面積不低於15%，商業物業則需全部自持不少於20年。而目前處於待拍階段的12宗商住用地中，有5宗地塊也做出了15%的自持比例要求。

宅地供應加碼城市補短板

活躍的成交背后，可以看到上海市土地供應力度在明顯加大。2020年4月22日，上海市人民政府辦公廳印發《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》的通知，表示將適當增加年度土地供應量、加快土地出讓收入安排和使用，支持房地產企業合理融資需求等。

中指院數據顯示，2016年，上海推出的各類土地總面積還不到1000萬平方米﹔2017年，推地總面積破千，為1027平方米﹔2018年，推地數量增加了12塊，面積增加200萬平方米左右。而到了2020年，上海全市供應各類土地377塊，比上年增加54塊，總面積達1732萬平方米，為2016年以來供地面積同比增長最多的一年。

從供地結構看，增加最多的是商品住宅用地，中指院數據顯示，截至2020年12月15日，上海全年成交商品住宅用地92宗，規劃建筑面積由2019年的546萬平方米增加至900萬平方米，同比增加超6成。

經營性用地成交共成交187宗，規劃建筑面積合計1497萬平方米，同比上漲近40%。

商辦用地增幅最少。

方頏認為，2018年以來，上海一方面加大涉宅用地供應規模，另一方面優化供給結構，加大商品住宅用地和租賃用地供應，近三年商品住宅用地、動遷房用地及租賃用地成交佔比分別為46%、39%、15%。未來，上海仍會保持較大的宅地供應規模。

上海市智囊、上海交通大學特聘教授陸銘在2020年經濟觀察報的城市公開課中表示，城市是什麼？城市是規模和密度，而規模和密度是為了生活質量，為了服務業的產業發展，尤其是知識和技術密集型、創新型行業的發展。

2020年9月，上海市高校招生和就業工作聯席會議制定的《2020年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》，罕見地放寬了上海市的落戶政策，釋放出了積極的信號，陸銘表示，這是往自由流動方向發展。

如果人口增加，住房、教育、醫療等社會資源必然面臨緊缺考驗，但陸銘認為，不是因為城市有問題，就要停止城市發展的步伐，而恰恰因為它有問題，我們去補短板，補充基礎設施、教育、醫療公共衛生、住房，城市的容量就會擴張。

對於上海城市治理需要補足的短板，陸銘表示，從源頭來講，就是人口是不是要嚴格的控制，還有積分落戶的制度要逐漸地淡化教育水平這樣的落戶條件，相應地增加城市建設用地，建設更多的住宅，其中大量的廉租房、公租房逐漸覆蓋到長期在本地穩定居住的外來人口。在公共服務上，隨著人口增長，不斷地加強教育、醫療方面的投資。

陸銘做過上海和東京人口密度的對比，上海加上周圍緊鄰的小城市共同組成的“都市圈”范圍內，現在有3000萬人，而東京都市圈有3700萬人。

土地開發強度上，陸銘的研究顯示，東京都市圈的開發強度是33%，“上海都市圈”在大致相同面積范圍內的土地開發強度隻有29%，並沒有東京都市圈那麼高，“換句話講，是可以增加土地供應的”。

“上海外環以內的地方，隻佔上海面積的1/10左右，半徑隻有20-30公裡，最遠的地方到鬆江隻有30公裡，裡面有大量的空地，有大家的想象空間在裡面。”陸銘說。

從2020年上海商品住宅用地成交區域來看，2019年無成交的南匯區，2020年以211萬平方米的成交規劃建筑面積拔得各區頭籌。這與供地大戶臨港新區有密不可分的關系。數據顯示，臨港新片區內成交的宅地面積佔南匯和奉賢兩區的比重達到83.8%。

早在2020年4月，臨港新片區管委會在土地推介會上，就提出了“全年計劃出讓土地152宗，住宅43宗、新建住宅面積200萬方，爭取達到300萬方﹔商業地塊58宗、新建面積117萬方”。截至2020年12月15日，臨港新片區出讓住宅用地超過了260萬平方米，佔全市近3成。

臨港的大量宅地也讓房企們趨之若鹜，2020年8月，僅在兩天內，臨港新城就聚集了包括港城、大名城、萬達、中建和上海建工等多家房企，連續成交7幅地塊，總成交金額近75億元。

“臨港自貿區是經濟發展的主力方向，從板塊發展來說不會差，而且有海運運輸、重型裝備、新能源汽車等大產業，我們十分看好做產業的住宅配套。”一位剛從臨港新區看地回來的投拓人士說出了團隊的考慮。

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