9月28日，上海發布《關於進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》（以下簡稱《意見》），以推動新建和存量住宅的品質提升。

記者注意到，國家標准《住宅項目規范》施行以來，多地發力推動“好房子”建設，構建地方配套標准，更好地滿足廣大人民群眾對美好生活的期待。58安居客研究院院長張波在接受《証券日報》記者採訪時表示，全國多省市相繼出台文件，針對新建住宅的建筑設計規范進行優化調整，有力推進房地產行業提升居住品質，從“住有所居”向“住有優居”轉型。

因地制宜確立標准

上海本次發布的《意見》從加強城市設計、提升環境品質、完善住宅建筑功能、實施城市更新、提升服務和治理水平等角度入手，推出17項具體措施，發力提升城市居住環境和住宅設計品質。

例如，在提升陽台空間品質方面，《意見》明確，為提升建筑立面形象，沿公共綠地、廣場河流、風貌街道等地區，設計進深不超過0.75米（含0.75米）的帶圍護結構的開敞式陽台，其建筑面積不計入容積率，不計入可售面積，且不計入戶型建筑面積10%的陽台面積。

在豐富建筑形態和整體效果方面，《意見》提到，對住宅建筑外立面採用干挂石材、金屬、陶板或其他高品質材料，在申報圖紙中提供設計詳圖，在施工階段及時通知測繪單位進行跟測，在“多測合一”測繪成果報告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計入容積率。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《証券日報》記者表示，過去，開發商為增加室內使用面積，往往要考慮外立面材料的選擇。《意見》為更富美感、現代感的外立面新材料、新部件的投入創造了條件，也讓建筑從過去的“平面裝飾”邁向“立體塑造”，這是建筑建造上的巨大進步。

“據58安居客研究院調研，61.6%的購房者將‘居住舒適度’作為首要購房標准，其中40.3%關注自然採光與通風，33%重視戶型空間布局。這也表明品質升級正在成為市場核心關注點。”張波表示，上海調整陽台設計、外立面材質等指標計容規則，並通過“多測合一”平台實現全流程監管，就是迎合這種需求變化的直接體現。

廣州市住房和城鄉建設局於9月25日就《關於推進好房子建設的工作指引（征求意見稿）》（以下簡稱《指引》）公開征求意見。《指引》要求，住宅首層入戶大堂及作為居民公共活動空間的架空層，淨高不低於3.5米﹔住宅層高不低於3.0米，設有中央空調、集中新風系統的住宅層高不宜低於3.1米。

《指引》還明確，公共空間布局應落實全域無障礙設計要求，結合嶺南氣候特征，通過騎樓、風雨連廊和架空層等要素構建舒適連續的步行系統。

“廣州擬發布的《指引》是在國家底線標准的基礎上，根據本地氣候環境等實際情況落實的地方標准，整體來看要求高於國家標准。”李宇嘉表示，以架空層為例，廣州溫度高、濕度較大、台風等極端天氣多，首層作為大堂、架空層是普遍現象。《指引》明確架空層高度強制標准，體現了嶺南特色。

張波分析稱，各地在房地產市場情況、人口結構、區域規劃等方面均存在差異，“好房子”相關指引也會有所側重，這些差異既符合“因城施策”原則，也為全國房地產市場提供了多樣化的改革樣本。

結合城市更新提升品質

8月份發布的《中共中央 國務院關於推動城市高質量發展的意見》要求，系統推進“好房子”和完整社區建設。

值得注意的是，在推進“好房子”建設的過程中，多地將其與城市更新有機結合，推動存量住宅的品質提升。

住房和城鄉建設部辦公廳印發的《“好房子”建設經驗做法（第一批）》提到，北京市開展“原拆原建”改造，推動老房子變“好房子”。實施樺皮廠8號樓危舊房改建等項目，通過“混凝土模塊化集成建筑技術”進行“原拆原建”改造，主要採用合理退線、管井外移、雙層樓板、裝配式裝修、一體化保溫、門窗一體化反打、衛生間同層排水等技術，僅用時3個月就實現老舊住房“換新顏”，有效改善了居住體驗。

上海本次發布的《意見》明確，支持舊住房完善基本功能。劃撥用地上的老舊住宅更新改造、拆除重建后，增加廚房、臥室、起居室等住宅套內建筑面積，繼續保留劃撥方式。

張波表示，“好房子”要重點解決民生問題。居民對存量住房品質問題關注度很高，“好房子”建設在老舊小區和保障性住房層面的推進正是回應這一民生訴求。此外，老舊小區加裝電梯和適老化改造覆蓋面不斷增大，更好地落實了住房全生命周期管理。

張波建議，“好房子”要和城市更新深度融合，例如通過“原拆原建”模式改造危舊房，既保留歷史風貌又提升居住品質，不僅改善了居住環境，還能帶動周邊房價企穩回升。此外，各地也要緊跟需求變化適時調整，人口流入城市關注提升住房品質，有效落地智能建造和技術導則吸引新增住房需求﹔人口流出城市，則更需關注通過開發和綠色生態住宅建設，大幅提升居住品質，以此拉動改善需求有效入市。

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